在“三道紅線”及房地產(chǎn)貸款集中度管理等政策監(jiān)管下，房地產(chǎn)融資規(guī)模進一步收縮。機構(gòu)統(tǒng)計顯示，上半年房企境內(nèi)外債券融資累計約5480億元，同比下降16%，規(guī)模增速已連續(xù)兩年下降。
2021年是房企償債峰值年，房企融資分化明顯，6月房企融資利率范圍為2.63%-14.5%，跨度較大。而下半年雖然償債壓力弱于上半年，但仍呈高壓態(tài)勢，部分房企依然存在債務違約風險。
在業(yè)內(nèi)人士看來，下半年金融監(jiān)管持續(xù)趨緊，房企在不斷提高運營能力、加快銷售回流現(xiàn)金的同時，應拓展多元化的融資渠道，降低融資成本。
據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，上半年房企境內(nèi)外債券融資累計約5480億元，同比下降16%。圖片來源/IC photo
融資規(guī)模連續(xù)兩年下降，成本分化明顯
今年上半年，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)高壓，整體債市下行。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，上半年房企境內(nèi)外債券融資累計約5480億元，同比下降16%。其中，境內(nèi)、境外融資規(guī)模同比分別下降7%和29%。
值得關注的是，境內(nèi)外債券市場表現(xiàn)持續(xù)分化。自2020年4月后，境外債市加速下行，偶有波動卻難以扭轉(zhuǎn)整體趨勢。而在境內(nèi)融資方面，由于上半年經(jīng)濟大局總體平穩(wěn)，流動性保持合理充裕，上半年境內(nèi)新增債券規(guī)模占比68%，較2020年同期上升6%。
另據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年房企境內(nèi)外債券融資規(guī)模累計增速連續(xù)兩年下降，今年上半年融資規(guī)模較2019年、2020年同期分別收縮1296億元與1026億元。
2014年上半年至2021年上半年房企債券融資規(guī)模
在融資成本方面，境內(nèi)債券利率持續(xù)回升，境外債券利率下降。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年境內(nèi)債券平均票面利率5.07%，較2020年同期上升79個基點。而上半年境外債券平均票面利率為6.95%，較2020年同期下降144個基點。境外債市持續(xù)低迷，發(fā)債規(guī)模收縮明顯，票面利率呈現(xiàn)波動。
在已披露的融資成本中，據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)顯示，6月房企融資利率范圍為2.63%-14.5%。融資成本最低的為招商蛇口在6月15日發(fā)行的15億元超短期融資券，期限為90天，融資利率為2.63%。而融資成本最高的為花樣年控股在6月25日發(fā)行的2億美元優(yōu)先票據(jù)，融資利率達14.50%。
從以上數(shù)據(jù)不難看出，上半年在“三道紅線”、銀行“兩道紅線”（房地產(chǎn)貸款占比和個人住房貸款占比）融資監(jiān)管的強壓下，房企融資環(huán)境維持收緊態(tài)勢，整體發(fā)債總量穩(wěn)中有降。
保利投顧研究院分析人士表示，上半年，傳統(tǒng)融資渠道陸續(xù)關閘，資金面偏緊態(tài)勢持續(xù)，部分房企資金壓力較大。為此，部分房企轉(zhuǎn)向加大土地款前融、土拍保證金資金池、“明股實債”等非標渠道資金需求。而5月份大批量涉房類ABS項目被終止，可見監(jiān)管逐漸滲透非標類融資。
償債壓力維持高位，房企更加依賴銷售回款
據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年房企償債規(guī)模達到歷史極值，償債總額達1.28萬億元，上半年、下半年分別為6990億元與5832億元。雖然下半年房企償債壓力較上半年減弱，但仍屬到期債務規(guī)模高位。
而從單月來看，自2020年11月后，房地產(chǎn)企業(yè)凈融資為負的情況持續(xù)出現(xiàn)，即新增發(fā)債規(guī)模不及到期債務規(guī)模，也由此引發(fā)了部分房企的債務違約事件。
根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2021年上半年有23只債券被評估機構(gòu)列為“低評級高危債”，主要涉及房企5家，涉及債券規(guī)模337.2億元，其中已經(jīng)發(fā)生實質(zhì)性違約的有11只債券，涉及金額104.3億元。另外，上半年新增列入評級觀察名單房企5家，除華夏幸福外，還包含恒大、藍光、協(xié)信與云南城投4家房企。
由此可見，當前房企更需要提高警惕，利用監(jiān)管政策過渡期，及時改善自身財務結(jié)構(gòu)，減少企業(yè)經(jīng)營風險。與此同時，貝殼研究院分析人士認為，在發(fā)債規(guī)模得到有效控制的情況下，房企對銷售回款依賴程度將進一步加深。
對此，中指研究院指數(shù)研究高級分析師馬琛表示，2021年以來，受到“三道紅線”政策以及金融方面的影響，房企調(diào)整經(jīng)營策略，加大推盤營銷力度，帶動購房置業(yè)需求釋放，上半年，重點城市商品住宅成交保持著一定活躍度。
展望：融資渠道趨于多元化，REITs或?qū)崿F(xiàn)新突破
對于今年下半年來說，房企融資環(huán)境持續(xù)收緊已成業(yè)內(nèi)共識。保利投顧研究院分析人士預計，后市行業(yè)政策將延續(xù)精準調(diào)控，行政和金融手段雙管齊下，控制城市過熱現(xiàn)象；資金監(jiān)管為調(diào)控敏感點，房企、居民信貸環(huán)境趨于收緊。
貝殼研究院分析人士也認為，金融監(jiān)管將常態(tài)化，企業(yè)的信用評級將會發(fā)揮更大作用，預期房企和金融機構(gòu)堅持“風險中性”理念，境內(nèi)債市整體以穩(wěn)為主，境外債市存在不確定性。
克而瑞分析人士預計，下半年房企融資分化將持續(xù)，一方面，財務優(yōu)秀的房企將獲得更高的融資額度，有利于企業(yè)調(diào)整融資成本和結(jié)構(gòu)，從而在企業(yè)發(fā)展及集中供地中受益；另一方面，債務狀況較差或者杠桿較高的房企，融資量增長受限，同時，部分房企的新增融資成本或?qū)⑸仙?，短期這些房企應以降杠桿為主要目標。
未來，房企在持續(xù)提高運營能力，加快銷售回流現(xiàn)金的同時，還應積極拓展更多融資渠道，優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)，降低融資成本。其中，上半年落地的公募REITs或?qū)⒊蔀榉科笕谫Y突破的新方向。
對此，同策研究院張詩樺也認為，房企在去杠桿、控風險的壓力下，融資渠道應趨于多元化，其中產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs體量可觀，收益穩(wěn)健，風險敞口較小。對于房企來說，產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs能夠幫助房企實現(xiàn)從開發(fā)銷售到資產(chǎn)管理的轉(zhuǎn)型，REITs概念或?qū)⒃谖磥碛瓉肀l(fā)。
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