近兩日，國際評級機(jī)構(gòu)穆迪接連下調(diào)了10余家中國上市房企的信用評級級別或評級展望，其中包括綠地控股、
陽光城、佳兆業(yè)、中國奧園、合生創(chuàng)展集團(tuán)、富力地產(chǎn)等多家知名上市公司。
例如：穆迪將綠地控股的企業(yè)家族評級由“Ba1”下調(diào)至“Ba2”；佳兆業(yè)企業(yè)家族評級由“B1”下調(diào)至“B2”，將評級列入負(fù)面觀察。
除穆迪外，包括標(biāo)普、惠譽(yù)、中誠信國際等國內(nèi)外評級機(jī)構(gòu)近兩個月也下調(diào)了多家中國房企的信用評級。
為何房企評級頻繁被“下調(diào)”？
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，信用評級是由機(jī)構(gòu)綜合考慮資產(chǎn)變現(xiàn)能力、籌資能力、償債能力、履約能力等，將企業(yè)評定為不同的等級。信用評級分為主體評級和產(chǎn)品評級，前者是對企業(yè)總體信用風(fēng)險的評估，后者是對公開發(fā)行的某只債券到期履約能力的評估。下調(diào)評級，主要是對房企信用風(fēng)險的擔(dān)憂。
具體來說，就是到期債務(wù)的償還能力下降，資產(chǎn)變現(xiàn)的能力下降(房子不好賣了)，信用風(fēng)險暴露。
今年以來，多家房企出現(xiàn)到期債務(wù)違約的情形。比如：新力控股近期發(fā)布兩筆債務(wù)違約(及可能違約)的公告。當(dāng)代置業(yè)稱，10月25日到期的2億美元的債券余額延期兌付。
違約者不乏看似財務(wù)情況健康的企業(yè)。10月4日，花樣年發(fā)布公告稱，未能在公告當(dāng)日如期支付2021年票據(jù)的剩余本金約2.05億美元。但根據(jù)其2021年上半年業(yè)績報告，截至2021年6月底，花樣年銀行結(jié)余和現(xiàn)金超過270億元(人民幣，下同)，且“三道紅線”中，僅有一條踩線。
易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱指出，房企債務(wù)違約中涉及債券市場，從而持續(xù)引發(fā)資本市場對地產(chǎn)債的擔(dān)憂。2021年違約債券不論從數(shù)量還是金額來看，均遠(yuǎn)超去年同期水平，截至9月27日，今年房企累計違約債券只數(shù)達(dá)到39只，較2020年增長25只，累計金額達(dá)到467.50億元，較2020年增長159%。
丁祖昱表示，未來三個季度，房地產(chǎn)到期債券近4900億元。企業(yè)流動性風(fēng)險受到各方關(guān)注。
“信用風(fēng)險重新定價，就會導(dǎo)致下調(diào)評級，而且是批量下調(diào)”，李宇嘉解釋。
“防風(fēng)險”將在房地產(chǎn)行業(yè)中扮演更重要的角色。
面對部分房企債務(wù)違約引發(fā)的市場擔(dān)憂，部分房企有所行動。中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水指出，多家房企主動發(fā)起回購，一方面對穩(wěn)定投資人信心、緩解市場壓力起到積極作用，另一方面也展示了企業(yè)的實(shí)力和流動性狀況。
針對部分房企的風(fēng)險，官方近期作出相關(guān)表態(tài)。中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾近日表示，恒大集團(tuán)的問題在房地產(chǎn)行業(yè)是個別現(xiàn)象。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營穩(wěn)健，財務(wù)指標(biāo)良好，房地產(chǎn)行業(yè)總體是健康的。
此外，鄒瀾還提到，近期，個別大型房企風(fēng)險暴露，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險偏好明顯下降，出現(xiàn)了一致性的收縮行為，這種短期過激反應(yīng)是正常的市場現(xiàn)象。
李宇嘉指出，央行信號說明，這些只是個別事件，違約事件處理完畢后，市場就會恢復(fù)暢通。四季度，金融機(jī)構(gòu)若適時調(diào)整地產(chǎn)金融政策，部分新開工項目得到資金支持，按揭貸款發(fā)放速度加快，將會緩解這個問題。
他提醒說，中國房地產(chǎn)市場處于降杠桿、擠泡沫的轉(zhuǎn)型過程中，必然會出現(xiàn)局部的債務(wù)違約等情形，甚至一些大的企業(yè)會走向破產(chǎn)重整。國內(nèi)外的金融機(jī)構(gòu)，應(yīng)該轉(zhuǎn)變觀念，重新評估房地產(chǎn)市場風(fēng)險，不能依賴過去政府兜底、“隱性擔(dān)保”等固定思維。這也是打破“房價只漲不跌”預(yù)期的過程。
標(biāo)普全球在近期的一份研究中指出，中國房地產(chǎn)行業(yè)依舊充滿機(jī)遇和發(fā)展?jié)摿?。雖然未來幾年，行業(yè)將持續(xù)承受增速放緩的壓力和更為嚴(yán)厲的監(jiān)管，降杠桿勢在必行，但優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)相信可以獲得更為積極的競爭優(yōu)勢。未來經(jīng)營效率和投資效益才是最終衡量“強(qiáng)者”的標(biāo)準(zhǔn)，而非靠加杠桿而擴(kuò)大的規(guī)模。
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