12月6日，據(jù)中國(guó)人民銀行官網(wǎng)消息，為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)綜合融資成本穩(wěn)中有降，中國(guó)人民銀行決定于2021年12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)）。本次下調(diào)后，金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率為8.4%。

每一次央行降準(zhǔn)，大家都會(huì)把視線(xiàn)聚焦到房地產(chǎn)市場(chǎng)，龐大的“蓄水池”引入活水似乎成為慣例。但目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控已經(jīng)非常嚴(yán)格，降準(zhǔn)資金也主要“針對(duì)”實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是中小微企業(yè)的支持力度。此次降準(zhǔn)，釋放了1.2萬(wàn)億資金，對(duì)房地產(chǎn)又會(huì)有什么影響？

房貸最嚴(yán)格的時(shí)候已過(guò)

“降準(zhǔn)”就是降低法定存款準(zhǔn)備金率，央行會(huì)根據(jù)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)進(jìn)行調(diào)整，此次雖僅僅下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)的金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率，但卻能夠釋放長(zhǎng)期資金約1.2萬(wàn)億元。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，降準(zhǔn)代表了信貸政策會(huì)相對(duì)寬松。從目前市場(chǎng)看，整體降準(zhǔn)政策主要目的依然是加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是中小微企業(yè)的支持力度。但降準(zhǔn)必然帶來(lái)整體社會(huì)資金面的變化，對(duì)于當(dāng)下樓市來(lái)說(shuō)，穩(wěn)定將成為趨勢(shì)。

張大偉表示，房地產(chǎn)貸款政策最嚴(yán)格時(shí)期過(guò)去了，2021年樓市波動(dòng)主要原因是因?yàn)榉抠J政策。房地產(chǎn)信貸包括開(kāi)發(fā)貸和按揭貸，在2-3季度明顯收緊，調(diào)控作用體現(xiàn)，整體市場(chǎng)從之前過(guò)熱開(kāi)始明顯降溫。整體看，9月作為貸款最緊張時(shí)期，101月開(kāi)始明顯緩和，12月有望再次平穩(wěn)，積壓的房貸逐漸會(huì)在2022年一季度釋放。

逐漸向穩(wěn)定方向發(fā)展

當(dāng)前樓市全面斷崖式下調(diào)的最主要原因是信貸排隊(duì)，購(gòu)房者的按揭貸款，和開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸，基本全面收緊，導(dǎo)致市場(chǎng)下調(diào)。最近央行等部門(mén)密集表態(tài)，市場(chǎng)期待出現(xiàn)有利于信貸回歸正常的表現(xiàn)。整體看，市場(chǎng)房貸逐漸向穩(wěn)定方向發(fā)展。

按照10月房貸數(shù)據(jù)，樓市存量積壓排隊(duì)，至少需要到2022年一季度才可能有所緩解。目前房地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)的并非簡(jiǎn)單的資金問(wèn)題，拿地、銷(xiāo)售、客源、貸款乃至同質(zhì)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)都存在壓力。

“降準(zhǔn)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響來(lái)說(shuō)肯定是利好，特別是短期銀行的貸款額度肯定會(huì)有所增加。如果在降準(zhǔn)后的12月20日，能出現(xiàn)一次降息，那么對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)肯定是更大的利好。”張大偉稱(chēng)，降準(zhǔn)不是為了救房地產(chǎn)市場(chǎng)，但已經(jīng)明顯調(diào)整的房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐漸企穩(wěn)。

八類(lèi)貸款需求將更好得到滿(mǎn)足

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱(chēng)，此次降準(zhǔn)最大的變化在于，金融機(jī)構(gòu)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定資金來(lái)源能夠有效增加，金融機(jī)構(gòu)資金配置能力能夠提高。換句話(huà)說(shuō)，以銀行為核心的金融機(jī)構(gòu)，未來(lái)貸款的額度和投放貸款的能力將明顯增強(qiáng)，其顯然會(huì)影響今年12月份以及明年上半年的貸款投向。

實(shí)際上，今年下半年開(kāi)始，部分銀行面臨壓力，資金配置能力明顯受影響。尤其是在此前房貸收緊的情況下，銀行無(wú)錢(qián)可貸或者貸款節(jié)奏明顯放緩。而現(xiàn)在降準(zhǔn)的情況下，銀行的信貸配置能力增強(qiáng)，對(duì)于合理合規(guī)的一手房認(rèn)購(gòu)、二手房認(rèn)購(gòu)、首套房認(rèn)購(gòu)、二套房認(rèn)購(gòu)、租房消費(fèi)、開(kāi)發(fā)領(lǐng)域、并購(gòu)領(lǐng)域、裝修領(lǐng)域等八類(lèi)房地產(chǎn)貸款需求，可以給予充足的保障，能夠真正促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍和更穩(wěn)健發(fā)展。

從房地產(chǎn)的角度看，需要注意幾點(diǎn)。第一降準(zhǔn)的大背景下，銀行對(duì)于房貸投放的力度可以增強(qiáng)，因?yàn)橘Y金配置能力在提高，進(jìn)而有助于包括按揭貸款、開(kāi)發(fā)貸款等領(lǐng)域的活躍。尤其是此前銀保監(jiān)會(huì)提及重點(diǎn)保障剛需和改善型購(gòu)房需求，據(jù)此可以認(rèn)為，后續(xù)房貸多投向此類(lèi)領(lǐng)域，也是一個(gè)趨勢(shì)。

第二房貸將進(jìn)一步放松，利好房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍。但也要注意一點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然要把握調(diào)控的主線(xiàn)，若是出現(xiàn)違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)，各類(lèi)調(diào)控也必須進(jìn)行收緊。換句話(huà)說(shuō)，合理的房貸需求，可以更好地得到滿(mǎn)足。但是違規(guī)的房貸需求，依然要收緊。

“從近期貸款角度看，房企可能是最為關(guān)心的，因?yàn)殂y行政策和房企的經(jīng)營(yíng)有非常直接的關(guān)系。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，若是銀行后續(xù)信貸方面的政策放松，那么對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，獲得此類(lèi)貸款的門(mén)檻將明顯降低，銀行也愿意投放貸款給房企。這也使得房企的資金壓力可以更快得到緩解，具有積極的作用。

從實(shí)際過(guò)程看，類(lèi)似貸款能力增強(qiáng)的情況下，房企的推盤(pán)節(jié)奏也會(huì)加快，結(jié)合此類(lèi)信貸內(nèi)容，至少會(huì)使得后續(xù)房屋銷(xiāo)售不會(huì)太悲觀。或者說(shuō)，到明年一季度，部分項(xiàng)目結(jié)合寬松的房貸條件，銷(xiāo)售節(jié)奏會(huì)加快，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍和房企資金的加快回籠等有積極的作用。