逐步擺脫對基建與房地產投資的依賴,實現樓市“軟著陸”

2021年11月16日 09:08
來源:21世紀經濟報道
國家統(tǒng)計局數據顯示,1-10月份,全國房地產開發(fā)投資同比增長7.2%,增速自年初以來持續(xù)回落。其中房屋新開工面積同比下降7.7%,房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降11.0%,如果再考慮部分房地產企業(yè)流動性問題以及銷售市場冷卻,顯示房地產市場面臨挑戰(zhàn)。
目前,在金融監(jiān)管部門引導下,房地產企業(yè)合理的資金需求和居民剛需正在重新得到滿足,金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正,融資行為和金融市場價格正逐步恢復正常。
針對此次一些房企面臨的流動性問題以及基建投資、房地產投資正在影響經濟增長的問題,有業(yè)內人士認為抑制房地產發(fā)展的調控政策應該改變。這種觀點認為,融資平臺和土地財政是一個可持續(xù)的“經營城市”模式。這種獨特的模式源自土地公有制,融資平臺加土地財政的模式解決了基建投資成本和收益的錯配問題,大大促進了城市化進程,提高了城市品質與民眾福利。
因此,持有這種觀點的人認為,當前經濟困局并非化解風險必須經歷的陣痛,而是長期成功運轉的商業(yè)模式被打破后的不良后果;其非但不能真正化解宏觀風險,反倒會讓中國經濟“自廢武功”,主動放棄一個重要的經濟增長引擎。
客觀上看,通過發(fā)展房地產市場,增加財政收入并支持基礎設施投資的“經營城市”模式,是中國城市化的“助推劑”,讓大部分城市居民提前享用了現代化的基礎設施。但是,辯證地看,這類模式是以債務杠桿不斷積累為代價的,當地方政府與居民債務率超過安全線后,繼續(xù)依賴這種模式維持舊經濟結構下的增長和就業(yè),其所產生的風險將遠遠大于所謂的好處。
這是一種會不斷自我強化的模式。一些地方政府為推動GDP增長,會積極利用信貸開展城市基礎設施建設,以致土地價格上漲,增加賣地收入償還貸款。這種結構會刺激上行周期過度繁榮,并因為地方政府與房地產市場利益攸關,迫使房地產調控政策周期性放松,造成全社會形成房價永遠上漲的錯覺,刺激上行周期不斷延續(xù),增加了下行周期的債務積壓與違約風險,而從歷史上看,這種模式最終往往難以為繼。
這種模式不僅影響經濟結構,造成結構失衡與低質量增長,且不可持續(xù)。其一,地方政府財政支出的軟約束以及其控制大量土地抵押品,造成一些地方政府官員在任期內過度透支,積累大量隱性債務,而樓市潛在規(guī)模是有限的,且過度基建導致效率越來越低;其二,房地產與基建捆綁且持續(xù)投資,刺激了傳統(tǒng)的重工業(yè)部門周期性過度投資,會擠壓其他高效率的投資,同時會積累大量的過剩產能與債務風險。其三,居民部門債務率至今已經高達72%,如果考慮到農民群體因缺少抵押品以及缺乏穩(wěn)定就業(yè)而難以借貸的情況,城市居民真實債務率可能會更高。與西方國家在房價上漲中放大財富效應并刺激消費不同,中國房價上漲與居民債務率上升同步推進,產生大量資金流入房地產市場的效應,在一定程度上抑制了消費。
依賴“經營城市”模式進行發(fā)展是典型的“溫水煮青蛙”行為。這種現象在日本已經發(fā)生過,在日本經濟面臨轉型需要投資拉動時,房地產投資過度繁榮,政府則患上“建設中毒癥”,盡管后期在財政上已經入不敷出,但全國性大規(guī)?;A設施建設難以停止。最終,房地產泡沫破裂、基建過度以及政府債務(包含利息成本)滾雪球一樣地持續(xù)增長至今。我們絕不能重蹈日本的覆轍。
中國出現了房地產與基建投資在經濟中占比過大的趨勢,因此,調整經濟結構、遏制房地產泡沫化傾向、管控地方政府債務一定會產生轉型陣痛,且房地產市場預期一旦改變很容易產生“踩踏效應”。不過,中央政府早已推動科技創(chuàng)新、發(fā)展綠色技術以及增加新基建投資,擴大了高質量部門的增量投資,再加上中國還有一定的城市化空間與戰(zhàn)略性基建需求,能夠逐步擺脫對基建與房地產投資的依賴,實現樓市的“軟著陸”。
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