國家統(tǒng)計局數據顯示，1-10月份，全國房地產開發(fā)投資同比增長7.2%，增速自年初以來持續(xù)回落。其中房屋新開工面積同比下降7.7%，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降11.0%，如果再考慮部分房地產企業(yè)流動性問題以及銷售市場冷卻，顯示房地產市場面臨挑戰(zhàn)。

目前，在金融監(jiān)管部門引導下，房地產企業(yè)合理的資金需求和居民剛需正在重新得到滿足，金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正，融資行為和金融市場價格正逐步恢復正常。

針對此次一些房企面臨的流動性問題以及基建投資、房地產投資正在影響經濟增長的問題，有業(yè)內人士認為抑制房地產發(fā)展的調控政策應該改變。這種觀點認為，融資平臺和土地財政是一個可持續(xù)的“經營城市”模式。這種獨特的模式源自土地公有制，融資平臺加土地財政的模式解決了基建投資成本和收益的錯配問題，大大促進了城市化進程，提高了城市品質與民眾福利。

因此，持有這種觀點的人認為，當前經濟困局并非化解風險必須經歷的陣痛，而是長期成功運轉的商業(yè)模式被打破后的不良后果；其非但不能真正化解宏觀風險，反倒會讓中國經濟“自廢武功”，主動放棄一個重要的經濟增長引擎。

客觀上看，通過發(fā)展房地產市場，增加財政收入并支持基礎設施投資的“經營城市”模式，是中國城市化的“助推劑”，讓大部分城市居民提前享用了現代化的基礎設施。但是，辯證地看，這類模式是以債務杠桿不斷積累為代價的，當地方政府與居民債務率超過安全線后，繼續(xù)依賴這種模式維持舊經濟結構下的增長和就業(yè)，其所產生的風險將遠遠大于所謂的好處。

這是一種會不斷自我強化的模式。一些地方政府為推動GDP增長，會積極利用信貸開展城市基礎設施建設，以致土地價格上漲，增加賣地收入償還貸款。這種結構會刺激上行周期過度繁榮，并因為地方政府與房地產市場利益攸關，迫使房地產調控政策周期性放松，造成全社會形成房價永遠上漲的錯覺，刺激上行周期不斷延續(xù)，增加了下行周期的債務積壓與違約風險，而從歷史上看，這種模式最終往往難以為繼。

這種模式不僅影響經濟結構，造成結構失衡與低質量增長，且不可持續(xù)。其一，地方政府財政支出的軟約束以及其控制大量土地抵押品，造成一些地方政府官員在任期內過度透支，積累大量隱性債務，而樓市潛在規(guī)模是有限的，且過度基建導致效率越來越低；其二，房地產與基建捆綁且持續(xù)投資，刺激了傳統(tǒng)的重工業(yè)部門周期性過度投資，會擠壓其他高效率的投資，同時會積累大量的過剩產能與債務風險。其三，居民部門債務率至今已經高達72%，如果考慮到農民群體因缺少抵押品以及缺乏穩(wěn)定就業(yè)而難以借貸的情況，城市居民真實債務率可能會更高。與西方國家在房價上漲中放大財富效應并刺激消費不同，中國房價上漲與居民債務率上升同步推進，產生大量資金流入房地產市場的效應，在一定程度上抑制了消費。

依賴“經營城市”模式進行發(fā)展是典型的“溫水煮青蛙”行為。這種現象在日本已經發(fā)生過，在日本經濟面臨轉型需要投資拉動時，房地產投資過度繁榮，政府則患上“建設中毒癥”，盡管后期在財政上已經入不敷出，但全國性大規(guī)?；A設施建設難以停止。最終，房地產泡沫破裂、基建過度以及政府債務（包含利息成本）滾雪球一樣地持續(xù)增長至今。我們絕不能重蹈日本的覆轍。

中國出現了房地產與基建投資在經濟中占比過大的趨勢，因此，調整經濟結構、遏制房地產泡沫化傾向、管控地方政府債務一定會產生轉型陣痛，且房地產市場預期一旦改變很容易產生“踩踏效應”。不過，中央政府早已推動科技創(chuàng)新、發(fā)展綠色技術以及增加新基建投資，擴大了高質量部門的增量投資，再加上中國還有一定的城市化空間與戰(zhàn)略性基建需求，能夠逐步擺脫對基建與房地產投資的依賴，實現樓市的“軟著陸”。