華夏時報記者 劉詩萌 北京報道
2021年夏天，在樓市洶涌澎湃的調(diào)控潮之中，一股限制房價下跌過快的“暗流”正在涌動。
9月9日，株洲日報報道稱，因有市民、網(wǎng)民反映部分企業(yè)采取大幅降低銷售價格并明顯低于市場正常價格銷售或代理銷售新建商品房，株洲市住建局對這些企業(yè)進行了約談，并要求立即停止違規(guī)銷售行為，下架所有涉嫌低價銷售的房源信息。
在近一個月的時間里，這已經(jīng)是第6座發(fā)布“限跌令”的城市。8月中旬，二線城市沈陽、昆明和三線城市岳陽、唐山、江陰5座城市紛紛出臺政策穩(wěn)定房價，通過約談降價房企、規(guī)定最低備案價等措施，打擊惡意降價。
“部分企業(yè)近期資金壓力加大，在一線、新一線城市銷售受到政策影響，就在一些中小城市進行降價促銷以回籠資金。”易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進接受《華夏時報》記者采訪時表示，每個城市的市場基本面邏輯不同，必須客觀去看待其不同的表現(xiàn)。如果市場偏弱的話，適當(dāng)出臺一些鼓勵購房的政策，或者對現(xiàn)有政策進行優(yōu)化也是有必要的。只有這樣，才能真正促進市場和企業(yè)經(jīng)營的穩(wěn)定。
一個月內(nèi)6座城市“限跌”
數(shù)據(jù)顯示，2021年8月，全國房地產(chǎn)調(diào)控超過68次。在一片主管部委約談、整頓中介、二手房限價、打擊經(jīng)營貸等收緊政策下，也有多個城市發(fā)出了防止房價下降過快的“限跌令”。
打響“限跌”第一槍的是湖南岳陽。8月11日，岳陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局下發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)市場新建商品住房網(wǎng)簽成交價格限制的通知》，對岳陽市中心城區(qū)新建商品住房銷售實施價格備案，要求商品住房銷售的實際成交價格不得高于備案價格，也不得低于備案價格的85%，否則將提示無法網(wǎng)簽。并且，備案價6個月時間內(nèi)不得調(diào)整。
從數(shù)據(jù)上看，岳陽的一手房價格近期確實出現(xiàn)了一定程度的下調(diào)。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)，5月份岳陽的新建商品住房價格定基指數(shù)，即與2020年1月相比上漲0.6%，6月份了下降0.3%，而到7月份一下子又下降了0.7%。也就是說，兩個月內(nèi)岳陽一手房價格下降了1%。一手房的不景氣同樣對二手房產(chǎn)生了沖擊，7月份岳陽二手房價格下降0.6%，和牡丹江并列70城中跌幅第一位。
不久后，昆明、沈陽、唐山三地傳出了地方政府為“救市”約談房企的消息。就在岳陽發(fā)布政策的同一天，昆明市房協(xié)組織TOP30房企及大型經(jīng)紀公司，召開落實“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”工作要求座談會，要求房企若惡意降價將被約談，情節(jié)嚴重者將停止網(wǎng)簽；13日，唐山市政府召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會，10家房企參加，要求打擊惡意降價；17日，因某樓盤降價3000元/平米，沈陽沈北新區(qū)多個政府部門聯(lián)合約談了部分開發(fā)企業(yè)。
31日，江陰市住建局發(fā)布《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展若干事項的通知》，要求商品住房銷售價格備案后，商品住房實際成交價格不得高于備案價格，同時嚴禁低價傾銷、打價格戰(zhàn)，堅決杜絕惡性競爭、降標(biāo)降質(zhì)、逾期交付等違規(guī)違法行為。如出現(xiàn)嚴重破壞當(dāng)?shù)厥袌鲋刃蚝蜕鐣€(wěn)定的行為，將取消所有批次預(yù)售改為現(xiàn)房銷售。加上9月份發(fā)布政策的湖南株洲，近一個月的時間里共有6座城市出臺“限跌”政策，要求開發(fā)商不得惡意降價。
房價下跌過快也是風(fēng)險
從城市層級來看，近期傳出“限跌”的城市均屬于弱二線和三四線城市。事實上，不僅是這些城市，2021年下半年以來，隨著房地產(chǎn)調(diào)控日趨嚴格，全國樓市都在信貸收緊下出現(xiàn)退燒現(xiàn)象。例如一線城市深圳加碼嚴查房貸后，二手房成交量嚴重縮水；北京在學(xué)區(qū)房連遭多校劃片等政策打擊后，成交量也出現(xiàn)了一定的下調(diào)。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，在房價全面上漲的影響下，房地產(chǎn)調(diào)控政策井噴。1-8月累計房地產(chǎn)調(diào)控突破420次，超過了2020年同期的368次，全面刷新歷史記錄。
但相比有實際人口流入、地價整體仍居高不下的一線城市和熱點新一線城市，弱二線和三四線城市對樓市降溫更為敏感。嚴躍進對記者表示，疫情下資金尋求保值和避險紛紛進入一線和新一線城市，因此這些大城市除了本身體量大的優(yōu)勢外，需求也十分旺盛。而小城市的需求確實沒有想象中那么充足，市場冷靜后的反彈也沒有預(yù)期那么快，導(dǎo)致各地壓力較大。
盡管從數(shù)據(jù)上看，這些中小城市并不是對土地財政、房地產(chǎn)投資依賴度最強的城市，但由于產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較為薄弱，它們對抗房價下跌風(fēng)險的能力更低。因此，房價下降帶來的影響不僅是部分房主退房維權(quán)等不利于穩(wěn)定的社會事件，更可能這些地方政府的土地財政捉襟見肘。在并不久遠的過去，2018年年末就曾出現(xiàn)過一波三四線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策的“松綁潮”。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“限跌令”表面是部分房企在負債高壓下?lián)屌埽澈笃鋵嵾M一步說明了“穩(wěn)定”是樓市最確定的關(guān)鍵詞。他指出，近兩年來樓市調(diào)控越發(fā)嚴格，一邊是對熱點城市的新房、二手房的“限價令”，一邊是多個城市新房的“限跌令”。很明顯，房價大漲會放大金融風(fēng)險，而房價斷崖式下跌也同樣不是穩(wěn)定，也會影響波及金融系統(tǒng)。
8月底，國家金融與發(fā)展實驗室理事長李揚在中國城市百人論壇2021夏季論壇上表示，要警惕房價下跌風(fēng)險，防止出現(xiàn)負資產(chǎn)。“如果有一天房子價格低于現(xiàn)有負債，賣了都還不了款，市場真正的危機就到來了。”他說。
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