記者 王麗新

隨著近期融資環(huán)境有所放松，多筆供應(yīng)鏈ABS融資計(jì)劃獲準(zhǔn)發(fā)行，優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企有望率先享受“紅利”。

12月6日，龍光集團(tuán)宣布將于近期啟動(dòng)CMBS、供應(yīng)鏈ABS等資產(chǎn)支持類證券化產(chǎn)品的發(fā)行工作；12月5日，碧桂園官微披露，擬于近期向交易所申請(qǐng)發(fā)行供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品；同日，金地集團(tuán)“長(zhǎng)城證券-金地集團(tuán)2021年一期2號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”獲準(zhǔn)發(fā)行，擬于2022年初上市。進(jìn)入12月以來，7天內(nèi)便有多家民營(yíng)房企釋放融資計(jì)劃。

對(duì)此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“房企ABS融資獲批傳遞出房企融資環(huán)境有所放寬”，但值得注意的是，ABS融資更多傾向于資質(zhì)較優(yōu)房企。

多筆ABS融資計(jì)劃獲準(zhǔn)發(fā)行

銀行貸款、債券融資、ABS融資、信托融資、商票、關(guān)聯(lián)方借款、夾層式資管計(jì)劃、引入戰(zhàn)略投資、定向增發(fā)等是房企主要融資手段。但從過往來看，民營(yíng)房企通過前述手段進(jìn)行融資并不順利，不過這一境況或?qū)⒂瓉磙D(zhuǎn)機(jī)。

對(duì)于發(fā)行供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品，碧桂園指出，供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品作為創(chuàng)新型融資方式，有助于上游企業(yè)拓寬融資渠道、降低融資成本、提高經(jīng)營(yíng)效率，從而增強(qiáng)碧桂園供應(yīng)鏈體系內(nèi)合作伙伴的競(jìng)爭(zhēng)力。

此外，萬(wàn)科也加入到ABS融資大軍中。有消息稱，萬(wàn)科擬于近期發(fā)行7.77億元供應(yīng)鏈ABS，并計(jì)劃于12月份將2021年內(nèi)供應(yīng)鏈ABS額度發(fā)行完畢。

“ABS融資從9月份起出現(xiàn)三個(gè)明顯變化：一是發(fā)行總量大減，月度平均下滑30%以上；二是首次發(fā)行的融資項(xiàng)目數(shù)量收縮，月均為個(gè)位數(shù)；三是供應(yīng)鏈ABS規(guī)模大幅下降，特別是10月份和11月份，供應(yīng)鏈ABS規(guī)模不及9月份的三分之一。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，自11月份以來，CMBS/CMBN及購(gòu)房尾款各僅有一筆新融資項(xiàng)目發(fā)行。

此外，11月份，據(jù)上交所信息披露顯示，多筆ABS融資計(jì)劃已得到回應(yīng)。例如“融創(chuàng)環(huán)球中心資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”顯示為已通過、“中鐵置業(yè)青島中心資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”顯示為已受理等。而進(jìn)入12月份以來，更有多筆購(gòu)房尾款、供應(yīng)鏈融資計(jì)劃項(xiàng)目狀態(tài)出現(xiàn)更新。例如新鐵鑫建購(gòu)房尾款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、綠城2021年度應(yīng)收賬款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，均顯示為已反饋。由此可見，各融資類別均已進(jìn)入審核程序，ABS新增項(xiàng)目發(fā)行進(jìn)入預(yù)熱階段。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2021年1月份-11月份，ABS融資總額占房企非銀融資的22.4%，其中供應(yīng)鏈ABS為融資主力，前三季度融資額占房企ABS發(fā)行總額的60%以上。

陳星認(rèn)為，房企發(fā)行ABS的另一個(gè)重要因素是增加融資的同時(shí)不會(huì)新增有息債務(wù)。但監(jiān)管已將ABS融資納入?yún)⒖挤秶?，隱藏債務(wù)作用將下降，發(fā)行動(dòng)力也會(huì)隨之減弱，因此預(yù)計(jì)未來ABS融資規(guī)模再度爆發(fā)的可能性不大。

房企資金壓力能否得到緩解

12月6日，中國(guó)人民銀行（下稱“央行”）宣布將于2021年12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)此，陳宵表示，上述舉措有助于房企資金壓力得到緩解，預(yù)計(jì)更多優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企融資計(jì)劃將會(huì)獲得審批，融資規(guī)?；?qū)⒂兴鶖U(kuò)大。

值得關(guān)注的是，12月1日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)受理碧桂園、龍湖和中海3家房企的中期票據(jù)注冊(cè)申請(qǐng)。據(jù)悉，碧桂園和龍湖計(jì)劃分別在銀行間債券市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行50億元中期票據(jù)，中海擬發(fā)行100億元中期票據(jù)，募集資金均將用于償還金融機(jī)構(gòu)貸款。

此外，自11月初中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì)后，招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園、龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)等房企均表示，近期計(jì)劃在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具。

即便融資開閘，但部分房企資金鏈壓力仍得不到緩解，流動(dòng)性危機(jī)尚存。“今年房企到期債務(wù)壓力較大，房企不得不動(dòng)用存量現(xiàn)金償還債務(wù)，現(xiàn)金流進(jìn)一步承壓。”中銀證券研究部分析師夏亦豐指出，經(jīng)估算在當(dāng)前融資和銷售環(huán)境沒有改善情況下，預(yù)計(jì)2022年房企債券和信托月度凈償還量平均在600億元左右，平均每月凈償還量/預(yù)計(jì)銷售回款在9.5%-14.3%之間，說明房企未來一年剛性兌付的債務(wù)壓力不斷走高。

在夏亦豐看來，目前民營(yíng)房企仍處在持續(xù)出清過程中，可能需要1年或更多時(shí)間，房企的混沌狀態(tài)大概率會(huì)延續(xù)到2022年年底。地方國(guó)企、城投平臺(tái)托市將在集中土拍中成為主流，而城投平臺(tái)拿地后大概率還是會(huì)找專業(yè)度更好的民營(yíng)房企合作（不排除尋找央國(guó)企合作），預(yù)計(jì)有兩種模式：一是一段時(shí)間后直接轉(zhuǎn)讓，民企或以收購(gòu)形式進(jìn)入；二是直接引入民企“操盤”。