隨著房地產(chǎn)開發(fā)項目停工現(xiàn)象小范圍多點開花，多個城市加強了對商品房預售資金的監(jiān)管，這讓房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流雪上加霜。

由于我國房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目大部分仍實行預售制，為防止樓盤爛尾，遂誕生商品房預售資金監(jiān)管制度，即政府部門會同銀行實施第三方監(jiān)管，期房的購房款必須存入銀行專用監(jiān)管賬戶。按照各地不同的規(guī)定，過去這一賬戶的資金監(jiān)管比例各不相同。如今，多地密集出臺趨嚴管理預售資金的新政，有房企人士認為“已接近現(xiàn)房銷售，房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)終結(jié)”。

挪用預售資金將被嚴厲打擊

11月8日，河北省石家莊市住建局發(fā)布公告稱，商品房預訂款、首付款及按揭款等款項要全部納入監(jiān)管專用賬戶，預售資金用于項目工程建設(shè)支出。

公告中強調(diào)，今年11月8日后出讓的房地產(chǎn)開發(fā)項目，預售形象進度達到封頂后（原規(guī)定為設(shè)計高度的三分之一），方可辦理預售許可審批手續(xù)，住建部門將進一步加強工程建設(shè)全過程監(jiān)管，同時修訂商品房預售資金監(jiān)管政策，重點加強項目預售后剩余工程建安成本資金的監(jiān)督管理，專項用于工程款項支取，確保項目完全達到交付使用條件。對房地產(chǎn)開發(fā)項目存在欺騙購房群眾、違規(guī)銷售、挪用預售資金等行為進行投訴舉報，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，嚴厲打擊。

就在昨日，南通市海門區(qū)也發(fā)文要求全面加強商品房預售資金管理，要求各銀行機構(gòu)、各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確保新建商品房預售資金用于本項目建設(shè)，切實保障購房人權(quán)益。南通海門將監(jiān)管資金分為重點監(jiān)管資金和非重點監(jiān)管資金，按地上建筑面積計算，重點監(jiān)管資金標準為毛坯房每平方米3000元，成品房每平方米4000元，其余為非重點監(jiān)管資金。預售資金進入監(jiān)管賬戶，在達到重點監(jiān)管資金額度標準后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才可以申請?zhí)崛》侵攸c監(jiān)管資金。

4天前，一線城市北京也大幅提高了商品房預售資金監(jiān)管額度。北京市住建委、人行營管部、北京銀保監(jiān)局三部門聯(lián)合印發(fā)《北京市商品房預售資金管理辦法（2021年版征求意見稿）》，該意見稿擬調(diào)整入賬流程，購房人只有將定金、首付款足額存入專用賬戶后，方可開通網(wǎng)簽，以確保預售資金及時足額直接入賬，進一步保障購房人權(quán)利。

上述意見稿還提出，預售資金重點監(jiān)管額度每平方米不低于5000元，這一金額較此前大幅提高了43%。

針對當前部分開發(fā)企業(yè)挪用預售資金，導致項目經(jīng)營困難的問題，新辦法特別規(guī)定，當預售項目存在重大風險隱患時，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應全面接管預售資金監(jiān)管賬戶或建立政府監(jiān)管賬戶，實施封閉管理保障資金安全。

11月5日，河南省三線城市漯河市也召開了全市商品房預售資金監(jiān)管工作會議。當?shù)刈〗ň重撠熑水攬霰硎荆驹诰S護群眾利益的高度，全面念好預售資金監(jiān)管“緊箍咒”，而當?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)代表則表態(tài)“一定會全面提升政治站位，堅決將預售款全額轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶，嚴格按要求使用監(jiān)管資金，確保不出現(xiàn)半拉子工程和爛尾樓”。

除了以上城市，近期還有天津、蘇州等出臺了類似政策。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對第一財經(jīng)表示，多地類似政策出臺的背景，都是目前地方政府面臨的爛尾樓風險亟需化解。由于近期房企暴雷聲不斷，已經(jīng)有不少城市的房地產(chǎn)項目出現(xiàn)停工情況。嚴躍進表示，最近已出現(xiàn)了四種防范爛尾樓風險的舉措，一是商業(yè)銀行信貸給予充分的支持，各地要求銀行不隨意停貸；二是鼓勵房企主動降低風險，敦促房企通過轉(zhuǎn)讓未開發(fā)用地等方式回籠資金，保障已售未交付樓棟竣工；三是加強預售資金監(jiān)管；四是逐漸引導落地現(xiàn)房銷售模式。

房企現(xiàn)金流再受打擊

地方政府加強商品房預售資金監(jiān)管，無疑是站在保障購房者權(quán)利角度進行的必要措施。不過，對房企來說，這一舉措足以讓其處境難上加難。在房企融資發(fā)展渠道受阻的當下，經(jīng)營性現(xiàn)金流也難以回到集團層面。

“今年下半年市場開始變冷，公司也預判到資金鏈的問題，因此降價促銷進行了一輪搶收，效果非常好，但是最后能回到集團的資金還不到30%。”華東某20強房企內(nèi)部人士對第一財經(jīng)表示。

各地對預售資金監(jiān)管的加強，也解釋了為何很多房企賬本上躺著幾百億，但卻還不了幾億美元債——錢都在項目層面，無法回流到集團，而償還美元債是集團層面的事情。

然而，政府加強監(jiān)管也是無奈之舉。以已經(jīng)實質(zhì)性違約的新力控股為例，其在南昌的最大樓盤新力城，當初的監(jiān)管資金比例只有6%，賬上目前只有2億，而目前算下來的資金缺口達到10億，已經(jīng)收房的業(yè)主拿不到產(chǎn)證，還有數(shù)千戶購房者無法收樓，這一情況令當?shù)卣诸^疼。

過去，房企的發(fā)展模式十分流行“高周轉(zhuǎn)”，這其中最關(guān)鍵的就是資金的高周轉(zhuǎn)。房企集團層面將資金投入項目公司后，項目公司一旦開始賣房，產(chǎn)生預收款，其中很大部分就會被集團抽走，投入下一個項目繼續(xù)擴張。

“按照現(xiàn)在的強監(jiān)管政策，已經(jīng)和現(xiàn)房銷售接近，房子雖然賣了，資金滾動不起來，高周轉(zhuǎn)時代要終結(jié)了。”一名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對第一財經(jīng)表示，目前，大部分房企都在面臨融資性現(xiàn)金流斷流和經(jīng)營性現(xiàn)金流無法回款的雙重困境。

近日，中國社會科學院金融所房地產(chǎn)金融研究中心主任尹中立撰文稱，他認為預售資金監(jiān)管從嚴是維護購房者權(quán)益的有效措施，將成為大趨勢。

不過，也有地方政府給了房企一點喘息之機。11月3日，成都發(fā)布《關(guān)于進一步明確商品房預售款監(jiān)管有關(guān)事項的通知》，其中提到出現(xiàn)重大經(jīng)營性風險的預售商品房項目要納入重點監(jiān)管。但是，如果樓盤因故資金未達到監(jiān)管額度，且工程形象進度及賬戶余額不滿足要求的，若工程已接近停工狀態(tài)，急需資金用于工程建設(shè)，開發(fā)商可提出預售款例外支取申請。