日前,一則關(guān)于住房按揭貸款放松的消息廣為流傳:各地人行已在通知熱點(diǎn)城市主要銀行,清理積壓5個(gè)月以上的按揭貸款。對此,第一財(cái)經(jīng)記者詢問了上海地區(qū)多家銀行,其均表示暫未收到相關(guān)通知。
記者同時(shí)走訪、致電了多家國有大行、股份行分支行的房貸經(jīng)理,了解到的一個(gè)普遍情況是,當(dāng)前房貸發(fā)放多是針對6月或7月的申請,整體發(fā)放節(jié)奏未有明顯變化,審批周期仍是2個(gè)月左右,放款時(shí)間多為4~6個(gè)月。但有個(gè)別銀行放款周期有縮短,有的銀行還“重啟”了二手房按揭業(yè)務(wù)。
在業(yè)內(nèi)人士看來,相比此前,目前按揭貸款市場確有一定程度上的放松,但需要注意的是,這種放松僅針對合理需求,比如滿足首套房購房者的需求等。整體而言,各地仍在嚴(yán)管市場秩序,對各類炒房行為進(jìn)一步遏制,房貸投向?qū)?jiān)持“平穩(wěn)有序”的投放要求。
這在數(shù)據(jù)上也有一定印證。根據(jù)央行公布的最新數(shù)據(jù),近期金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款投放明顯提速。10月末,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款余額37.7萬億元,當(dāng)月增加3481億元,較9月多增1013億元。
個(gè)別銀行放款提速
受多重因素影響,下半年以來,房貸發(fā)放情況備受市場關(guān)注,此前多家銀行出現(xiàn)按揭貸款額度緊張的情況。
“我們暫時(shí)不接受二手房房貸業(yè)務(wù)了,額度比較緊張,之前的一些存量的還沒處理完;新房房貸業(yè)務(wù)還在做。”某大行信貸經(jīng)理在9月初對記者說道。
當(dāng)時(shí)記者通過走訪多家國有大行及股份行分支行獲悉,有的銀行已經(jīng)暫停受理二手房房貸業(yè)務(wù),有的銀行表示從受理到放款要半年之久,還有銀行則明確稱無法確定放款時(shí)間。
如今,情況有些許變化,有的銀行開始重新受理二手房房貸業(yè)務(wù)。“審批是2個(gè)月,但新增業(yè)務(wù)的放款時(shí)間無法確定,目前是積壓的存量房貸陸續(xù)在放,大多是6月或7月的。”工商銀行某支行信貸經(jīng)理對記者稱。而在此前,該支行基本暫停了二手房房貸業(yè)務(wù)。
一位股份行分行的信貸人士也對記者稱,之前該行一度暫停了房貸業(yè)務(wù),不過當(dāng)前二手房房貸辦理已經(jīng)恢復(fù),且時(shí)間上也稍微快了些。“審批時(shí)間是2周,二套房放款周期是2個(gè)月,首套房放款周期是4個(gè)月。”該人士說道,而以前二套房放款時(shí)間大概在4個(gè)月,首套房則在6個(gè)月以上。
“但具體沒有準(zhǔn)確時(shí)間,都是預(yù)估。”上述股份行分行信貸人士還對記者表示,目前放款的基本都是6月、7月申請房貸的客戶。
在業(yè)內(nèi)人士看來,部分銀行二手房房貸業(yè)務(wù)的“重啟”以及放款周期的縮短,一定程度上也反映了這些銀行按揭額度的“好轉(zhuǎn)”。
受房地產(chǎn)貸款集中度管理政策實(shí)施以及房貸需求加大等因素影響,今年銀行按揭貸款額度一度出現(xiàn)緊張,尤其是一二線房價(jià)上漲較快的城市。此后,隨著熱點(diǎn)城市房價(jià)的穩(wěn)定,信貸供需矛盾也有緩和,個(gè)人房貸供給逐步恢復(fù)正常。
某城商行深圳分行高管對第一財(cái)經(jīng)表示,“目前了解到的情況是,深圳多家銀行房貸額度適度有所放寬,但具體每家行的情況不太一樣。”
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱,部分地區(qū)銀行按揭貸款市場的放松,客觀上將提振市場交易和市場信心。但需要關(guān)注的是,這種放松只是對合理需求的放松,各地依然在嚴(yán)管市場秩序,對各類炒房行為進(jìn)一步遏制。
記者在走訪調(diào)研中也發(fā)現(xiàn),僅有少數(shù)銀行放款速度略有提升,多數(shù)銀行發(fā)放節(jié)奏則未有明顯變化。“我們目前還是在有序排隊(duì),首套、二套審批周期都是1~2個(gè)月,放款周期4~6個(gè)月,基本上沒很大變化。”中行某支行信貸經(jīng)理說。
交行某支行信貸經(jīng)理也對記者稱,按照現(xiàn)在的節(jié)奏看,并沒有明顯放松,審批是一個(gè)半月,放款則為4個(gè)月左右。“說實(shí)話,不慢就已經(jīng)挺好了。”
但另有觀點(diǎn)提及,不排除12月份之后會快一點(diǎn),這主要是考慮到,每逢年末或年初,銀行將有新的按揭額度下發(fā),屆時(shí)房貸排隊(duì)情況或有緩解。
房貸利率也有下降
除了房貸發(fā)放節(jié)奏發(fā)生變化外,一些城市的房貸利率也出現(xiàn)調(diào)整。
貝殼研究院發(fā)布的最新報(bào)告顯示,10月其監(jiān)測的90城主流首套房貸利率為5.73%,二套利率為5.99%,均較上月下調(diào)1個(gè)基點(diǎn)。這是房貸利率年內(nèi)首次出現(xiàn)環(huán)比下降,有分析稱,這代表著信貸環(huán)境有所改善。
據(jù)統(tǒng)計(jì),10月90城中20個(gè)城市房貸利率出現(xiàn)下調(diào),其中14個(gè)城市首套利率下降,14個(gè)城市二套房貸利率下降,重合的9個(gè)城市首套、二套房貸利率均下調(diào)。下調(diào)城市包括深圳、廣州、中山等珠三角城市,無錫、湖州等長三角城市,除了廣州、深圳外,其他多是三四線城市。
貝殼研究院報(bào)告稱,央行于9月底的三季度例會針對房地產(chǎn)市場定調(diào)“要維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”,10月部分城市銀行下調(diào)房貸利率是對“兩個(gè)維護(hù)”的具體踐行,住房市場信貸環(huán)境有所改善。
在不少業(yè)內(nèi)人士看來,9月底央行等有關(guān)部門多次釋放積極信號,是部分城市房貸出現(xiàn)松動跡象的主要原因之一。比如,9月底,央行在貨幣政策委員會2021年第三季度例會上明確提出,要維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。
隨后,央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會,再一次強(qiáng)調(diào)金融機(jī)構(gòu)要按照法治化、市場化原則,配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展,維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。
在此背景下,有分析稱,預(yù)計(jì)四季度住房信貸的投放將回歸“平穩(wěn)有序”,放款周期或有所縮短。同時(shí),信貸環(huán)境的邊際改善也有利于市場預(yù)期改善,帶動剛需群體入市啟動換房鏈條,利于市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
嚴(yán)躍進(jìn)也表示,考慮到近期房價(jià)降溫、房價(jià)的矛盾從過熱開始轉(zhuǎn)向過冷,房貸的投向和運(yùn)作也會趨于正常。換言之,隨著房地產(chǎn)市場周期的調(diào)整,房貸吃緊的壓力將在四季度有所緩和。
這在數(shù)據(jù)上已有體現(xiàn)。根據(jù)央行公布的最新數(shù)據(jù),10月新增人民幣貸款8262億元,同比多增1364億元,超市場預(yù)期。分項(xiàng)上看,居民中長期貸款(主要是房貸)同比多增162億元,打破了過去5個(gè)月連續(xù)同比少增的局面。
與此同時(shí),央行還單列了個(gè)人住房貸款數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示,10月末,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款余額37.7萬億元,當(dāng)月增加3481億元,較9月多增1013億元。
“9月至今,政策面屢次吹風(fēng)‘松綁’房地產(chǎn)信貸,事后來看,居民房貸的糾偏最明顯,觀察其趨勢線,5月以來的下行軌跡被中斷。”信達(dá)證券首席宏觀分析師解運(yùn)亮稱,10月數(shù)據(jù)表明,央行正在積極落實(shí)金融委的最新要求,金融機(jī)構(gòu)正在加快滿足房地產(chǎn)合理資金需求,房地產(chǎn)貸款有望企穩(wěn),有利于幫助房地產(chǎn)業(yè)早日走出至暗時(shí)刻。
不過也有觀點(diǎn)提及,全國整體調(diào)控仍保持嚴(yán)緊態(tài)勢,調(diào)控政策存在邊際放松的預(yù)期,但大幅度放松可能性很小。
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