作者：馬一凡

既是意料之中，也是意料之外，“限跌、托市”突然成了傳統(tǒng)“金九銀十”的關(guān)鍵詞。“金九”成色不足，降價(jià)促銷(xiāo)戰(zhàn)況激烈。

在經(jīng)歷了艱難的7月、8月之后，樓市下行跌落的趨勢(shì)并沒(méi)有發(fā)生扭轉(zhuǎn)，眾多房企的“搶收”壓力更大了。雖然幾個(gè)熱點(diǎn)城市還在限購(gòu)、限漲，但更多城市則加入了限跌、托市行列。

省會(huì)城市昆明8月超70個(gè)樓盤(pán)均價(jià)下跌；為了實(shí)現(xiàn)跑量，多家房企愿意降價(jià)數(shù)千元每平方米，針對(duì)周邊競(jìng)品的價(jià)格戰(zhàn)已經(jīng)打得火熱。

“最夸張的是某家房企拿地價(jià)格5000元/平方米，只賣(mài)4000元/平方米。”一名房企高層對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。

針對(duì)市場(chǎng)出現(xiàn)的新變化，已有至少7城出臺(tái)樓市“限跌令”，包括江陰、大連、昆明、沈陽(yáng)、岳陽(yáng)、菏澤、株洲等城市，不過(guò)，整體一輪較大的降價(jià)潮似乎無(wú)可避免。

老家的中介頻頻打來(lái)促銷(xiāo)電話(huà)

“今年中秋回來(lái)看房嗎？國(guó)慶小長(zhǎng)假不回來(lái)看看嗎？”臨近佳節(jié)，在上海“滬漂”的白領(lǐng)王靜不時(shí)接到老家中介的電話(huà)。

王靜的老家是蘇北一個(gè)縣城，過(guò)去一整年房?jī)r(jià)都在猛漲，不知不覺(jué)均價(jià)就破萬(wàn)了。不過(guò)最近中介的電話(huà)給她釋放了一個(gè)信號(hào)——房?jī)r(jià)松動(dòng)了。

王靜說(shuō)，她一直關(guān)注的某樓盤(pán)，在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上價(jià)格是8500元/平方米-9000元/平方米，但是在中介的口中，這個(gè)樓盤(pán)有“內(nèi)部員工折扣”，只需要約7000元/平方米。

最近，老家還發(fā)生了一件事，一樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)，引發(fā)前一期業(yè)主不滿(mǎn)，他們認(rèn)為自己買(mǎi)貴了，于是前去維權(quán)，在小縣城引起了不小的轟動(dòng)。“大家都知道房子要降價(jià)了，越來(lái)越多的人處于觀望狀態(tài)。”

另一位“滬漂”邵元，老家在昆明。“今年6月回昆明看了好幾個(gè)樓盤(pán)，價(jià)格都在2萬(wàn)元以上，還有接近3萬(wàn)元的。最近接到銷(xiāo)售的電話(huà)，問(wèn)我節(jié)日期間要不要再去看看，他們會(huì)推出一批特價(jià)房，2萬(wàn)元以下，大概降了兩三千元的樣子。”

邵元老家昆明新房跌幅已經(jīng)位居全國(guó)前列，像他這樣的購(gòu)房者還想再等等，當(dāng)?shù)氐姆繀f(xié)組織卻急了。今年8月，昆明房協(xié)召開(kāi)了落實(shí)“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”座談會(huì)，要求昆明TOP30房企及大型經(jīng)紀(jì)公司參加，其中提到惡意降價(jià)、擾亂市場(chǎng)的行為一旦發(fā)生，相關(guān)開(kāi)發(fā)商將被約談。

“對(duì)于滯銷(xiāo)項(xiàng)目降價(jià)打折，是今年下半年必然出現(xiàn)的情況，我敢說(shuō)幾乎所有的房企現(xiàn)在首要任務(wù)都是搶銷(xiāo)售、搶回款。但是為啥有些項(xiàng)目被定義為惡意降價(jià)？因?yàn)檎娴某霈F(xiàn)了一下子單價(jià)降個(gè)六七千甚至上萬(wàn)的樓盤(pán)，整個(gè)市場(chǎng)都亂了，賣(mài)一套、虧一套。”一名房地產(chǎn)一線(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。

“東南西北”都迎降價(jià)潮

昆明是最早出臺(tái)“限跌令”的城市之一，但8月新房市場(chǎng)繼續(xù)延續(xù)量?jī)r(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)。

根據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，8月昆明主城商品住宅成交均價(jià)14028元/平方米，環(huán)比下降2.95%，同比下降8.65%。價(jià)格下滑原因則是有大量剛需項(xiàng)目以低價(jià)備案，市面上還有很多特價(jià)房源。

據(jù)當(dāng)?shù)毓俜矫襟w統(tǒng)計(jì)，昆明主城在售的約90個(gè)樓盤(pán)中，8月與5月對(duì)比，漲價(jià)的樓盤(pán)僅有12個(gè)，有78個(gè)樓盤(pán)成交均價(jià)都在下跌。

大部分樓盤(pán)的價(jià)格跌幅在每平方米幾百元至一千元內(nèi)，不過(guò)也有“打了個(gè)骨折”的。

比如陽(yáng)光城(4.570, -0.17, -3.59%)滇池半山，去年8月均價(jià)為16469元/平方米，今年8月均價(jià)則為10989元/平方米，降價(jià)近6000元/平方米，降幅達(dá)到33%。世茂璀璨臻樾，今年5月均價(jià)為19028元/平方米，8月均價(jià)則為16027元/平方米，降價(jià)超3000元/平方米。新城瑯樾，5月均價(jià)9440元/平方米，8月均價(jià)為7874元/平方米，降價(jià)接近1600元/平方米，相當(dāng)于打了個(gè)85折。

其中最具爭(zhēng)議的就是陽(yáng)光城滇池半山的大降價(jià)了。今年7月31日，在周邊競(jìng)品首開(kāi)的同一日，陽(yáng)光城滇池半山推出了“最低單價(jià)9980元”的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，不僅相較自己前期售價(jià)猛降數(shù)千元，還比競(jìng)品單價(jià)便宜了四五千。于是該項(xiàng)目售樓處立刻門(mén)庭若市、人山人海，但這種營(yíng)銷(xiāo)手法也引起了前期業(yè)主的不滿(mǎn)，不少業(yè)主要求退房。在大促銷(xiāo)兩天后，陽(yáng)光城滇池半山宣布恢復(fù)原價(jià)。

在一線(xiàn)城市北京，部分偏高端系產(chǎn)品但是銷(xiāo)售情況不佳的樓盤(pán)也在降價(jià)促銷(xiāo)。

比如大興區(qū)黃村的綠地海珀云翡，其所在地塊為綠地2016年時(shí)以4.7萬(wàn)元/平方米樓面價(jià)競(jìng)得。該項(xiàng)目一直以均價(jià)約7.5萬(wàn)元/平方米銷(xiāo)售，不過(guò)在部分網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上，今年8月起該樓盤(pán)價(jià)格已經(jīng)調(diào)整到6.5萬(wàn)元~6.7萬(wàn)元/平方米。此外，還有中介經(jīng)紀(jì)人透露，綠地海珀云翡不時(shí)拿出幾套特價(jià)房，個(gè)別小面積房源的售價(jià)相比第一期開(kāi)盤(pán)時(shí)降了約2萬(wàn)元/平方米。

中部省會(huì)城市鄭州，原本今年房?jī)r(jià)一路攀升，但受到7月洪水和8月疫情影響，新房銷(xiāo)量嚴(yán)重下滑，許多開(kāi)發(fā)商祭出打折舉措以求快速回籠資金。

比如鄭州管南片區(qū)，受到產(chǎn)業(yè)布局的利好，今年3月份后房?jī)r(jià)從1.5萬(wàn)元/平方米漲到1.7萬(wàn)元/平方米?，F(xiàn)在片區(qū)內(nèi)新城、綠地等大開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目則帶頭降價(jià)，新城時(shí)光印象推出了幾套一口價(jià)房源，低至15000元/平方米起，降價(jià)約2000元/平方米；而同屬該區(qū)域的綠地花語(yǔ)城，部分房源甚至降到了9000元/平方米。

東部長(zhǎng)三角地區(qū)一直被認(rèn)為是全國(guó)樓市最堅(jiān)挺的地方，部分城市也開(kāi)始支撐不住了。

南通作為江蘇省GDP漲幅前列城市，過(guò)去一年房?jī)r(jià)漲幅也很兇猛。不過(guò)到了今年8月份，也開(kāi)始有房企帶頭降價(jià)。

位于南通錫通園區(qū)的陽(yáng)光城未來(lái)悅，8月底登上了南通銷(xiāo)售周榜第一名的位置，原因是進(jìn)行了大規(guī)模的特價(jià)活動(dòng)，以?xún)r(jià)換量，吸引了大批購(gòu)房客。

第一財(cái)經(jīng)獲悉，陽(yáng)光城未來(lái)悅最初的取證備案價(jià)格超過(guò)18000元/平方米，今年8月推出“精裝好房12xxx元/㎡起”的優(yōu)惠活動(dòng)，比周邊競(jìng)品便宜了數(shù)千元。降價(jià)首周便賣(mài)出108套，經(jīng)過(guò)這一場(chǎng)“大搶跑”，項(xiàng)目一期已經(jīng)基本售罄。截止發(fā)稿時(shí)，公開(kāi)信息顯示該項(xiàng)目競(jìng)品江海云辰預(yù)計(jì)9月中旬價(jià)格調(diào)整，置業(yè)顧問(wèn)表示目前均價(jià)在1.55萬(wàn)/平方米左右，而該項(xiàng)目在6月份的開(kāi)盤(pán)備案均價(jià)為1.93萬(wàn)元/平方米

整體來(lái)看，房企的優(yōu)惠促銷(xiāo)活動(dòng)越來(lái)越多，折扣、大禮包、買(mǎi)房送車(chē)……種種營(yíng)銷(xiāo)方式如雨后春筍般冒了出來(lái)。而除了上述這些城市，二線(xiàn)城市西安、南寧、太原、長(zhǎng)春，大灣區(qū)城市中山、江門(mén)等，也已經(jīng)進(jìn)入樓市下行通道。

中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，目前除了杭州等少數(shù)過(guò)熱城市外，全國(guó)房地產(chǎn)都在信貸收緊下出現(xiàn)退燒現(xiàn)象，信貸收緊對(duì)于市場(chǎng)的影響明顯加強(qiáng)，成交量的低迷才是剛剛開(kāi)始，2021年很可能會(huì)出現(xiàn)一輪非常明顯的降價(jià)潮。

（應(yīng)受訪者要求，王靜、邵元為化名）