“求人不如求己，他救不如自救”。在房地產(chǎn)行業(yè)步入寒冬之際，多數(shù)房企采取了“自救”措施力求安全過(guò)冬。

從近期房企實(shí)施的舉措來(lái)看，在融資端，密集回購(gòu)美元債、老板親自出手增持股票，“斡旋”評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，提振投資者信心；在銷(xiāo)售端，大力促銷(xiāo)，主抓回款，力求完成銷(xiāo)售目標(biāo)；在資產(chǎn)端，分拆物業(yè)板塊上市，出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)解困等，都成為房企“自救”的方式。凜冬已至，如何“活下去”“活得好”已成為各家房企的第一目標(biāo)。

當(dāng)下，在房地產(chǎn)行業(yè)步入寒冬之際，如何“活下去”“活得好”已成為各家房企的第一目標(biāo)。

贖美債

近幾個(gè)月，美元債爆雷逐漸演化成整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的危機(jī)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，中資美元債市場(chǎng)出現(xiàn)違約的情況已高達(dá)9家，包括花樣年、華夏幸福(600340,股吧)、泰禾集團(tuán)(000732,股吧)、新力控股、泛海控股(000046,股吧)、藍(lán)光發(fā)展(600466,股吧)等多家知名房企，全部延期兌付或未兌付金額高達(dá)280多億美元。

房企美元債爆雷進(jìn)而引發(fā)信用危機(jī)、融資困境已經(jīng)引起國(guó)家高層重視。10月26日，國(guó)家發(fā)改委和外匯監(jiān)管局召集部分企業(yè)在北京參加會(huì)議。據(jù)媒體報(bào)道，與會(huì)的各大企業(yè)都是地產(chǎn)美元債的發(fā)行大戶(hù)，會(huì)議旨在摸底房企美元債到期情況、兌付資金準(zhǔn)備情況、再融資計(jì)劃和資金安排等。

然而，在美元債成為行業(yè)“黑天鵝”之際，“多米諾骨牌效應(yīng)”正在顯現(xiàn)。一些正常兌付的房企也遭遇“誤殺”。比如，就在11月5日，世茂集團(tuán)先是陷入了“世茂與陸家嘴(600663,股吧)信托談延期”的傳聞，而后遭遇市場(chǎng)上“股債雙殺”。對(duì)此，世茂集團(tuán)董事局副主席、總裁許世壇緊急召開(kāi)投資者會(huì)議，表示“今年沒(méi)有到期美元債務(wù)。公司近期會(huì)啟動(dòng)對(duì)美元債、股票的回購(gòu)，希望給市場(chǎng)更多信心。”當(dāng)晚，世茂集團(tuán)發(fā)布公告稱(chēng)，已于公開(kāi)市場(chǎng)贖回本金合共150萬(wàn)美元的票據(jù)。

風(fēng)聲鶴唳，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)對(duì)任何一絲風(fēng)吹草動(dòng)都格外敏感。在房企的信用危機(jī)遭受空前考驗(yàn)的時(shí)候，不少房企主動(dòng)提前回購(gòu)美元債以提振市場(chǎng)信心。

據(jù)新京報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至11月9日，已經(jīng)有包括正榮地產(chǎn)、新城控股(601155,股吧)、金輝控股、建業(yè)地產(chǎn)、陽(yáng)光城(000671,股吧)、融信中國(guó)、祥生控股、旭輝集團(tuán)、中國(guó)金茂、中國(guó)奧園等超20家房企回購(gòu)美元債。

據(jù)克而瑞機(jī)構(gòu)于10月20日發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年下半年以來(lái)，有18家房企回購(gòu)美元債，回購(gòu)次數(shù)達(dá)到100次，回購(gòu)境外債券及票據(jù)累計(jì)金額達(dá)到15.6億美元，占初始發(fā)行金額的4.07%。這其中，僅中梁控股一家就進(jìn)行了25次境外債券贖回動(dòng)作?？硕鹫J(rèn)為，房企密集回購(gòu)美元債一方面是為了進(jìn)行債務(wù)置換、緩解短期內(nèi)到期的壓力，另外一方面主要在于提振市場(chǎng)信心及維穩(wěn)。

頻增持

不僅是境外美元債下跌，不少房企的股價(jià)也一路下滑。根據(jù)Wind金融終端，2019-2020年底和2021年至今，港股市場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊的總市值分別為30275.73億元、24163.46億元和18308.38億元，呈現(xiàn)逐年走低態(tài)勢(shì)。對(duì)比疫情暴發(fā)前的2019年底，如今房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊的整體市值已經(jīng)跌去了39.53%。

為了拯救股價(jià)，不少房企大股東開(kāi)始逆勢(shì)增持，提振市場(chǎng)信心。據(jù)新京報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已經(jīng)陸續(xù)有包括碧桂園、世茂集團(tuán)、富力地產(chǎn)、中南建設(shè)(000961,股吧)、禹洲集團(tuán)、綠城中國(guó)、上坤地產(chǎn)等房企大股東繼續(xù)出手增持，以求提振股價(jià)，增強(qiáng)二級(jí)市場(chǎng)投資者的信心。

這其中，增持動(dòng)作最為頻繁的是禹洲集團(tuán)董事長(zhǎng)林龍安。在剛剛過(guò)去的10月，林龍安就4次增持自家股票，累計(jì)增持1122.2萬(wàn)股，共耗資1028.31萬(wàn)港元。

綠城中國(guó)的大股東中交地產(chǎn)(000736,股吧)也出手不凡、大手筆“護(hù)盤(pán)”。10月25日，中交地產(chǎn)以每股均價(jià)10.96港元增持綠城中國(guó)496.55萬(wàn)股，涉資約5442.2萬(wàn)港元。

11月還未過(guò)半，碧桂園執(zhí)行董事兼聯(lián)席主席楊惠妍已經(jīng)連續(xù)兩次大手筆增持。11月2日，楊惠妍先是在場(chǎng)內(nèi)以每股均價(jià)約7.23港元增持500萬(wàn)股，涉資約3616.4萬(wàn)港元；11月9日，根據(jù)聯(lián)交所最新權(quán)益披露資料顯示，楊惠妍近日在場(chǎng)內(nèi)以每股均價(jià)約7.35港元增持1000萬(wàn)股，涉資約7349.1萬(wàn)港元，其持股比例由60.83%上升至60.88%。

此外，近十年來(lái)從未在二級(jí)市場(chǎng)增持股份的金地董事長(zhǎng)凌克也首次出手，于9月16日增持金地集團(tuán)(600383,股吧)10萬(wàn)股，以應(yīng)對(duì)金地股價(jià)出現(xiàn)的暫時(shí)波動(dòng)。

“保剛兌”

除了積極贖回美元債、大股東增持股份提振信心外，就房企層面來(lái)看，集中力量“保剛兌”也正成為其避免爆雷的自救之舉。

許世壇在11月5日的投資者會(huì)議上表示：“現(xiàn)在是保剛兌，集中資金保證債券的償付，其他的還是要看市場(chǎng)，如果后續(xù)融資正常了，還是會(huì)買(mǎi)地的。”作為符合“三道紅線”指標(biāo)的“綠檔”房企，世茂集團(tuán)也感受到了來(lái)自行業(yè)和現(xiàn)金流的壓力。“我們本來(lái)銷(xiāo)售目標(biāo)是3300億，這個(gè)就要求每個(gè)月都要到300億左右，現(xiàn)在這幾個(gè)月都是200億左右，所以今年大概2900億左右。”許世壇坦言，今年很難完成預(yù)設(shè)的銷(xiāo)售目標(biāo)。

而佳兆業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前，公司正在進(jìn)行“四保”，包括保交付、保財(cái)富和剛兌、保工程款支付、保員工工資，其也建議稱(chēng)：“希望對(duì)企業(yè)不停貸、不抽貸，適當(dāng)給予展期。”

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，一方面，境外美元債遇阻，而房企長(zhǎng)期以來(lái)賴(lài)以生存的開(kāi)發(fā)貸、按揭貸款也并未到位，這就造成了房企資金流動(dòng)性的緊張；另一方面，在各地提高預(yù)售資金監(jiān)管力度等背景下，房企銷(xiāo)售回款的資金有時(shí)也難以及時(shí)補(bǔ)充到“集團(tuán)層面”。

“以往高杠桿的模式難以為繼。”萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人在深圳房地產(chǎn)形勢(shì)座談會(huì)上直言，“過(guò)去在高周轉(zhuǎn)模式下，項(xiàng)目公司一有預(yù)收款就被集團(tuán)層面抽走繼續(xù)拿地?cái)U(kuò)張，項(xiàng)目的建設(shè)資金后面再陸續(xù)轉(zhuǎn)回”的情況難以繼續(xù)。在新的市場(chǎng)形勢(shì)下，如何安穩(wěn)度過(guò)2021年的最后兩個(gè)月成為房企的考驗(yàn)，多數(shù)房企認(rèn)為已經(jīng)來(lái)到了“生死線”。

一家去年上市的中小型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者：“我們下半年沒(méi)有拿地，低調(diào)再低調(diào)，‘保命’最重要。我們有一筆美元債是明年上半年到期，目前已經(jīng)在準(zhǔn)備資金，這個(gè)時(shí)候無(wú)論如何不能逾期。”