事先聲明，這是一篇授之以漁的文章，所以沒(méi)有出現(xiàn)具體城市！
這幾年樓市徹底進(jìn)入了分化行情，所以資金在亂流，亂買(mǎi)房的、亂買(mǎi)基金的、亂買(mǎi)股票的，還有去幣圈豪賭的，摻和各種公募私募的。
整個(gè)市場(chǎng)上的購(gòu)房者，持幣者，越來(lái)越焦慮，越來(lái)越焦慮。
如果你不懂僅僅股票圈的金融邏輯，又不懂幣圈的人性邏輯，也沒(méi)有買(mǎi)彩票中獎(jiǎng)的運(yùn)氣，那其實(shí)回歸樓市投資或許是更安全的選擇。
重點(diǎn)來(lái)了，當(dāng)我們投資房產(chǎn)的時(shí)候，最應(yīng)該關(guān)心的什么？
其實(shí)無(wú)非就是三大邏輯，好城市、好片區(qū)、好房子。
當(dāng)然，這是籠統(tǒng)的說(shuō)法，也是投資的底層邏輯。
不論你是房地產(chǎn)泡沫崩盤(pán)還是全線(xiàn)普漲行情，不管你是在一線(xiàn)二線(xiàn)還是三四線(xiàn)。
底層邏輯，永遠(yuǎn)正確。
但是只看底層邏輯，那就是正確的廢話(huà)，誰(shuí)都知道要買(mǎi)好的特別是好房子，沒(méi)人想買(mǎi)差房子，但怎么買(mǎi)，怎么選，才是重點(diǎn)中的重點(diǎn)。
今天，我們來(lái)先說(shuō)說(shuō)如何選擇好城市，仔細(xì)看，相信未來(lái)你會(huì)回過(guò)頭來(lái)感謝我。
選城市，房產(chǎn)圈最喜歡用的是：GDP。
以GDP來(lái)看城市的經(jīng)濟(jì)，當(dāng)然這是最膚淺的，再高深一些的，講地鐵里程數(shù)、小學(xué)生在校數(shù)、新生兒數(shù)量，甚至還有城市投資指數(shù)。
其實(shí)這些都有一定參考性，但大都是以偏概全。
其實(shí)這些對(duì)于普通老百姓來(lái)說(shuō)，看人口和錢(qián)就行了。
1.常住人口和戶(hù)籍人口之比
這個(gè)比例非常重要，假設(shè)常住人口比戶(hù)籍人口高得多，那說(shuō)明這個(gè)城市的吸引力強(qiáng)，可以吸收戶(hù)籍以外的人口。
如果常住人口跟戶(hù)籍人口接近，那說(shuō)明這個(gè)城市大多數(shù)以本地人為主。
當(dāng)然，如果戶(hù)籍人口比常住人口還要多，那毋庸置疑，人都外出務(wù)工了，人口在不斷的流出，那城市吸引力自然就弱。
例如為什么者幾年來(lái)強(qiáng)二線(xiàn)城市紛紛放開(kāi)入戶(hù)，吸引人才落戶(hù)，一方面確實(shí)是為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，未來(lái)的經(jīng)濟(jì)前景好，二方面是讓呆在這的人扎根在這里，長(zhǎng)期穩(wěn)定的創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造消費(fèi)。
人一旦留在一座城市打拼，馬斯洛需求理論告訴我們，人就是要住，租也好買(mǎi)也好，人也要吃，盒飯也好，大餐也好。
別說(shuō)是人，就算是牛馬羊，也要有個(gè)窩棚，也要有口草吃。
這就是龐大的剛需啊，有剛需支撐的地方，房?jī)r(jià)才能有支撐，這樣的樓市以后才有人接盤(pán)。
房子說(shuō)到底是用來(lái)住的，哪怕你買(mǎi)來(lái)不是為了住，但最終也是要有人住，所以有剛需支撐的地方，長(zhǎng)線(xiàn)房?jī)r(jià)才更有可能漲的起來(lái)。
2.人口凈流入量
人口的凈流入量，和第一條有非常密切的關(guān)系，但又不太一樣。
這次七普之后，很多城市的人口變化數(shù)據(jù)都發(fā)生了變化。
很多城市在的人口戶(hù)籍比例沒(méi)有發(fā)生太大的變化，但是人口的總數(shù)變化很大，就是典型的人口流入和流出的比例比較均衡，也就是雖然我吸引了大量的流動(dòng)人口，也同時(shí)吸引了等比例的人落戶(hù)。
所以此刻，比例之外我們還要看人口的增量，特別是最近10年的人口流入差值。
我們放眼全國(guó)去看，目前因?yàn)槿丝趦袅鞒鲆恢痹鈊iss的，基本都是東北西北西南等偏遠(yuǎn)地區(qū)，以及華北華中經(jīng)濟(jì)較為落后的三四線(xiàn)城市。
特別是一些之前的工業(yè)強(qiáng)市，資源城市，由于產(chǎn)業(yè)衰敗和體制腐敗，加上天氣環(huán)境，等造成人口大量流失，而三四線(xiàn)城市最大的問(wèn)題在于，大學(xué)生畢業(yè)后返鄉(xiāng)沒(méi)有合適的工作機(jī)會(huì)，導(dǎo)致年輕人不愿意返鄉(xiāng)。
樓市分化之下，沒(méi)有人口支撐下的樓市，一定是有風(fēng)險(xiǎn)的。
很多人會(huì)發(fā)現(xiàn)身邊的縣城，房?jī)r(jià)還在持續(xù)的上漲，跟我們一直講的縣城房子盡量不要碰似乎背道而馳。
你需要思考的是，為什么一個(gè)沒(méi)有年輕人回去的窮縣城房子還能賣(mài)很快，還能漲，而不是應(yīng)該思考他還會(huì)不會(huì)漲，我要不要也去來(lái)一套。
如果你想不明白，我來(lái)告訴你答案。
因?yàn)榻^大多數(shù)的農(nóng)村教育資源以及枯竭，甚至不少鄉(xiāng)鎮(zhèn)都已經(jīng)沒(méi)有教育資源，留守家鄉(xiāng)的年輕人要孩子上學(xué)必須去到縣里買(mǎi)房，加上攀比心理，A家結(jié)婚縣里買(mǎi)了套房，B家一看，也得買(mǎi)，不然多沒(méi)面子。
就這樣，一來(lái)二去把縣里的房子買(mǎi)了個(gè)七七八八。
你別不信，你找個(gè)縣城的置業(yè)顧問(wèn)問(wèn)問(wèn)就知道了，這幾年多數(shù)縣城的房子都賣(mài)給了本縣農(nóng)村人，只是圖一個(gè)學(xué)校，或者面子。
當(dāng)這些人，都已經(jīng)走進(jìn)城市，定居縣城之后，農(nóng)村真正成了留守老人的居所。
加上很多縣城人口不斷流出，未來(lái)誰(shuí)來(lái)接盤(pán)這些縣城的房子，是你需要思考的問(wèn)題。
要知道，對(duì)于縣城來(lái)說(shuō)，租是不好租的，而且也不怎么租的上價(jià)格。
特別是本來(lái)就只有幾萬(wàn)十幾萬(wàn)人口的小縣城。
這些房子，未來(lái)更是不好轉(zhuǎn)手，極易淪為紙面財(cái)富。
3.本外幣存款余額
你可能是第一次聽(tīng)到這個(gè)指標(biāo)，簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)就是老百姓有沒(méi)有錢(qián)。
很多人喜歡看人均GDP，誠(chéng)然人均GDP的確會(huì)有一定的代表性，但更精確的還是本外幣存款余額，他代表了這個(gè)城市手里有多少錢(qián)：人民幣存款+外幣存款。
錢(qián)是城市購(gòu)買(mǎi)力的最直接的體現(xiàn)，中國(guó)的國(guó)情就是，當(dāng)大家都把該投資的錢(qián)拿出去投資了，還能有極大量的本外幣存款，那這座城市一定是民富成都非常高的。
比如，中國(guó)最富的兩個(gè)區(qū)域，粵港澳大灣區(qū)和長(zhǎng)三角這些城市相比同級(jí)別城市來(lái)說(shuō)，外幣存款余額和人均都非常高，雖然是平均數(shù)據(jù)，但也能說(shuō)明這些城市的人購(gòu)買(mǎi)力非常強(qiáng)。
可以說(shuō)，本外幣存款余額直接影響了房?jī)r(jià)的上漲動(dòng)能和天花板。
那這些數(shù)據(jù)哪里來(lái)？
百度直接搜最簡(jiǎn)單，但或許不是最靠譜最全的數(shù)據(jù)來(lái)源。
所以我們更多還是推薦，直接搜索對(duì)應(yīng)城市的統(tǒng)計(jì)局年報(bào)。
比如本外幣存款余額，基本各地統(tǒng)計(jì)局年報(bào)中都有體現(xiàn)，年報(bào)中一般都會(huì)有人口數(shù)據(jù)，GDP相關(guān)數(shù)據(jù)，部分城市還會(huì)有城鎮(zhèn)人口比例，戶(hù)籍人口跟常住人口的分開(kāi)數(shù)據(jù)。
當(dāng)然，人口的數(shù)據(jù)近期看第七普的公開(kāi)數(shù)據(jù)即可。
其他的數(shù)據(jù)，還是參考各城市的統(tǒng)計(jì)公報(bào)，這個(gè)最權(quán)威。
授人以魚(yú)不如授人以漁，我沒(méi)有去具體幫你拉數(shù)據(jù)列城市，是希望你能根據(jù)你自己的實(shí)際情況，選定你關(guān)注的城市，和同級(jí)別競(jìng)品類(lèi)的幾個(gè)城市，拉出數(shù)據(jù)一對(duì)比，該選誰(shuí)不選誰(shuí)我想你自己心里就有數(shù)了，
最后來(lái)說(shuō)說(shuō)房?jī)r(jià)板塊輪動(dòng)，就像我們前幾天天說(shuō)到的，本輪房?jī)r(jià)上漲的輪動(dòng)機(jī)制就是：一線(xiàn)/強(qiáng)二線(xiàn)——弱二線(xiàn)——三四線(xiàn)/縣城
這是一個(gè)大輪動(dòng)規(guī)律，有細(xì)微的城市不符合，但大方向是不錯(cuò)的。
所以，在分化之下，你就要學(xué)好去判斷城市，及時(shí)調(diào)倉(cāng)換房。
如果沒(méi)有反應(yīng)過(guò)來(lái)，你那些之前的盈利會(huì)隨著時(shí)間一點(diǎn)一點(diǎn)被抹平！
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