這兩天，國家統(tǒng)計局公布的房價數(shù)據(jù)引起廣泛關(guān)注，其中最為吸睛的一點是，9月70城新房、二手房價格均出現(xiàn)下跌，房價下行完成由二手房市場向新房市場的傳遞城市，成交方面，重點二手房成交量降至歷史低位，全國新房商品住宅銷售面積也創(chuàng)2016年以來歷史新低。
毫無疑問，房地產(chǎn)市場已經(jīng)掉進冰窟。
樓市入冬，跟持續(xù)的高壓環(huán)境密不可分，截至10月15日，2021年房地產(chǎn)累計調(diào)控次數(shù)超500次，平均每月調(diào)控超50次，達歷史之最。
不過，在經(jīng)歷一輪輪嚴(yán)峻的政策鞭笞之后，近來，市場從多個層面釋放出積極信號，長春、哈爾濱分別出臺有關(guān)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的調(diào)控政策，監(jiān)管層對于房地產(chǎn)的表述也表現(xiàn)出向好預(yù)期。
頻繁傳來的“好聲音”仿佛冬夜里擎起的火把，點點微光指引下，房企面臨的去杠桿和銷售降速雙重壓力究竟是否能找到緩解路徑？
冬夜?jié)u暖
10月9日，哈爾濱住建局等9部門出臺“哈十六條”，從供需兩端出臺多條利好樓市的措施，作為今年在全國范圍內(nèi)打響“救市”第一槍的城市，哈爾濱穩(wěn)樓市政策“組合拳”引發(fā)市場廣泛關(guān)注，去年，地方松綁樓市頻頻上演“一日游”、“兩日游”，此后，便再無地方以放款政策試探監(jiān)管態(tài)度，這就使得哈爾濱官宣“救市”具有很強的信號意義，其是否會被中央默許，成為一個重要風(fēng)向標(biāo)。
而在哈爾濱一攬子救市措施并未被叫停之后，越來越多的城市加入調(diào)控松綁的“闖關(guān)”陣營中。近日，青島建行、工行貸款額度全面放開，其他行也在陸續(xù)跟進，除了房貸利率出現(xiàn)松動的勢頭，另一方面，部分銀行均表示，目前的額度比之前要寬松一些。20日，義烏調(diào)整調(diào)控政策，降低預(yù)售條件，調(diào)整“公證搖號”政策，這也意味著，將給予開發(fā)商更多營銷操作空間。
貝殼研究院分析認為，從近期城市調(diào)控來看，有關(guān)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的政策，主要從降低預(yù)售監(jiān)管條件、增加人才購房補貼以及延長公積金貸款房齡等角度出臺，隨著市場回落，房企在去杠桿和銷售降速的雙重壓力下面臨較大風(fēng)險，近期的系列信號有助于房企經(jīng)營回歸平穩(wěn)，并逐步通過穩(wěn)健經(jīng)營逐步消除部分房企的高負債風(fēng)險。
除了地方上的試探之外，從9月底以來，中央層面暖風(fēng)頻吹。9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會召開房地產(chǎn)金融座談會，再次強調(diào)維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護住房消費者合法權(quán)益。
10月15日，央行第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上，鄒瀾司長認為部分金融機構(gòu)誤解銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款，未來將保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放。
10月20日金融街(000402,股吧)論壇，劉鶴副總理表示“房地產(chǎn)合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。”同日，中國人民銀行副行長潘功勝指出，在金融管理部門的預(yù)期引導(dǎo)下，對于房地產(chǎn)市場，“金融機構(gòu)和金融市場風(fēng)險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正”，融資行為和金融市場價格正逐步恢復(fù)正常。
“可以看出房地產(chǎn)積極信號正在釋放，房企和購房者貸款和融資難度將降低，合理的資金需求將得以改善。”貝殼研究院表示。
數(shù)據(jù)顯示，10月90城房貸利率主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調(diào)1個基點，為年內(nèi)首次下調(diào)，信貸環(huán)境有所改善。
樓市“松綁”幾何
最近一年，房企融資“三條紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度管理等政策，重塑了整個房地產(chǎn)行業(yè)的格局。尤其是今年下半年以來，多地樓市步入深度調(diào)整，房企頻頻曝出樓盤交付困難、債務(wù)違約等事件，特別是，恒大事件為行業(yè)發(fā)展蒙上一層陰影。不過，在央行行長易綱看來，恒大風(fēng)險僅是個案風(fēng)險。
綜合來看，高層對近期房地產(chǎn)市場做出的表態(tài)，究竟透露出哪些信號？
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，央行對于恒大事件的定位表明，該事件是企業(yè)經(jīng)營管理不善，未能根據(jù)市場形勢變化審慎經(jīng)營，反而盲目多元化擴張造成的，言下之意，對于個別問題，高層不會救助，要按照市場化、法制化的規(guī)則來辦。
“首先是企業(yè)自己承擔(dān)，該變賣的變賣，剩下的按法律規(guī)定的受償順序，投資者或許也要承擔(dān)一定損失。但由于事件涉及到公共利益，特別是金融風(fēng)險和小業(yè)主權(quán)利，所以管理層積極協(xié)調(diào)解決，以金融支持合理項目竣工驗收，尋找收購對象等。”李宇嘉說。
對于房地產(chǎn)金融政策的走勢，李宇嘉稱，近期監(jiān)管層對三道紅線的表述表明，未來，對于證照齊全的新開工項目，能正常銷售的項目，開發(fā)貸款將能正常發(fā)放，讓企業(yè)營銷回款鏈條正常運轉(zhuǎn)起來。
“此外，基于額度緊張、集中度控制，金融機構(gòu)對購房貸款一刀切，首套房得不到滿足或周期很長、利率攀升，二手房甚至停貸，不符合差別化的信貸政策，下一步，這方面政策將會緩和。”李宇嘉預(yù)計。
9月，新房、二手房房價下跌城市增長顯著，地產(chǎn)開發(fā)投資單月出現(xiàn)負增長，資金鏈緊張導(dǎo)致信用風(fēng)險傳染，開發(fā)商集體遭遇評級下調(diào)，市場預(yù)期悲觀，對此，李宇嘉表示，地產(chǎn)金融長效機制并非為打壓地產(chǎn)、打壓房價而存在，而是防風(fēng)險和保穩(wěn)定，行業(yè)發(fā)展至此，政策必須要調(diào)整，因此，金融政策寬松是必然的。
2021年已經(jīng)進入倒計時，能否為今年畫上圓滿的句號還有賴于企業(yè)的全力追趕，但對于四季度，李宇嘉認為應(yīng)該保持樂觀積極態(tài)度，盡管下行慣性還在，但從地產(chǎn)銷售、價格、開工、拿地等多維度來看，跌幅或增幅收窄幅度將縮小。
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