2020年以來，房地產(chǎn)出現(xiàn)了一個大改變，發(fā)生了一件讓人忍俊不禁的事情，2020年9月份，央行的三條紅線出爐，這也就意味著在今后的幾年時間內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)們的融資將大大受限。當(dāng)此之時，恒大、碧桂園、萬科等龍頭房企紛紛開始了打折促銷戲碼。
然而，河南省的房地產(chǎn)商會，不僅不主張調(diào)低銷售價格，反而建議“不降價”，房地產(chǎn)商會組織閉門會議，召集了50多個本地的房地產(chǎn)開發(fā)商達成了一致性的決策“咱們都說好了，誰也不能帶頭促銷降價。”然而在這個閉門會后的2天時間內(nèi)，石家莊的2家樓盤就“撕毀”了這張“空頭協(xié)議”，開始走向了“促銷大軍”。其中一家的銷售價格從原本的4.5萬元降低至2.6萬元，降幅高達50%。
開發(fā)商明知道“大家一起抱團，利潤空間更大”，為啥這兩家開發(fā)商這么不明智，要悄然促銷呢？關(guān)鍵的一點還在于，房地產(chǎn)市場并不太平，雖然表面上樓市平淡如初，但暗地里波濤洶涌。一方面在三根紅線的制約下，超過90%的房企無法達到基本標(biāo)準(zhǔn)，這也就意味著90%左右的房企融資將受到限制，另一方面市場上的買房預(yù)期正在降低，央行儲戶調(diào)查報告顯示，第四季度的居民“買房意愿度”下降了接近1%，房地產(chǎn)預(yù)期也下降了1%-2%。
所以說，房地產(chǎn)企業(yè)們其實“舉步維艱”，既想要擴大資金池，但是融資受限，又想要通過擴大銷售的方式增加回款力度，然而市場行情不允許，買房人并不買賬，為了挽回客戶，只能采用最敏感的“降價大法”了。
2021年金三銀四已經(jīng)接近尾聲，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出先熱后冷的發(fā)展局面，深圳、合肥等熱點城市房地產(chǎn)不斷上浮，隨后一瓢冷水潑來，昔日的熱度瞬間消失。樓市被凍結(jié)的感覺，讓躍躍欲試的買房人倍感尷尬，5月份之后，房產(chǎn)將會如何？6月起，房產(chǎn)“漲”還是“跌”？專家：3個條件，買房人提前看看。
1、調(diào)控“密集”襲來。
房住不炒之下，調(diào)控始終如一地密集到來，這一點估計毫無懸念。2017年全年房產(chǎn)調(diào)控260多次，2018年達到400多次，2019年直接飆升至600多次，2020年與2019年幾乎相當(dāng)。這個次數(shù)非常值得思考。
眾所周知，2020年全世界都陷入了“突如其來”黑天鵝的影響，各個國家的經(jīng)濟發(fā)展停滯、甚至陷入到了消退區(qū)間，特別是在開年之后的2-3月份，全國超過100個城市的售樓部普遍關(guān)閉，與此同時銷售降至冰點，在最低的一天時間里，全國50個城市累計銷售出去50套房子，效果可見一斑。
在3月份，江西省、安徽省房地產(chǎn)協(xié)會、商會不斷呼吁放開房地產(chǎn)限制，降低首付款比例和按揭貸款利率，甚至提出降低稅率來抬高樓市熱度。實際上，這些“積極”的建議不僅沒有被采納，反而一瓢冷水潑來，4月份開始，市場“無形大手”再度伸出。這足以說明，無時無刻，不對房地產(chǎn)處于“提防”狀態(tài)。
除此之外，在2021年初，住建部定了調(diào)子：
記者：為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，2021年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將采取哪些舉措？王蒙徽：房地產(chǎn)長效機制實施以來，在各方共同努力下，房地產(chǎn)市場總體運行平穩(wěn)，基本實現(xiàn)了穩(wěn)地價、穩(wěn)F價、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)。下一步，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，時刻繃緊房地產(chǎn)市場調(diào)控這根弦，全面落實房地產(chǎn)長效機制，強化城市主體責(zé)任，因地制宜、多策并舉，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。——摘自人民日報對住建部王蒙徽專訪。
2、新年之后，房產(chǎn)信心指數(shù)并不高。
根據(jù)前不久央行發(fā)布的《2021年第一季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》數(shù)據(jù)，對于接下來的房地產(chǎn)漲跌預(yù)期問題，有25.2%的儲戶表示接下來會“上漲”，52.0%的儲戶表示接下來會“基本不變”，10.9%的儲戶表示接下來會“下降”，11.9%的儲戶表示接下來“看不準(zhǔn)”。
對下季房價，25.2%的居民預(yù)期“上漲”，52.0%的居民預(yù)期“基本不變”，10.9%的居民預(yù)期“下降”，11.9%的居民“看不準(zhǔn)”。
看起來，還有25%的人數(shù)比例認(rèn)為會上浮，但這比起前些年30%-40%的高漲期房地產(chǎn)預(yù)期，已經(jīng)屬于非常低的水平了。所謂買漲不買跌，心理預(yù)期對房市影響尤為關(guān)鍵，這種狀態(tài)下，房市將會如何？可想而知。
3、庫存創(chuàng)新高，房地產(chǎn)銷售壓力大。
樓市庫存快速增加，這是最近3年來的新情況，根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，由于受2020年住房購買需求縮水的影響，樓市庫存開始呈現(xiàn)出堆積增加態(tài)勢，這一點可以從二手房的掛牌銷售數(shù)量上看出，當(dāng)前北京的網(wǎng)上掛牌房源數(shù)量達到8.85萬套；上海的掛牌房源數(shù)量到達6.24萬套；廣州也開始增加至6.33萬套；深圳掛牌的達到了3.84萬套；杭州等重要城市也表現(xiàn)出掛牌量上升趨勢。
根據(jù)一般的慣例，如果一個城市的房地產(chǎn)去化周期在6個月至12個月之間，那么市場庫存就相對合理，然而一旦樓市庫存積累超過12個月，那就意味著遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了合理水平。而現(xiàn)在的庫存量來說，有的城市已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2-3年的水平，以下是幾個主要的表現(xiàn)：
第一名：煙臺，二手房庫存時間為9.88年；
第二名：濟南，二手房庫存時間為8.52年；
第三名：青島，二手房庫存時間為7.57年；
第四名：合肥，二手房庫存時間為6.33年；
第五名：沈陽，二手房庫存時間為6.2年。
總結(jié)一下：一方面房住不炒不會松懈，另一方面房產(chǎn)信心降低，再加上庫存創(chuàng)新高，各項信息都指向一個結(jié)果：下行。買房人趁早打算，該不該買房？清晰了。
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