第二批集中供地如期而至。目前，長(zhǎng)春、無(wú)錫、深圳、沈陽(yáng)等11個(gè)城市已公布了第二批集中供地信息，合計(jì)推地320宗。多個(gè)城市參拍規(guī)則“上新”，杭州開(kāi)展“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)，由過(guò)去的“競(jìng)地價(jià)”“競(jìng)品質(zhì)”改為“競(jìng)品質(zhì)”“競(jìng)地價(jià)”，且試點(diǎn)地塊全部實(shí)行現(xiàn)房銷售。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這將從資金和去化端考驗(yàn)房企，提高參拍門(mén)檻。上述改變有望成土拍規(guī)則新“標(biāo)配”，品質(zhì)先行或倒逼房企注重產(chǎn)品力，提升項(xiàng)目品質(zhì)。

記者 張軍

強(qiáng)調(diào)“競(jìng)品質(zhì)”

杭州市規(guī)劃和自然資源局日前公告明確，第二批集中出讓地塊競(jìng)價(jià)規(guī)則進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整：一是競(jìng)買單位需足額繳納20%競(jìng)買保證金后方可參與競(jìng)買；二是溢價(jià)率上限由30%調(diào)整為20%，其中“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊溢價(jià)率上限為10%；三是出讓地塊達(dá)到上限價(jià)格后，由原來(lái)的“競(jìng)自持房屋”改為“競(jìng)無(wú)償移交政策性租賃住房”。

其中，“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊采取一次性公告和線下“競(jìng)品質(zhì)”、線上“競(jìng)地價(jià)”兩階段操作方式，從源頭引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)高品質(zhì)住宅產(chǎn)品。“競(jìng)品質(zhì)”階段建設(shè)品質(zhì)模塊得分最高的建設(shè)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)表將作為“競(jìng)地價(jià)”階段的報(bào)價(jià)依據(jù)及土地競(jìng)得后的項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。試點(diǎn)地塊全部實(shí)行現(xiàn)房銷售。

事實(shí)上，北京、南京等城市此前也有類似表述。北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)5月提到，在集中出讓地塊過(guò)程中引入房屋銷售價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制，為未來(lái)住宅產(chǎn)品質(zhì)量提升留足空間，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)主動(dòng)提升住宅品質(zhì)。

“該政策對(duì)房企的資金實(shí)力和去化能力提出了考驗(yàn)，進(jìn)而提高了參拍門(mén)檻。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄告訴中國(guó)證券報(bào)記者。

北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)此前表示，為營(yíng)造公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)環(huán)境，提升居住建筑設(shè)計(jì)品質(zhì)，北京市綜合運(yùn)用房地產(chǎn)調(diào)控政策工具，當(dāng)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到出讓宗地土地合理上限價(jià)格時(shí)，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序；或當(dāng)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到出讓宗地土地合理上限價(jià)格，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額達(dá)到設(shè)定的預(yù)設(shè)份額（或現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)“公共租賃住房”達(dá)到上限面積時(shí)），轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。

調(diào)整土拍規(guī)則

從目前情況看，不少城市相較于首批集中供地調(diào)整了出讓規(guī)則。

東莞市明確，“非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得參加住宅用地（含商住用地）競(jìng)買，企業(yè)聯(lián)合體參加競(jìng)買的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出資比例不得低于50%。”

無(wú)錫市則由之前的“限地價(jià)、競(jìng)自持租賃住房面積”改為“限地價(jià)、搖號(hào)。”無(wú)錫市第二輪集中供地整體溢價(jià)率較低，不少地塊溢價(jià)率低于1%。合計(jì)供地23宗，6宗地塊底價(jià)成交，1宗地塊流拍。

其中，龍湖方面以19.58億元競(jìng)得新吳區(qū)江華路與富春路交叉口西南側(cè)地塊，溢價(jià)率為0.51%。洛陽(yáng)寶龍置業(yè)發(fā)展有限公司以6.62億元競(jìng)得梁溪區(qū)廣豐路與徐巷支路交叉口東南側(cè)地塊，溢價(jià)率為0.46%。

根據(jù)中金公司研報(bào)，無(wú)錫市第二輪集中供地溢價(jià)率均值為3.7%，較首輪的26.6%下降明顯，這和上述規(guī)則調(diào)整有關(guān)。

在第一輪集中供地城市中，上海的溢價(jià)率均值僅5.8%，遠(yuǎn)低于其他城市。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這和上海最高報(bào)價(jià)一般限定為起始價(jià)的110%；競(jìng)價(jià)方式由原舉牌競(jìng)價(jià)調(diào)整為“舉牌競(jìng)價(jià)+一次書(shū)面報(bào)價(jià)”等有關(guān)。

彼時(shí)有機(jī)構(gòu)稱，考慮到上海首批集中供地的示范效應(yīng)，預(yù)計(jì)第二輪集中供地將有更多城市調(diào)整出讓規(guī)則。

提升項(xiàng)目品質(zhì)

除了調(diào)整土拍市場(chǎng)規(guī)則，有的房企被“限購(gòu)”。

根據(jù)媒體報(bào)道，被納入“三道紅線”的重點(diǎn)房企，已被監(jiān)管部門(mén)要求買地金額不得超年度銷售額的40%。該比例限制不僅包括房企在公開(kāi)市場(chǎng)拿地，還包括通過(guò)收并購(gòu)方式獲地的支出。

中南建設(shè)8月3日指出，除了大家關(guān)注的“三道紅線”，購(gòu)地金額是否超過(guò)銷售金額的40%就是重要的參考指標(biāo)。

“長(zhǎng)期看，好的產(chǎn)品和服務(wù)才是房企長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)健發(fā)展的核心驅(qū)動(dòng)力。”中指研究院企業(yè)研究副總監(jiān)劉水表示。

金科股份此前表示，未來(lái)房地產(chǎn)增量主要由價(jià)格驅(qū)動(dòng)，改善型需求占比持續(xù)提升，產(chǎn)品力將成為關(guān)注重點(diǎn)，公司需將提升產(chǎn)品力作為未來(lái)發(fā)展的核心動(dòng)力。

克而瑞地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，未來(lái)高杠桿、高負(fù)債運(yùn)營(yíng)模式無(wú)法持續(xù)，將倒逼房企提升運(yùn)營(yíng)效率，深化銷售渠道。財(cái)務(wù)穩(wěn)健、產(chǎn)品力出色、運(yùn)營(yíng)管控能力較強(qiáng)的房企將獲得更多市場(chǎng)機(jī)遇。