商住房該不該買?投資商住房八大風(fēng)險需警惕!

2021年06月13日 09:37
來源:樓市地產(chǎn)觀
從交易的情況來看,購買商住房的人群一般分為兩類:一是不能再購買普通住宅的投資客,二是沒有購房資格的自住需求者通過購買商住房來過渡。對于第二者來說,現(xiàn)在該不該買商住房呢?購買商住房是否存在風(fēng)險呢?
商住房該不該買?
商住房,即商住兩用房,既可以用作居住用房,又可以注冊公司從事商業(yè)活動。其本質(zhì)上屬于非住宅,是將非住宅用地開發(fā)建設(shè)成可居住房屋,而且在房產(chǎn)證上也注明了是商業(yè)、辦公類產(chǎn)權(quán)。
土地使用權(quán)年限,如果40年,就是商住兩用房,按照商業(yè)用房貸款利率(最低上浮10%),首付5成;如果70年,就是住宅,按照住宅按揭貸款利率(最高下浮30%),大部分城市首付20%(首套)。
對于商住房有兩種解釋:一是既可以作店面,又可以作住房(商住兩用);二是樓下是店面,樓上是住房,產(chǎn)權(quán)為同一人。
與普通住宅相比,商住房最大的優(yōu)點就是價格低。商住公寓一般以高層、小面積為主,容積率較高,售價相對低出不少。對于那些暫時無法承擔(dān)普通住宅或者沒有購房資格的人來說,作為一種過渡型住宅,商住房是一種合適的選擇。
其次,商住房比普通住房高,可隔成兩成。如房本面積為60平方米,那么,實際居住面積就可達(dá)到120平方米。既然是商住兩用房,就可將樓下作為店面,樓上作為住房。如此看來,商住房不僅滿足了居住功能,也兼具投資功能。
與普通住宅相比,商住房購買門檻相對較低。盡管商住房有價格低、不限購的優(yōu)勢,但其缺點也是十分明顯的:
1、商住項目的土地出讓年限一般只有40年或50年,普通住宅則是70年;
2、商住房最低首付比例為45%,貸款期限一般不能超過10年,貸款利率不得低于同期同檔次利率的1.1倍,且不能使用住房公積金貸款;
3、商住房不能落戶;
4、商住房不能享受學(xué)校、商業(yè)、居委會等配套服務(wù);
5、商住房在購買和使用過程中都不能享受住宅的稅費減免優(yōu)惠,交易和持有成本高;
6、商住房水電費、供暖費、物業(yè)費等費用標(biāo)準(zhǔn)高于普通住宅,且商住房基本上沒有燃?xì)?,只能用電磁爐;
7、商住房居住密度相對較大,宜居性較差;
8、由于很難成立業(yè)委會,商住房的業(yè)主維權(quán)也很困難,而且商住不是住宅,所以用作居住時很多權(quán)益不受法律保障。
      商住房雖然滿足了部分群體的居住需求,但是潛在的問題和風(fēng)險也特別多。商住房的形成有其歷史原因,就目前來說,一二線乃至三四線總庫存還是不少的,這也導(dǎo)致了商住房升值空間小、漲幅緩慢。如遇房價下跌,商住房首當(dāng)其沖,將比普通住宅更快更早下跌,以上是需要購房者審慎考慮的內(nèi)容。
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