又到年中時節(jié)，不少企業(yè)相繼發(fā)布了年中業(yè)績預告。相較于去年同期，各大房企因受疫情沖擊出現(xiàn)大面積業(yè)績下挫，目前發(fā)布了業(yè)績預告的房企中，有不少已有了明顯改善。
截至7月16日，Wind數(shù)據(jù)顯示，按申銀萬國行業(yè)分類，滬深兩市共計47家上市房企披露了2020年半年報業(yè)績預告，有21家出現(xiàn)虧損，占比約45%，其中有8家企業(yè)在半年度業(yè)績預告中首次出現(xiàn)虧損；另有5家業(yè)績預減；還有12家預增。
其中，招商蛇口(001979.SZ)一改上年同期歸母凈利潤8成的下挫，2021年上半年在銷售結轉和公募reits發(fā)行的帶動下，同比實現(xiàn)305%以上的增長，歸母凈利潤范圍在37億元-47億元。發(fā)布了業(yè)績快報的綠地控股(600606.SH)，其歸母凈利潤增幅也從2020年的-10.79%轉變?yōu)?.67%。
中小房企卻是難堪壓力。上述預減或虧損的企業(yè)中，多數(shù)為中小房企，地產(chǎn)業(yè)務的收縮疊加新業(yè)務拓展不暢，業(yè)績節(jié)節(jié)下滑。
“中小房企在轉型階段，受到‘三道紅線’制約疊加融資監(jiān)管，地產(chǎn)業(yè)務為企業(yè)帶來的盈利并不可觀，使得企業(yè)資金緊張；而通常情況下，轉型業(yè)務短時間內可能不會產(chǎn)生較大的收益，整體業(yè)績也隨之下降。”諸葛找房數(shù)據(jù)中心分析認為，“另一方面，部分企業(yè)對轉型業(yè)務領域之前并未涉及，較為欠缺經(jīng)驗及較強的運營能力。
暴雷大企業(yè)跌向深處
曾經(jīng)風光的大房企，如今也跌落神壇。在2018年就飽受暴雷之苦的銀億股份如今已“披星戴帽”，成為*ST銀億。該公司預計上半年虧損3億元-3.7億元，而上年同期仍盈利逾2000萬元。
這家曾連續(xù)多年上榜中國房地產(chǎn)百強的企業(yè)，2016年起通過收并購進入汽車零部件領域，試圖構建“房地產(chǎn) 高端制造業(yè)”雙主業(yè)發(fā)展格局。但轉型未能如愿，業(yè)績遭到拖累，2018年年末銀億股份因無法按時兌付一筆不足3億元的債券而暴雷。如今，轉型對公司經(jīng)營造成的影響還在持續(xù)。
“受歐美、印度等境外疫情嚴重等因素影響，公司旗下汽車零配件境外業(yè)務經(jīng)營仍受到較大制約，導致汽車零配件板塊經(jīng)營業(yè)績產(chǎn)生虧損”， *ST銀億表示，“同時，公司旗下房地產(chǎn)業(yè)務受項目交付收入較少、財務費用以及自持物業(yè)折舊等計提因素影響，經(jīng)營業(yè)績亦產(chǎn)生虧損。”
更早進行轉型的泛?？毓?000046.SZ)，在申萬行業(yè)分類中，已被劃歸到多元金融板塊，但房地產(chǎn)業(yè)務仍在其營收中起到不小的作用。2020年年報顯示，房地產(chǎn)板塊實現(xiàn)21.35億元，在總營收中占比約15.19%。
泛?？毓稍?019年將其持有的北京泛海國際項目1號地塊和上海董家渡項目的股權以125.53億元的價格出售給融創(chuàng)。
今年6月份，泛海控股又將杭州釣魚臺酒店、杭州民生金融中心轉讓給融創(chuàng)，交易價款總額為22億元；1月份時，該公司還將武漢中央商務區(qū)的一塊地轉手給了綠城，價格為30.66億元，并由此獲得12.51億元的收益。
今年上半年，泛?？毓深A計歸屬于上市公司股東的凈利潤為虧損4億元-7億元，上年同期其虧損額約為4.08億元。
中小企業(yè)轉型受挫
相較于大企業(yè)爆雷后的轟然傾頹，中小企業(yè)則在轉型不力的泥潭中持續(xù)下陷。
總部位于武漢的房企美好置業(yè)（000667.SZ），從2002年起就一直從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，2017年介入裝配式建筑領域，持續(xù)擴大建廠規(guī)模、增加員工數(shù)量。同期，該公司還在小龍蝦市場火熱之際，拓展了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)業(yè)務。
轉型談何容易。美好置業(yè)進入現(xiàn)代農(nóng)業(yè)業(yè)務之后，小龍蝦市場價格在2018年至2020年間持續(xù)下滑，導致該業(yè)務板塊營業(yè)收入不及預期，2019年-2020年間，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)業(yè)務分別虧損-1.53億元、-4.09億元。2020年10月，美好置業(yè)逐步退出現(xiàn)代農(nóng)業(yè)業(yè)務。
對于同樣未能提供業(yè)績支撐的裝配式建筑業(yè)務，美好置業(yè)則情有獨鐘，持續(xù)布局建廠。截至2021年3月末，美好置業(yè)裝配式建筑廠已有9個投產(chǎn)，另有4個在建設中；前述每個工廠合計投資約4-5億元。
這樣大的投入至今未能有效轉化成利潤支撐，反而成為拖累。2021年半年度業(yè)績預告顯示，美好置業(yè)的歸母凈利潤約為虧損2.9億元-4.1億元，上年同期則盈利3462萬元。其給出的理由除了房地產(chǎn)業(yè)務開發(fā)周期影響之外，“尚未達到相應的規(guī)模”的裝配式建筑業(yè)務則直接“貢獻”了2億元的虧損。
這也是美好置業(yè)在半年度業(yè)績預告中，首次出現(xiàn)虧損的情況。
嘉凱城(000918.SZ)的虧損問題則由來已久。2016年被恒大納入旗下之后，嘉凱城就為解決同業(yè)競爭問題而向院線業(yè)務轉型，并逐步收縮地產(chǎn)板塊，打包甩賣旗住宅和商業(yè)資產(chǎn)。
但這一轉型的進程并不順暢，2018-2020年間，影視放映業(yè)務實現(xiàn)的營收在嘉凱城總營收中占比分別為1.87%、37.48%、23.8%，遠低于同期地產(chǎn)板塊。同期，其歸母凈利潤分別為-15.64億元、1.14億元、-12.61億元。
隨著疫情影響的削弱，今年上半年，嘉凱城的影視放映業(yè)務已然恢復正常，但其虧損的態(tài)勢仍未改變，前6個月實現(xiàn)歸母凈利潤約-4.3億元。
值得一提的是，對于不少中小房企來說，其整體規(guī)模小，項目數(shù)量少，部分項目的業(yè)績表現(xiàn)就會對業(yè)績產(chǎn)生明顯影響。
總部位于深圳的小房企財信發(fā)展(000838.SZ)在今年上半年交房規(guī)模有所增加，但其歸母凈利潤卻同比下滑，實現(xiàn)約238.42萬元-356.42萬元，較上年同期下滑90%-85.3%。財信發(fā)展表示，造成這一現(xiàn)象的原因是，其交房項目和交房的產(chǎn)品類型的毛利率相對較上年同期有所下降，同時報告期內，其銷售費用、管理成本等均有所增加。
部分“斷舍離”及時止損
在轉型中，并非所有的房企都如此執(zhí)著，世聯(lián)行在遭遇了業(yè)績下挫之后，就選擇了“懸崖勒馬”，重新聚焦。
早前已開啟轉型的世聯(lián)行(002285.SZ)在2017年達到了收入和利潤的階段性的高點，此后開始密集部署增長的第二曲線，但金融業(yè)務、長租業(yè)務等多元業(yè)務發(fā)展并不理想。2020年上半年，世聯(lián)行歸母凈利潤虧損7452.86萬元，同比下降約219%。
此后，世聯(lián)行引入珠海國資委，并于2020年下半年做出一系列改變，包括轉讓深圳市世聯(lián)小額貸款有限公司、剝離中資產(chǎn)模式長租公寓業(yè)務等。截至2020年末，其歸母凈利潤實現(xiàn)1.11億元，同比增長逾3成。今年上半年，世聯(lián)行同比扭虧為盈，歸母凈利潤實現(xiàn)6800萬元-7500萬元。
同樣實現(xiàn)扭虧的還有奧園美谷(000615.SZ)，其預計今年上半年可實現(xiàn)歸母凈利潤4800萬元-5800萬元，而上年同期虧損達1.93億元。
這其中，奧園美谷為轉型醫(yī)美收購而來的浙江連天美企業(yè)在今年第二季度實現(xiàn)歸母凈利潤約1250萬元；而化纖板塊業(yè)績的回升，疊加房地產(chǎn)業(yè)務確認營收約5.8億元，帶動了整體業(yè)績向好。
與上述多家企業(yè)在轉型的同時還保留房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務不同的是，在宣布跨入醫(yī)美賽道后，奧園美谷如今決定徹底剝離地產(chǎn)業(yè)務，并于近日將該板塊的子公司以逾10億元的價格轉讓出去。有房地產(chǎn)業(yè)內人士提醒，受益于此次資產(chǎn)轉讓，奧園美谷下半年業(yè)績會繼續(xù)向好，不過這種收入并不具有可持續(xù)性。
不過，奧園美谷的這場轉型之路，因背靠資金實力雄厚的母公司，或許會進展較為順暢。
“相比上輪轉變，當時在行業(yè)利潤率階段性提升時，大型房企缺乏轉變動力和決心，普遍都是中小房企轉型，實力和資源稟賦都略微弱一些。”興業(yè)證券分析師閻常銘在研報中提到。
而如今，隨著地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，許多房企已擁有較強的實力，疊加當前行業(yè)毛利率水平下滑，去杠桿及調控壓力，行業(yè)規(guī)模增長已逐漸觸及天花板。
許多房企正在著力探尋第二賽道。“轉變方向上，具有資金實力的龍頭房企，優(yōu)選物管、商管、醫(yī)美等自由現(xiàn)金流穩(wěn)定的賽道，這些都是時間的朋友，持續(xù)創(chuàng)造穩(wěn)定自由現(xiàn)金流。”上述分析師表示。
第一財經(jīng) 文章作者 鄭娜
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