記者 董添

7月以來(lái)，房企融資規(guī)模小幅攀升。從融資目的看，借新還舊仍是主流。

融資成本下降

中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，7月房地產(chǎn)信用債發(fā)行規(guī)模為652.2億元，相較于6月528.7億元增長(zhǎng)23.36%；內(nèi)地房企海外債發(fā)行規(guī)模為372.9億元，相較于6月290.3億元增長(zhǎng)28.45%。信用債與海外債融資成本均有所下降。其中，信用債平均利率為4.17%，環(huán)比下降0.81個(gè)百分點(diǎn)；海外債平均利率為6%，環(huán)比下降2.08個(gè)百分點(diǎn)。

從融資目的看，借新還舊仍是主流。

銀保監(jiān)會(huì)日前通報(bào)了上半年銀行保險(xiǎn)業(yè)運(yùn)行情況。上半年，人民幣貸款增加12.76萬(wàn)億元，同比增加6677億元。各項(xiàng)貸款同比增長(zhǎng)11.9%。其中，房地產(chǎn)貸款增速降至10.3%，繼續(xù)低于全部貸款增速。

中指研究院發(fā)布的《2021年年中房地產(chǎn)行業(yè)融資盤(pán)點(diǎn)》顯示，2021年1-6月，房地產(chǎn)行業(yè)融資金額合計(jì)11089.5億元，同比下降8.1%，融資收緊態(tài)勢(shì)明顯。其中，信用債融資金額合計(jì)3323.8億元，海外債融資金額合計(jì)1899.3億元，信托融資金額合計(jì)3379.8億元，發(fā)行ABS融資金額合計(jì)2486.6億元。海外債及信托融資額快速下滑，成為房地產(chǎn)行業(yè)融資規(guī)模下降的主要因素。

安信證券研報(bào)顯示，下半年土地市場(chǎng)熱度或下滑，房地產(chǎn)銷售下行壓力加大。房企規(guī)模擴(kuò)張或進(jìn)一步受限，行業(yè)整合加速。

降杠桿提效率

受多種因素影響，房企拿地將出現(xiàn)較為明顯收縮。

針對(duì)投資者提出的“新增土儲(chǔ)金額超過(guò)銷售總額40%的房企將被暫停拿地”一事，中南建設(shè)8月3日在投資者互動(dòng)平臺(tái)指出，其實(shí)這并不是新消息，去年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部和人民銀行出臺(tái)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則時(shí)，除了大家關(guān)注的“三道紅線”，購(gòu)地金額是否超過(guò)銷售金額的40%就是重要的參考指標(biāo)。今年上半年，公司銷售金額1090億元，新增項(xiàng)目總地價(jià)不到290億元，地價(jià)與銷售金額比值不到27%，公司的投資金額距離政策要求的限度還有很大空間。

此前，有頭部房企人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，40%的拿地限制主要指的是權(quán)益拿地金額占權(quán)益銷售比重。“相比全口徑拿地與銷售比重，空間相對(duì)較大。即便如此，房企拿地仍會(huì)受到較大限制。”

從房企公開(kāi)表態(tài)看，部分房企降杠桿由來(lái)已久，尋求低負(fù)債和高周轉(zhuǎn)。

中南建設(shè)8月3日指出，公司堅(jiān)持不依賴有息負(fù)債的發(fā)展模式，有息負(fù)債與年度銷售規(guī)模的比值一直處于行業(yè)較低水平，公司負(fù)債少，償債能力強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)低。政策不斷收緊，市場(chǎng)容錯(cuò)空間持續(xù)降低，企業(yè)經(jīng)營(yíng)面臨更多挑戰(zhàn)。公司堅(jiān)持高效運(yùn)營(yíng)，快速周轉(zhuǎn)，追求準(zhǔn)確度。

對(duì)于公司股價(jià)持續(xù)下跌，中南建設(shè)指出，控股股東股份質(zhì)押時(shí)均設(shè)有風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警線，股價(jià)下跌達(dá)到預(yù)警線時(shí)，控股股東可以通過(guò)追加保證金等方式避免平倉(cāng)風(fēng)險(xiǎn)。目前控股股東質(zhì)押的公司股份無(wú)平倉(cāng)風(fēng)險(xiǎn)。