記者 孫蔚

買(mǎi)房是大事，交易需謹(jǐn)慎。二手房交易流程長(zhǎng)、手續(xù)煩瑣，從選房看房、簽署合同，到申請(qǐng)貸款、資金轉(zhuǎn)付，再到辦理過(guò)戶、物業(yè)交割，涉及十幾個(gè)環(huán)節(jié)，需在眾多部門(mén)奔波。整個(gè)交易過(guò)程不僅耗時(shí)耗力，還可能出現(xiàn)各種風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者稍不留神就會(huì)踩坑、被騙，輕則耗費(fèi)大量時(shí)間和精力，重則房子沒(méi)買(mǎi)成還遭受巨額資金損失。

在二手房交易過(guò)程中，需要注意哪些事項(xiàng)？哪些問(wèn)題常常會(huì)導(dǎo)致二手房交易糾紛？如何才能保障交易順暢進(jìn)行，盡量規(guī)避房產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)？為了推動(dòng)行業(yè)健康有序發(fā)展，切實(shí)保障消費(fèi)者的合法權(quán)益，《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》于7月21日發(fā)起了“二手房簽約交易安全”網(wǎng)絡(luò)問(wèn)卷調(diào)查，力求讓消費(fèi)者能全面了解二手房交易風(fēng)險(xiǎn)，提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，在買(mǎi)賣(mài)二手房時(shí)能更高效、更放心。

本次調(diào)查共收回10913份有效問(wèn)卷。調(diào)查顯示，遭遇過(guò)二手房交易糾紛的受訪者高達(dá)69.9%；在二手房交易糾紛中，交易資金支付、共有權(quán)人是否同意、政策相關(guān)問(wèn)題為最常見(jiàn)的三大原因，占比分別為63.02%、59.01%、41.9%；有45.65%的受訪者對(duì)合同簽署環(huán)節(jié)極為重視，認(rèn)為做好這一步就可以規(guī)避主要的交易風(fēng)險(xiǎn)。

近七成受訪者曾遇二手房交易風(fēng)險(xiǎn)，超三成遭受資金損失

2016年-2020年，全國(guó)范圍內(nèi)住房消費(fèi)類(lèi)相關(guān)投訴數(shù)量呈波浪式上升的趨勢(shì)。從全國(guó)消協(xié)組織受理的投訴數(shù)據(jù)來(lái)看，住房類(lèi)消費(fèi)投訴從2016年的3.79萬(wàn)件上升至2020年的5.55萬(wàn)件，2020年的投訴量較2019年增加15.5%。

二手房交易高風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)現(xiàn)狀在本次調(diào)查中得到了印證。調(diào)查顯示，在10913名受訪者中，69.9%的消費(fèi)者曾經(jīng)遭遇過(guò)二手房交易糾紛。

本次調(diào)查將常見(jiàn)的二手房交易風(fēng)險(xiǎn)總結(jié)歸納為權(quán)屬問(wèn)題、資金支付問(wèn)題、共有權(quán)人問(wèn)題、政策資質(zhì)問(wèn)題、物業(yè)交割問(wèn)題等五大類(lèi)。

調(diào)查顯示，在上述五大類(lèi)常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)中，“交易資金支付問(wèn)題”為消費(fèi)者最常遇到的糾紛，占比高達(dá)63.03%；其次為“共有權(quán)人簽約問(wèn)題，如夫妻雙方共有房屋產(chǎn)權(quán)，一方不同意出售”，占比為59.01%；排名第三的為“政策資質(zhì)問(wèn)題，如不滿足購(gòu)房資質(zhì)、貸款未批、房屋是政策房無(wú)法出售等”，占比為41.9%；緊隨其后的為“房屋權(quán)屬問(wèn)題，如房屋被查封、抵押等”，占比為41.72%；最后為“物業(yè)交割問(wèn)題，如物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)欠繳等”，占比為12.59%。

二手房交易糾紛一旦發(fā)生，會(huì)給消費(fèi)者帶來(lái)無(wú)盡的困擾。針對(duì)“二手房交易糾紛給你造成怎樣的影響”這一問(wèn)題，有63.2%的受訪者表示“房子沒(méi)有交易成功”，占比最高；有59.58%的受訪者表示“浪費(fèi)時(shí)間和精力”，排名第二；有43.74%的受訪者表示“嚴(yán)重影響正常生活”，排名第三；造成“資金損失”的也占比較高，達(dá)到35.26%；選擇“沒(méi)有影響”的受訪者僅為0.69%。

超七成受訪者基本不了解二手房交易風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)信息多由經(jīng)紀(jì)人告知

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代，新房市場(chǎng)并不能滿足人們對(duì)于房屋的需求，二手房交易熱情高漲。與新房相比，二手房交易流程復(fù)雜、涉及相關(guān)部門(mén)眾多，全國(guó)平均辦理周期長(zhǎng)達(dá)60天，隱藏若干風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

比如，在二手房交易中，你或許聽(tīng)說(shuō)過(guò)租客冒充房主賣(mài)房，交易被判無(wú)效的，但是，你聽(tīng)說(shuō)過(guò)明明和真正的產(chǎn)權(quán)人簽了合同，購(gòu)房合同還被法院判為無(wú)效嗎？

這是為什么呢？原來(lái)，賣(mài)方不是該房屋的唯一產(chǎn)權(quán)人，該房屋為夫妻共有，在房屋交易中一旦其他共有權(quán)人表示“不知情、不同意”，購(gòu)房合同就可能會(huì)被判無(wú)效。實(shí)際上，在二手房交易中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)賣(mài)方以“共有權(quán)人不同意”為由而違約，最終導(dǎo)致交易失敗。

本次調(diào)查顯示，超五成消費(fèi)者對(duì)二手房交易風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知度偏低。在權(quán)屬問(wèn)題、資金支付問(wèn)題、共有權(quán)人問(wèn)題、政策資質(zhì)問(wèn)題、物業(yè)交割問(wèn)題等五大類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)中，表示“了解1至2項(xiàng)”的受訪者占比最高，為43.9%；還有10%的受訪者明確表示“都不了解”。這意味著，對(duì)二手房交易風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知度偏低的受訪者比例高達(dá)53.9%。

消費(fèi)者從何處得知二手房交易風(fēng)險(xiǎn)？調(diào)查顯示，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人成為受訪者獲取風(fēng)險(xiǎn)信息的最主要的渠道，占比為74.7%；其次為互聯(lián)網(wǎng)，占比為52.27%；從朋友處得知的比例也不低，占比為49.12%。這說(shuō)明在實(shí)際生活中，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人已經(jīng)越來(lái)越被購(gòu)買(mǎi)二手房的消費(fèi)者認(rèn)可。一方面，面對(duì)市場(chǎng)上紛繁蕪雜的房源，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人能基于其所掌握的供需信息幫助匹配買(mǎi)賣(mài)雙方；另一方面，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人具有房地產(chǎn)領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，可以在交易過(guò)程中提供有關(guān)房產(chǎn)、交易等事項(xiàng)的專(zhuān)業(yè)建議。

超四成受訪者認(rèn)為做好合同簽署可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，超九成愿意選擇專(zhuān)業(yè)人士協(xié)助簽約

 經(jīng)過(guò)多年的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體來(lái)說(shuō)已經(jīng)較為成熟，消費(fèi)教育工作也較為到位。本次調(diào)查顯示，購(gòu)買(mǎi)二手房涉及到的各個(gè)環(huán)節(jié)，比如選房看房、房屋核驗(yàn)、簽署合同、網(wǎng)簽備案、房屋估值、貸款面簽、首付款資金存管、繳稅、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證、首付款存管轉(zhuǎn)付、抵押登記、銀行放貸、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、物業(yè)交割等流程，有88.11%的受訪者表示“清楚”，表示“不清楚”的受訪者為11.89%。

那么，在二手房交易中，做好哪個(gè)環(huán)節(jié)可以規(guī)避掉主要風(fēng)險(xiǎn)呢？針對(duì)這一關(guān)鍵問(wèn)題，“合同簽署環(huán)節(jié)”最被受訪者看重，占比達(dá)45.65%；其次為“貸款環(huán)節(jié)”，占比25.82%；再次為“選房看房環(huán)節(jié)”，占比15.85%；選擇“過(guò)戶環(huán)節(jié)”的受訪者占比為10.82%；選擇“物業(yè)交割”環(huán)節(jié)的受訪者為1.86%。

雖然二手房交易中的很多風(fēng)險(xiǎn)是在貸款、過(guò)戶、物業(yè)交割等環(huán)節(jié)才暴露出來(lái)，但其在簽約環(huán)節(jié)就已經(jīng)埋下伏筆。在二手房交易中，大部分風(fēng)險(xiǎn)如購(gòu)房資質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)、共有權(quán)人簽署風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)，都可以在合同簽署環(huán)節(jié)通過(guò)資質(zhì)審核、合同約定、第三方資金存管等方面進(jìn)行規(guī)避。

本次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前二手房簽約環(huán)節(jié)主要在中介門(mén)店、由經(jīng)紀(jì)人協(xié)助完成。由于經(jīng)紀(jì)人服務(wù)能力參差不齊，整個(gè)簽約流程缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，消費(fèi)者往往難以全面知曉房產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)法最大程度給予規(guī)避。因此，無(wú)論是消費(fèi)者還是中介公司、經(jīng)紀(jì)人，都亟須安全合規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)化簽約流程去破解行業(yè)難題，確保二手房交易的安全性。

如何為消費(fèi)者提供標(biāo)準(zhǔn)化簽約服務(wù)，讓二手房交易更安全、更便捷，是業(yè)內(nèi)一直在思索的一道難題。本次調(diào)查顯示，針對(duì)“如果在二手房交易過(guò)程中，有專(zhuān)業(yè)場(chǎng)地、專(zhuān)業(yè)人士協(xié)助簽約，你會(huì)選擇嗎”這一問(wèn)題，明確表示愿意的受訪者比例高達(dá)96.66%。

降低二手房交易風(fēng)險(xiǎn)需全社會(huì)共同努力

 二手房市場(chǎng)的規(guī)范與發(fā)展離不開(kāi)社會(huì)各界的共同努力，對(duì)此，受訪者們也給出了他們的建議。針對(duì)“降低房產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)需要從哪方面著手”的問(wèn)題，71.72%的受訪者認(rèn)為“有關(guān)部門(mén)完善相關(guān)法律法規(guī)”最重要，占比最高；其次為“加強(qiáng)宣傳，提升消費(fèi)者自我保護(hù)意識(shí)”，占比為67.45%；第三為“監(jiān)管部門(mén)加強(qiáng)監(jiān)管，加大處罰力度”，占比為52.48%；另外，還有34.95%的受訪者認(rèn)為“中介公司加強(qiáng)內(nèi)部管理，嚴(yán)格審查”。

相比往年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)，調(diào)控政策的力度和密度都在明顯增加。7月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、公安部、自然資源部、國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局等8部門(mén)聯(lián)合下發(fā)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部門(mén)關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，將依法重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋買(mǎi)賣(mài)、二手房虛假?gòu)V告、信貸挪用、住房租賃、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域人民群眾反映強(qiáng)烈、社會(huì)關(guān)注度高的突出問(wèn)題，力爭(zhēng)用3年左右時(shí)間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)。

尤其是在二手房市場(chǎng)亂象整治方面，各地政府均有所加強(qiáng)，對(duì)虛假房源、違規(guī)炒作、哄抬房?jī)r(jià)等行為進(jìn)行了有針對(duì)性的打擊。