截至2021年5月27日，深交所首批4只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs中航首鋼生物質(zhì)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（下稱“首鋼綠能”）、紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（下稱“鹽港REIT”）、博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（下稱“蛇口產(chǎn)園”）、平安廣州交投廣河高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（下稱“廣州廣河”）已通過深交所網(wǎng)站陸續(xù)發(fā)布《基金份額發(fā)售公告》。
4只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs將于5月31日正式開售，6月1日結(jié)束募集，各類投資者將在募集期內(nèi)認購基金份額并繳款。
綜合考量投資價值
所謂REITs，是指在證券交易所公開交易，通過證券化方式將具有持續(xù)、穩(wěn)定收益的不動產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化為流動性較強的上市證券的標準化金融產(chǎn)品。
相對股票而言，公募REITs市場波動相對較小，底層資產(chǎn)現(xiàn)金流預(yù)期相對明確；收益的增長空間相對有限，出現(xiàn)物業(yè)收入大幅增長或維持持續(xù)性高增長的可能性較小。在此基礎(chǔ)上，公募REITs具有較高的分紅比例。公募REITs設(shè)有強制分紅比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%，收益分配機制相較股票更為嚴格。
相對債券來說，公募REITs沒有固定利息回報，其收益主要依靠資產(chǎn)本身的現(xiàn)金流產(chǎn)生能力，以及資產(chǎn)增值帶來的份額價值提升預(yù)期，會有一定的變動。另一方面，公募REITs本息沒有主體信用擔(dān)保，依賴于資產(chǎn)本身的運營。因此，受基金管理人及資產(chǎn)運營管理機構(gòu)能力的影響，存在由于運營等因素造成單位價值下跌的風(fēng)險。
另外，公募REITs發(fā)行價格不是1元/份，而是根據(jù)詢價情況市場化定價。
根據(jù)發(fā)售公告顯示：首鋼綠能最終發(fā)行價格確定為13.38元/份；鹽港REIT最終發(fā)行價格確定為2.30元/份；蛇口產(chǎn)園最終發(fā)行價格確定為2.31元/份；廣州廣河最終發(fā)行價格確定為13.02元/份。
據(jù)了解，公募REITs的發(fā)行價格受到基礎(chǔ)設(shè)施項目評估價值、發(fā)行份額等因素影響。
比如，首鋼綠能和鹽港REIT的基礎(chǔ)設(shè)施項目評估分別為12.487億元、17.05億元，證監(jiān)會注冊審批的發(fā)行份額分別為1億份、8億份，基金管理人以基礎(chǔ)設(shè)施項目評估價值/發(fā)行份額為每份基金份額價格參考，綜合考慮多方面因素，確定首鋼綠能和鹽港REIT的詢價區(qū)間分別為12.50元/份-14.00元/份、2.163元/份-2.381元/份，并經(jīng)網(wǎng)下詢價確定發(fā)行價格分別為13.38元/份、2.30元/份。
專家提醒，投資者應(yīng)綜合比較各項目基礎(chǔ)設(shè)施項目評估價值、實際募集總規(guī)模、運營管理機構(gòu)能力、未來現(xiàn)金流分派率等情況，合理審慎做出投資決策，不同項目發(fā)行價格的絕對值大小本身并不具備可比性。
其中，現(xiàn)金流分派率通常是投資者考量基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的一個重要指標。
根據(jù)首批4只公募REITs發(fā)布的《基金份額發(fā)售公告》，就2021年現(xiàn)金流分派率、2022年現(xiàn)金流分派率而言，首鋼綠能分別為8.52%、7.63%;鹽港REIT分別為4.15%、4.40%；蛇口產(chǎn)園分別為4.39%、4.46%；廣州廣河分別為5.91%、6.87%。
不過，專家表示，投資者在比較不同項目時，也不能單純看現(xiàn)金流分派率這一個指標，因為現(xiàn)金流分派率可能與基礎(chǔ)設(shè)施項目類型相關(guān)。
作為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs底層資產(chǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施項目類型一般可以分為兩類，一類是經(jīng)營權(quán)類的項目（比如收費公路、污水垃圾處理等），另一類是產(chǎn)權(quán)類的項目（比如產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流等）。
對于基礎(chǔ)設(shè)施項目類型為經(jīng)營權(quán)的項目，由于經(jīng)營權(quán)存在期限，存在基礎(chǔ)設(shè)施項目價值逐年下降，到期可能趨于零的風(fēng)險，因此經(jīng)營權(quán)類項目基金分紅中包含對投資者初始投資資金的返還，其現(xiàn)金流分派率整體來看也可能略高于產(chǎn)權(quán)類的項目。
尾日比例配售，而非“搖號”
那么，對投資者來說，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs應(yīng)如何認購？
在具體認購方式上，公眾投資者可以通過場外直銷及代銷機構(gòu)認購，也可以通過券商走場內(nèi)認購方式。
深交所的場內(nèi)認購是1000份為最低認購門檻，上交所的場內(nèi)認購多數(shù)是1000元為最低認購門檻；而每只公募REITs場外的最低認購門檻不太一樣，有最低100元的，也有最低1000元的，投資者在參與認購時要看清楚相關(guān)規(guī)定和公告信息。
值得注意的是，根據(jù)深交所首批4只公募REITs《基金份額發(fā)售公告》，若公眾投資者在募集期內(nèi)有效認購申請份額總額超過公眾投資者的募集上限，實行尾日比例配售。
也就是說，深交所首批4只公募REITs募集期首日，即使公眾投資者募集總規(guī)模達到或超過公眾發(fā)售規(guī)模上限，所有提交了有效認購申請的公眾投資者均可按比例獲得配售，同時公眾發(fā)售部分的募集期將提前結(jié)束。也就是說，如果公眾投資者募集規(guī)模為10億，卻在募集期首日有100億認購規(guī)模的話，每個投資者均能買到認購規(guī)模的1/10。
這與新股網(wǎng)上申購采用的“搖號”制度有著顯著不同。
避免追漲殺跌
雖然，REITs具有相對中等風(fēng)險、中等收益的特征，但仍需要注意可能面臨的主要風(fēng)險，包括基金價格波動風(fēng)險、基礎(chǔ)設(shè)施項目運營風(fēng)險、流動性風(fēng)險、終止上市風(fēng)險、稅收等政策調(diào)整風(fēng)險等。
專家表示，投資者在參與基礎(chǔ)設(shè)施基金相關(guān)業(yè)務(wù)前，應(yīng)認真閱讀基金合同、招募說明書等法律文件，熟悉基礎(chǔ)設(shè)施基金相關(guān)規(guī)則，自主判斷基金投資價值，自主做出投資決策，自行承擔(dān)投資風(fēng)險。
中金公司研究部認為，考慮到資本市場對于REITs產(chǎn)品及其投資邏輯尚不甚熟悉，不排除首批產(chǎn)品上市后二級市場價格出現(xiàn)一定波動。從境外市場來看，出現(xiàn)過部分REITs產(chǎn)品上市后類似股票大幅上漲或者下挫的現(xiàn)象，建議投資者理性看待首批上市REITs投資價值，避免追漲殺跌，導(dǎo)致投資損失。
對于公眾投資者來說，切不可懷有炒公募REITs“一夜暴富”的心態(tài)。
基礎(chǔ)設(shè)施REITs是國際通行的配置資產(chǎn)，是典型的中等收益、中等風(fēng)險金融產(chǎn)品。從國際經(jīng)驗看，基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品受市場因素影響出現(xiàn)收益大幅波動的情況較少。對于廣大投資者來說，穩(wěn)健、安全、收益中等、適宜長期持有，是公募REITs作為投資產(chǎn)品的“角色定位”。
據(jù)了解，REITs產(chǎn)品上市初期，為維護市場交易秩序，保護投資者合法權(quán)益，交易所將對REITs產(chǎn)品交易重點監(jiān)控，嚴厲打擊異常交易和違法違規(guī)行為，請廣大投資者樹立風(fēng)險意識，秉持價值投資、長期投資理念，依法合規(guī)參與交易，共同維護公募REITs市場運行的良好環(huán)境與生態(tài)。
