64㎡住房總價(jià)僅售1.5萬元、51㎡住房總價(jià)為1.2萬元、56㎡總價(jià)1.4萬元，看到這兒……是不是看錯(cuò)了？這樣的真實(shí)案例正發(fā)生在黑龍江省雙鴨山市。

此前，黑龍江的鶴崗、遼寧的阜新曾因二手房“白菜價(jià)”而刷屏，如今，雙鴨山部分二手房價(jià)刷新了鶴崗、阜新的紀(jì)錄。近日，證券時(shí)報(bào)·e公司記者前往雙鴨山，實(shí)地了解雙鴨山樓市的真實(shí)情況。

二手房低至200余元/㎡

雙鴨山，位于黑龍江省東北部，地處完達(dá)山脈北麓、三江平原腹地，隔烏蘇里江與俄羅斯相望。雙鴨山市是黑龍江省重要的煤炭、電力、鋼鐵和糧食生產(chǎn)基地，被譽(yù)為“黑土濕地之都、綠色生態(tài)之城、烏蘇里江畔的明珠”，是為新中國建設(shè)奉獻(xiàn)了“光”和“熱”的城市。7月11日，證券時(shí)報(bào)·e公司記者來到雙鴨山，以看房者的身份在部分小區(qū)、在售樓盤進(jìn)行走訪探查。

雙鴨山市寶山區(qū)的康安嘉園小區(qū)，是去年剛剛辦理入住的一個(gè)棚戶區(qū)搬遷安置小區(qū)。證券時(shí)報(bào)·e公司記者在該小區(qū)看到，一些房屋窗戶上都寫著“出租出售”字樣及聯(lián)系電話。“很多外地人都來買房，你也是要來買房的吧?現(xiàn)在來有點(diǎn)晚了！去年7、8月份小區(qū)剛剛交房，一套頂樓50㎡左右的房子總價(jià)才七八千元?，F(xiàn)在房價(jià)被‘拼縫’炒起來了，頂樓價(jià)格都得1萬元以上。”該小區(qū)一業(yè)主表示。

所謂“拼縫”就是類似房屋中介性質(zhì)，自己手中本身不擁有房源，但是與房源擁有者非常熟識(shí)，并知悉售房的心理底價(jià)。“拼縫”通過在小區(qū)中搭訕購房者，確定購房意向之后，從真正房源擁有者手中拿鑰匙，帶購房者看房，一旦成交從中賺取差價(jià)，出售的價(jià)格越高，從中賺取的差價(jià)也就越多。

證券時(shí)報(bào)·e公司記者在該小區(qū)看房期間，還偶遇來自黑龍江省佳木斯和河北廊坊的看房者。“在網(wǎng)上了解到這里的房子便宜，就特意開車過來看看，有價(jià)格合適的就買。自己肯定不會(huì)來住，主要是期望日后能夠升值。”一位來自佳木斯的看房者說，“因?yàn)榉績r(jià)便宜，所以即便買后不能升值，也不會(huì)有太大的損失。”

證券時(shí)報(bào)·e公司記者注意到，在多棟6層樓房的頂樓窗戶上，均用醒目的紅底黃字寫著“賣樓”的字樣，且所留聯(lián)系電話均為同一個(gè)號(hào)碼，并直接寫明價(jià)格1.2萬元。“這些房源的確都是我的，分為51㎡和56㎡兩個(gè)戶型，售價(jià)分別是1.2萬元和1.4萬元，均包含600元的物業(yè)押金。”房主在電話中介紹說，“現(xiàn)在還不能更名過戶，但是可以簽購房協(xié)議，只要你買完之后不拖欠物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)，那么4、5年之后我們負(fù)責(zé)幫助更名。”“應(yīng)該還能講價(jià)，剛才房主說如果一次性購買兩套51㎡住房，總價(jià)可以優(yōu)惠到2萬元。”來自佳木斯的購房者悄聲透露。

之后，證券時(shí)報(bào)·e公司記者又來到四方臺(tái)區(qū)的惠民新城一期，再度遇到了河北廊坊的看房者。該小區(qū)同樣是棚戶區(qū)改造而來的回遷小區(qū)，小區(qū)內(nèi)現(xiàn)階段在售房源要少于寶山區(qū)的康安嘉園小區(qū)。記者撥通了該小區(qū)一棟層高為6樓的樓房頂樓窗戶上的賣房電話。“我這個(gè)房子是64㎡，標(biāo)準(zhǔn)的兩房一廳一衛(wèi)格局，最低售價(jià)是1.5萬元，包含了1000元的物業(yè)裝修押金和200元的水費(fèi)。”房主在電話中介紹說。

此前，黑龍江的鶴崗、遼寧的阜新曾因二手房“白菜價(jià)”而刷屏。如今，按照雙鴨山的部分小區(qū)二手房價(jià)格64㎡1.5萬元、51㎡1.2萬元、56㎡1.4萬元計(jì)算，折合成每平方米的價(jià)格分別是234元、235元和250元，這樣的價(jià)格水平刷新了鶴崗、阜新的紀(jì)錄。

中心區(qū)二手房

均價(jià)2775元/㎡

康安嘉園和惠民新城部分二手房售價(jià)僅一萬余元的現(xiàn)象并不代表雙鴨山市二手房市場的全貌。安居客雙鴨山房價(jià)網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，雙鴨山7月二手房均價(jià)2775元/m2，雙鴨山6月二手房均價(jià)2777元/m2環(huán)比上月下跌0.05% ，同比去年同期下跌3.14%。

根據(jù)寶山區(qū)政府官網(wǎng)介紹，該區(qū)距市中心19公里，轄區(qū)內(nèi)有3個(gè)國有煤礦和14個(gè)地方煤礦（其中生產(chǎn)煤礦4個(gè)，提能改造煤礦10個(gè)）。年產(chǎn)原煤500萬噸左右，其中地方煤礦年產(chǎn)原煤100萬噸左右，是雙鴨山市重要的煤炭生產(chǎn)基地。在雙鴨山市中心的二手房價(jià)格明顯要更高，而且不同區(qū)域、不同小區(qū)的房價(jià)相差也比較大。以康安嘉園為例，該小區(qū)4樓面積為64m2的樓房，售價(jià)大約在4萬元左右；毗鄰康安嘉園的陽光小區(qū)，非頂樓的70m2住宅，售價(jià)為4.2萬元。證券時(shí)報(bào)·e公司記者在采訪中獲悉，有雙鴨山市民在不久前剛剛將位于雙鴨市一馬路小學(xué)附近的學(xué)區(qū)房出售，房屋面積為78.38m2，成交價(jià)格為13萬元，折合每平方米的售價(jià)為1658元。

位于六馬路的老二院的7層住宅樓，位于2樓的3室1廳1衛(wèi)面積為117㎡的住宅，售價(jià)為24萬元，每平方米價(jià)格為2051元；寶鼎家園附近精裝修面積為88㎡的樓房售價(jià)為17.6萬元，相當(dāng)于每平方米2000元；隸屬于雙鴨山實(shí)驗(yàn)學(xué)校學(xué)區(qū)的福悅灣一期，樓高26層位于11層面積為68㎡的精裝修二手房，售價(jià)為31萬元，折合成每平方米的單價(jià)為4558元。

“雖然寶山區(qū)和四方臺(tái)區(qū)的房價(jià)比較低，但是雙鴨山市中心的居民很少會(huì)去那里買房，畢竟離市中心太遠(yuǎn)了。”有雙鴨山當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介人士表示，而且基于孩子上學(xué)等因素的考慮，寶山區(qū)和四方臺(tái)區(qū)一些經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)比較好的家庭更傾向于在市中心買房。就市中心的二手房而言，那些產(chǎn)權(quán)清晰、不存在糾紛的學(xué)區(qū)房，關(guān)注度更高，成交的機(jī)會(huì)也更大一些。實(shí)際上，此前提到的不論是康安嘉園、還是惠民新城，均為棚戶區(qū)改造性質(zhì)的小區(qū)，且售價(jià)在1萬余元的房子也均為頂層樓房。兩個(gè)小區(qū)分別位于雙鴨山市的寶山區(qū)和四方臺(tái)區(qū)，都是傳統(tǒng)礦區(qū)，距離雙鴨山市中心相對(duì)較遠(yuǎn)。

雙鴨山市五馬樓附近一家商鋪的經(jīng)營者告訴證券時(shí)報(bào)·e公司記者，雙鴨山人口負(fù)增長，雖然房價(jià)比大城市低很多，但是房子仍然過剩賣不動(dòng)。

可選新盤有限

證券時(shí)報(bào)·e公司記者在雙鴨山走訪二手房市場的同時(shí)，順便踏查了一些新建在售樓盤。

位于雙鴨山五馬路與東平行路交叉口的興佳家園，距離在當(dāng)?shù)仡H具影響力的松江國際購物大廈商圈只有幾分鐘的路程。證券時(shí)報(bào)·e公司記者了解到，該樓盤目前在售的房型中，南北通透的戶型均價(jià)在3300元/㎡左右，廂房的價(jià)格大約在2990元/㎡。“南北通透的戶型所剩已經(jīng)不多，只剩下四樓的兩套了，其他都是廂房。”該樓盤的一位銷售人員介紹說。

位于雙鴨山濱水東路和民生大街交匯處的雙鴨山第一中學(xué)，是當(dāng)?shù)厝斯J(rèn)排名NO.1的名校。該區(qū)域除了有雙鴨山第一中學(xué)之外，還有能夠中小學(xué)連讀的雙鴨山實(shí)驗(yàn)學(xué)校。正是因?yàn)橛辛嗣５募映?，所以該區(qū)域的商品房在雙鴨山也是名列前茅。“目前在售的是二期樓盤，具體的銷售價(jià)格會(huì)在7月底正式公布，應(yīng)該不會(huì)低于4000元/㎡,這在雙鴨山應(yīng)該算得上是相對(duì)高端。”福悅灣的銷售人員表示。

證券時(shí)報(bào)·e公司記者發(fā)現(xiàn)，雙鴨山市可供選擇的在售樓盤并不是很多。雙鴨山當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)銷售人員告訴證券時(shí)報(bào)·e公司記者，因?yàn)殡p鴨山還有很多存量房需要去庫存，所以政府控制不讓興建新的樓盤，這是導(dǎo)致雙鴨山目前新建商品房樓盤項(xiàng)目較少的直接原因。“現(xiàn)在都是老舊小區(qū)進(jìn)行改造，不允許開發(fā)新樓盤。”另一樓盤的銷售人員說。該說法也獲得了雙鴨山住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局一位工作人員的證實(shí)：“今年仍然是以去庫存為主，的確沒有審批新的樓盤，現(xiàn)在在售的幾個(gè)樓盤都是前幾年已經(jīng)辦好手續(xù)的。”“受到疫情的影響，2020年的房地產(chǎn)市場不是很好。”上述工作人員表示。

10年常住人口減少25萬

最新公布的“七普”數(shù)據(jù)顯示，雙鴨山市常住人口數(shù)約為121萬人；而雙鴨山市“六普”數(shù)據(jù)顯示的常住人口數(shù)為146萬人，這意味著，在2010年至2020年的10年間，雙鴨山的常住人口減少了25萬多人。

“雙鴨山物價(jià)不高，自然環(huán)境也不錯(cuò)，還是比較適合居住的。但是雙鴨山整體收入水平不高，缺少更多、更好的發(fā)展機(jī)會(huì)，因此很多中青年都選擇了走出去發(fā)展。一些老年人的兒女在外地站穩(wěn)腳跟后，也跟著兒女去了外地，導(dǎo)致雙鴨山近年來常住人口不斷減少。”有雙鴨山市民告訴證券時(shí)報(bào)·e公司記者。

吉林大學(xué)博士生導(dǎo)師宋冬林告訴證券時(shí)報(bào)·e公司記者，在東北三省，除了沈陽、長春、哈爾濱和大連之外，其他的城市幾乎都存在人口外流。實(shí)際上人口外流有的時(shí)候不完全是錢的問題，還極有可能是受到更舒適的環(huán)境，更適宜的氣候，更好的服務(wù)等因素吸引。“而且實(shí)事求是地說，東北的人力資源政策和南方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)相比的確落后，這也需要有關(guān)部門去反思。”宋冬林說。

大連海事大學(xué)的時(shí)建人教授告訴證券時(shí)報(bào)·e公司記者，牡佳高鐵開通之后，必然會(huì)改變沿線城市人流、物流、信息流的流向和流速，流動(dòng)人口可能要增多，但是常住人口減少的趨勢并不會(huì)因此改變。交通條件的改變?yōu)檗r(nóng)業(yè)、旅游業(yè)與之關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到巨大的推動(dòng)作用，同時(shí)為中心城市提供服務(wù)的產(chǎn)業(yè)也有了發(fā)展基礎(chǔ)，它會(huì)改變產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和人口類型結(jié)構(gòu)，改變不了人口減少的趨勢。“鳥類會(huì)根據(jù)季節(jié)的變化而進(jìn)行遷徙，這是追逐自然環(huán)境的生存法則，人同樣也是如此。東北地區(qū)人口外流，實(shí)質(zhì)上就是‘陽光的轉(zhuǎn)移’和經(jīng)濟(jì)中心轉(zhuǎn)移所導(dǎo)致的。”時(shí)建人說。

今年5月，國新辦舉行新聞發(fā)布會(huì)，介紹第七次全國人口普查主要數(shù)據(jù)結(jié)果。會(huì)上，國務(wù)院第七次全國人口普查領(lǐng)導(dǎo)小組副組長、國家統(tǒng)計(jì)局局長寧吉喆介紹東北地區(qū)的人口變化情況時(shí)表示，東北地區(qū)人口的減少，受到自然環(huán)境、地理環(huán)境、人口生育水平和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展等多方面因素的影響。東北在我國處于高緯度地區(qū)，冬季相對(duì)漫長且寒冷，一些東北人口向比較溫暖的南方遷移流動(dòng)，這也是全球許多國家人口遷移流動(dòng)的趨勢性特征，歐洲、美國都有這種現(xiàn)象。另外，受生育觀念、生育行為等因素的影響，東北地區(qū)的人口自然增長率長期低于全國平均水平。

高鐵開通是把雙刃劍

雙鴨山政府在今年年初的政府報(bào)告當(dāng)中提及，2020年，雙鴨山基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善。牡佳客專雙鴨山段軌道鋪設(shè)提前完工，雙鴨山西站主體結(jié)構(gòu)封頂，寶迎鐵路一期工程開工建設(shè)。2021年，要加快交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。確保牡佳客專雙鴨山段和雙鴨山西站投入運(yùn)營，完成高鐵新區(qū)廣場和公路客運(yùn)樞紐中心建設(shè)。完成寶迎鐵路一期路基工程。

據(jù)悉，牡佳客專即牡佳高速鐵路，是一條連接黑龍江省牡丹江市、林口縣、雞西市、七臺(tái)河市、樺南縣、雙鴨山市和佳木斯市的高速鐵路，是中國最靠近國土東端的高速鐵路。高鐵沿線城市也將全部納入到以黑龍江省省會(huì)哈爾濱為中心的兩小時(shí)、三小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。雙鴨山市當(dāng)?shù)匾彩菍?duì)牡佳高速鐵路寄予厚望，期望高鐵的貫通能夠力助雙鴨山實(shí)現(xiàn)新一輪經(jīng)濟(jì)騰飛。

在采訪中，有東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)界人士對(duì)證券時(shí)報(bào)·e公司記者表示，高鐵開通是把雙刃劍，既有望對(duì)沿線經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到推動(dòng)作用，但也可能加大哈爾濱形成虹吸效應(yīng)，加劇相關(guān)中小城市的人口流失以及產(chǎn)業(yè)空心化。“任何事情的影響都不會(huì)是單向的，高鐵沿線城市的中小城市應(yīng)該考慮怎么把不利的影響縮小到最低、最大限度發(fā)揮自身長處。”宋冬林表示，十四五規(guī)劃提出區(qū)域發(fā)展的著力點(diǎn)要放在城市群的建設(shè)。對(duì)于以哈爾濱為中心的城市群，各城市不能各自為戰(zhàn)，而是應(yīng)該由黑龍江省的層面提出一個(gè)更加統(tǒng)籌合理的規(guī)劃。

宋冬林說，如果中心城市的功能還是和其他城市功能一樣，那么可能會(huì)對(duì)雙鴨山等牡佳高速鐵路的沿線城市形成更加明顯的虹吸效應(yīng)。“雙鴨山等牡佳高鐵沿線城市應(yīng)研究本城市資源優(yōu)勢與中心城市的需求，可以將其作為地方經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的一個(gè)方向，增加與中心城市間的粘性，減輕高鐵開通后可能產(chǎn)生的虹吸效應(yīng)。”時(shí)建人表示，另外，地方政府要研究區(qū)域優(yōu)勢和新的資源價(jià)值，發(fā)展新的產(chǎn)業(yè)或產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型，關(guān)鍵是地方特色，地方優(yōu)勢，地方品牌。

資源型城市轉(zhuǎn)型難

據(jù)了解，雙鴨山、阜新等資源型城市近年來一直在努力進(jìn)行轉(zhuǎn)型。例如，根據(jù)公開報(bào)道，雙鴨山實(shí)現(xiàn)了由“一煤獨(dú)大”向現(xiàn)代煤電化、糧食和綠色食品深加工、石墨及新材料、生態(tài)旅游、特色種植多業(yè)并舉、多元發(fā)展新格局的轉(zhuǎn)變，以主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略升級(jí)帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。阜新也已打破過去一煤獨(dú)大的產(chǎn)業(yè)格局，形成了農(nóng)產(chǎn)品加工、裝備制造及配套、能源、化工四大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，四大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值占全市工業(yè)比重達(dá)到80%左右。

談及資源型城市轉(zhuǎn)型，時(shí)建人說，每個(gè)人的家庭背景不一樣，職業(yè)背景不一樣，文化教育背景不一樣，生活環(huán)境不一樣，最后成長出來的孩子就不一樣。同樣，不同的資源型城市轉(zhuǎn)型也不可能遵循相同的路徑。從支柱產(chǎn)業(yè)看，因?yàn)橹鲗?dǎo)產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、歷史文化背景、自然環(huán)境、區(qū)域資源集合等差異，資源型城市分為單一型和復(fù)合型；按資源劃分有牧業(yè)型、林業(yè)型、煤炭型、金屬礦山型等；按地貌類型不同又分為平原型、山地型和丘陵型；從所處氣候地帶又可分為寒溫帶型、溫帶型、亞熱帶型。

“因此，必須綜合資源型城市的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行綜合分析，將所處區(qū)域的自然生態(tài)基礎(chǔ)、交通條件，原來的支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、歷史經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)，周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)條件等因素，構(gòu)建出科學(xué)合理的指標(biāo)體系，搞清楚資源型城市的產(chǎn)業(yè)體系、人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展動(dòng)力和城市發(fā)展體系等一系列問題，最終來確定城市轉(zhuǎn)型的路徑和方向。”時(shí)建人認(rèn)為。

宋冬林說，資源型城市轉(zhuǎn)型的實(shí)質(zhì)就是主導(dǎo)或支柱產(chǎn)業(yè)擺脫自然資源存量和產(chǎn)量的束縛的過程，重點(diǎn)就是調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，建立起資源節(jié)約型、環(huán)境友好型的新型產(chǎn)業(yè)體系。不同的資源型城市歷史條件不同，發(fā)展階段不同，所選擇的具體路徑也應(yīng)有所區(qū)別。建立這個(gè)新產(chǎn)業(yè)（300832）體系可有多種途徑選擇:既可以是支柱產(chǎn)業(yè)的“去資源化”，也可以“廣化深化”或者“多元化”。

“資源型城市的衰落是由于市場作用的結(jié)果，所以主張市場去解決這個(gè)區(qū)域發(fā)展不平衡不充分的問題顯然不符合實(shí)際，政府應(yīng)該發(fā)揮積極作用。”宋冬林認(rèn)為，從歐盟一些國家的經(jīng)驗(yàn)來看，在解決資源型城市發(fā)展經(jīng)濟(jì)方面，相關(guān)政府部門也在發(fā)揮著非常重要的作用。因此，有關(guān)政府部門在推動(dòng)資源型城市轉(zhuǎn)型時(shí)除了要有相應(yīng)的區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策外，還要有實(shí)質(zhì)性的投入，包括重大項(xiàng)目的引進(jìn)和稅收優(yōu)惠等。