臨近年末,土地市場供應(yīng)行至最后一輪。11月9日,福州也發(fā)布了新一批集中土拍的信息,共計33宗涉宅地塊,起始價約136.44億元,將于12月初進行。此前,包括濟南、蘇州、無錫、南京、深圳、上海、廣州等在內(nèi)的多個城市已陸續(xù)披露了今年第三輪集中供地的信息。
在經(jīng)歷了第二輪的土拍的冷淡之后,第三輪集中供地的門檻出現(xiàn)了較為明顯的降低,如廣州的部分地塊取消了“限房價”,南京放寬房企的資質(zhì)要求,蘇州下調(diào)了土拍保證金比例和首付款比例等,旨在降低房企參與土拍的難度。
克而瑞預(yù)計,為了應(yīng)對土地市場的降溫,將會有更多重點城市會進一步完善優(yōu)化土拍規(guī)則。
不過,已經(jīng)完成了第三輪土拍的無錫,表現(xiàn)冷清依舊,底價成交、本地城投城開托底情況明顯。多位房企內(nèi)部人士向第一財經(jīng)表示,當前資金依然緊張,第三輪供地整體保持謹慎態(tài)度。業(yè)內(nèi)也預(yù)計,“房企土地采購的意愿將長期下降”。
多城調(diào)低土拍門檻
調(diào)降入場門檻,成為第三輪土拍的一大特點。
11月初掛出集中出讓公告的廣州,在第三輪將推出17宗地塊,總起價為434.1億元。這其中有7宗地為第二批流拍地塊再上架,并明顯調(diào)低了出讓門檻。有4宗地塊下調(diào)起始價,番禺、增城兩宗地塊起始價雖未下調(diào),但降低了配建要求,增加了可售貨值。同時,廣州第三批次供應(yīng)中的南沙、黃埔地塊,取消了“限房價”的要求。
此外,廣州對部分地塊取消了一個月內(nèi)一次性付清總價的要求,允許最長六個月內(nèi)付清。中指院指出,在房企融資難度升級,市場行情下滑,年底要結(jié)清工程款的當下,這將極大緩解房企短時間內(nèi)資金壓力。今年年底前僅需支付20%的保證金,提高了對房企的吸引力。
蘇州在保證金方面也做出了讓步,第三輪地塊的保證金比率統(tǒng)一為30%,而在第二輪時,22宗地塊中,僅有8宗地塊保證金比例為30%,余下的多為50%。
南京拍地規(guī)則放松,一方面在于房企資質(zhì)的要求從此前的二級甚至一級,降至當前三級及以上,更重要的是,第二輪供地中,有11宗地塊要求不得聯(lián)合報名競買、不得合作開發(fā),嚴格限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓等要求,而第三輪中取消了這一約束。
除了規(guī)則的變化,具體地塊體量的調(diào)整,也會對企業(yè)購地產(chǎn)生影響。中指院指出,在北京的第二輪土拍中,“房企資金壓力下更傾向于同板塊小體量地塊,石景山區(qū)首鋼園區(qū)和門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)均推出了兩宗地塊,其中建面較小、保證金較低地塊獲房企參拍,而大體量地塊因無人報名被延期至下一批。”
上海在第三輪供地中便出現(xiàn)了這樣的變化,供應(yīng)的地塊明顯“縮小”。共計24宗宅地中,有8宗地塊起始價在10億元以下,有10宗地塊的在10億元-20億元之間。其中,青浦朱家角地塊總價低至5.3億元。業(yè)內(nèi)人士指出,總價較低的地塊帶來的資金壓力也相對較小,對沒有入帳的房企來說是個機會。
整體來看,億翰智庫研究總監(jiān)于小雨認為,第三次集中供地的規(guī)則來看,確實有些城市出讓放寬了拿地要求,預(yù)計這次除了國央企拿地外,不排除一部分此前發(fā)展平緩的本土企業(yè)有拿地的可能性,這部分企業(yè)熟悉當?shù)厥袌?、熟悉當?shù)卣?,且資金受限不大。
據(jù)中指院統(tǒng)計,超半數(shù)城市的宅地成交樓面價較首批集中供地時有所下滑,廈門、重慶、武漢較首批降幅分別達到32%、32%、23%;同時,20城第二批供地共計流拍70宗地塊,撤牌195宗地塊,整體流拍撤牌率達到31.8%,而首批次則僅為6.5%。
10月76家房企零投資
各地降低拿地門檻的舉動,在調(diào)動房企拿地積極性上,或能產(chǎn)生部分積極作用。
在準入門檻有明顯降低的南京,某Top20房企一線投拓向第一財經(jīng)傳遞了較為樂觀的態(tài)度,“這次南京保證金比例下調(diào)到20%了,門檻降低,估計會比二批次熱一些,”地塊冷熱差異會更明顯,熱門地塊會比二批次熱度上升一些。
“這批次取消了不得合作的限制,我們預(yù)計參拍家數(shù)會增加,”上述投拓表示,“南京大部分房企,都不排斥合作,這個時候用小股撬動大貨值,還是比較合適的,既保利潤,又有規(guī)模。”但在資金面整體較為緊張的情況下,“溢價率不會很高的”。
另一位身處合肥的全國性房企內(nèi)部人士則表示,合肥第三輪供應(yīng)的都是好地,濱湖新城還有5宗地塊,“但據(jù)了解,現(xiàn)在還在做測算、準備報名的,就是一些央企國企,再加龍湖。”
也有一位國企背景的投拓人士向第一財經(jīng)表示,接下來第三輪中有好機會就會拿地,并且也不局限在熱點城市地區(qū)。
不過,房地產(chǎn)行業(yè)整體依然處于悲觀情緒之中,對于拿地不太積極。
在上周進行的一場投資者交流會上,世茂集團管理層在談及拿地問題時便表示,要優(yōu)先保剛性兌付,集中資金保證債券的償付,后續(xù)融資明顯放松了才會考慮買地。
“近期和企業(yè)溝通交流下來,一致反饋第三次集中供地不會拿地,沒錢的或者說是錢緊的,基本就是不拿。”某地產(chǎn)分析師向第一財經(jīng)透露,“有點錢的,有兩方面的顧慮,政策預(yù)期不明確,不敢拿;另外,馬上年底要做漂亮財報,不能拿。”
小房企更是如此。一位長沙本地開發(fā)商向第一財經(jīng)表示,第一輪拿了一塊地,但第三輪不會拿地了,現(xiàn)在“沒錢了”。
據(jù)億翰智庫監(jiān)測,2021年10月,百強房企中,有76家房企零投資,無新增貨值,企業(yè)投資力度持續(xù)下降,各梯隊房企貨值門檻皆大幅下挫,其中,TOP10房企門檻值為1659.4億元,同比下降38%。
市場人士預(yù)計,房企謹慎拿地的態(tài)勢將會持續(xù)。克而瑞研究中心表示,在寬供應(yīng)、低門檻的前提下,企業(yè)拿地積極性將會有所提升,第三輪集中土拍高撤牌流拍率的現(xiàn)象預(yù)計會有所改善,但由于房企資金鏈緊張,參與競拍的房企數(shù)量將進一步減少,部分城市最終成交價將會明顯降低。
標普信評也認為房企土地采購的意愿將長期下降。“目前房地產(chǎn)調(diào)控政策在長期而言仍將持續(xù),行業(yè)基調(diào)仍然是去杠桿,整體資金面將長期處于相對緊張的局面。因此,在資金面緊張的情況下,房企可能收縮土地采購支出以度過難關(guān),土地購置意愿或?qū)㈤L期轉(zhuǎn)弱。”
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