近日，山東省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)

第三十二次會(huì)議決定：

對(duì)《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》作出修改

增加“物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供水、供電

供氣、供熱等方式催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)”

“鼓勵(lì)有條件的樓棟加裝電梯

具體辦法由縣級(jí)以上人民政府制定”等內(nèi)容

1.將第二條中的“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人”修改為“物業(yè)服務(wù)人”。除第一條和本條外，其他條文中的“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人”和“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”均修改為“物業(yè)服務(wù)人”。

增加一款，作為第二款：“物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。”

2.將第五條修改為：“省人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

“設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)或者設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府確定的物業(yè)主管部門(mén)（以下統(tǒng)稱(chēng)物業(yè)主管部門(mén)），負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

“城市管理、綜合執(zhí)法、財(cái)政、民政、發(fā)展改革、公安、自然資源、生態(tài)環(huán)境、市場(chǎng)監(jiān)督管理等有關(guān)部門(mén)按照各自職責(zé)，做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。”

3.將第九條修改為：“建設(shè)單位辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)主管部門(mén)申請(qǐng)劃分物業(yè)服務(wù)區(qū)域。

“物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)，在征求街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府等單位的意見(jiàn)后進(jìn)行劃分登記，并告知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)服務(wù)區(qū)域向物業(yè)買(mǎi)受人明示。”

4.將第十條修改為：“物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃定后，確需調(diào)整的，由物業(yè)主管部門(mén)按照本條例的規(guī)定重新進(jìn)行劃分登記，并應(yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主依法共同決定。”

5.將第二十二條改為第十五條，第二款修改為：“物業(yè)服務(wù)人承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。”

6.將第二十五條改為第十七條，修改為：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，與相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位辦理專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備移交手續(xù)，并協(xié)助物業(yè)買(mǎi)受人與相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。”

7.將第二十八條改為第二十條，第三款修改為：“符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：

“（一）已交付的業(yè)主專(zhuān)有部分面積的比例達(dá)到百分之五十以上；

“（二）已交付的業(yè)主人數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上；

“（三）向首位業(yè)主交付滿(mǎn)兩年且已交付的業(yè)主人數(shù)的比例達(dá)到百分之二十五以上。”

8.將第二十九條改為第二十一條，本條中的“三十日”修改為“六十日”。

9.將第三十條改為第二十二條，第二款修改為：“對(duì)前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公告，并通過(guò)書(shū)面或者其他方式通知全體業(yè)主。業(yè)主對(duì)業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。”

將第三款中的“六十日”修改為“九十日”。

10.將第三十二條改為第二十四條，修改為：“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

“（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

“（二）制定和修改管理規(guī)約；

“（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

“（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人；

“（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

“（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

“（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

“（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

“（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

“業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。”

11.將第三十三條改為第二十五條，修改為：“業(yè)主大會(huì)對(duì)業(yè)主投票權(quán)的計(jì)算有約定的，從其約定。未作約定的，按照下列規(guī)定確定：

“（一）業(yè)主人數(shù)，按照專(zhuān)有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專(zhuān)有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的，按一人計(jì)算；

“（二）專(zhuān)有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算。”

12.將第三十四條改為第二十六條，修改為：“業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)或者互聯(lián)網(wǎng)征求意見(jiàn)的形式。”

13.將第三十八條改為第三十條，第一款中的“三人”修改為“五人”。

將第二款中的“三日”修改為“七日”。

14.將第四十一條改為第三十三條，第一款中的“六十日”修改為“九十日”。

15.將第四十二條改為第三十四條，第一款第四項(xiàng)修改為：“（四）違章搭建建筑物和構(gòu)筑物等違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的；”

16.將第四十四條改為第三十六條，第一款增加一項(xiàng)，作為第九項(xiàng)：“（九）從建筑物中拋擲物品的行為；”

將第二款修改為：“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請(qǐng)求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失；物業(yè)服務(wù)人發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門(mén)報(bào)告并協(xié)助處理。”

17.將第四十七條改為第三十九條，修改為：“業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開(kāi)工前，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)人；按照規(guī)定需要報(bào)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理批準(zhǔn)手續(xù)。

“業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開(kāi)工前，未告知物業(yè)服務(wù)人的，物業(yè)服務(wù)人有權(quán)按照管理規(guī)約或者臨時(shí)管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)服務(wù)區(qū)域。”

18.將第四十八條改為第四十條，修改為：“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)提示業(yè)主或者物業(yè)使用人在裝飾裝修住宅時(shí)注意下列事項(xiàng)：

“（一）允許施工的時(shí)間；

“（二）廢棄物的清運(yùn)與處置；

“（三）住宅外立面設(shè)施及防盜設(shè)施的安裝要求；

“（四）禁止行為；

“（五）按照管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約的規(guī)定交納裝修保證金；

“（六）需要注意的其他事項(xiàng)。”

19.將第四十九條改為第四十一條，第二款修改為：“物業(yè)服務(wù)人對(duì)住宅裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行必要的現(xiàn)場(chǎng)檢查時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)配合。”

20.將第五十七條改為第四十九條，第二款修改為：“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后產(chǎn)生的收益，屬于業(yè)主共有。共有部分收益的分配，由業(yè)主大會(huì)決定。”

21.將第六十條改為第五十一條，修改為：“物業(yè)服務(wù)人可以聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位承擔(dān)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護(hù)等專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)，但不得將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。”

22.將第六十二條改為第五十三條，修改為：“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開(kāi)展環(huán)境衛(wèi)生、文明創(chuàng)建、志愿服務(wù)等相關(guān)工作。

“物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益受法律保護(hù)。任何單位和個(gè)人不得違規(guī)強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)人代收有關(guān)費(fèi)用和提供無(wú)償服務(wù)。”

23.將第六十三條改為第五十四條，修改為：“支持物業(yè)服務(wù)人建立行業(yè)自律組織，規(guī)范行業(yè)行為，促進(jìn)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益。”

24.將第六十五條改為第五十六條，第五項(xiàng)修改為：“（五）物業(yè)使用中對(duì)禁止行為的制止、報(bào)告等義務(wù)；”

將第八項(xiàng)修改為：“（八）其他物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。”

25.將第六十六條改為第五十七條，增加一款，作為本條第四款：“物業(yè)服務(wù)人公開(kāi)作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。”

26.將第六十七條改為第五十八條，修改為：“解除或者終止物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)依法履行提前通知義務(wù)。

“物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。”

27.增加一條，作為第五十九條：“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同約定，通過(guò)懇談會(huì)等方式及時(shí)了解業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求，化解物業(yè)服務(wù)糾紛，定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、投訴渠道、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開(kāi)并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。”

28.將第六十八條改為第六十條，第二款修改為：“實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)主管部門(mén)，根據(jù)住宅物業(yè)種類(lèi)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)和服務(wù)成本等，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，并向社會(huì)公布。”

29.將第七十一條改為第六十三條，第二款修改為：“物業(yè)服務(wù)人依約履行義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕交納。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。”

30.將第七十二條改為第六十四條，增加一款，作為第四款：“物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供水、供電、供氣、供熱等方式催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。”

31.將第七十八條改為第七十條，修改為：“供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘?zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由其運(yùn)營(yíng)管理的相關(guān)管線(xiàn)和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新責(zé)任。

“專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位對(duì)相關(guān)管線(xiàn)和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、更新時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。”

32.將第七十九條改為第七十一條，修改為：“專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位可以將相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等事宜委托給物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)，物業(yè)服務(wù)人可以按照委托合同向?qū)I(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取報(bào)酬。

“應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān)的相關(guān)管線(xiàn)和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新費(fèi)用，不得從專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支。”

33.將第八十一條改為第七十三條，修改為：“物業(yè)管理、綜合執(zhí)法、公安、自然資源、生態(tài)環(huán)境等部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域公布工作職責(zé)和聯(lián)系方式，對(duì)違法行為及時(shí)作出處理。”

34.將第八十三條改為第七十五條，本條中的“也可以申請(qǐng)仲裁或者依法向人民法院起訴”修改為“也可以依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院起訴”。

35.將第八十四條改為第七十六條，刪除本條中的“計(jì)劃生育”；將“突發(fā)事件應(yīng)急知識(shí)”修改為“突發(fā)事件應(yīng)對(duì)知識(shí)”。

36.將第八十五條改為第七十七條，第三款修改為：“縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定將舊住宅區(qū)改造納入保障性安居工程并給予資金補(bǔ)助；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)施不配套等遺留問(wèn)題由原建設(shè)單位投資解決；供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘?zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備改造應(yīng)當(dāng)達(dá)到分戶(hù)計(jì)量、分戶(hù)控制條件，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān)由其運(yùn)營(yíng)管理的設(shè)施設(shè)備建設(shè)支出；業(yè)主專(zhuān)有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出，由業(yè)主承擔(dān)。設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府對(duì)投資責(zé)任另有規(guī)定的，從其規(guī)定。”

37.將第八十六條改為第七十八條，增加一款，作為第二款：“鼓勵(lì)有條件的樓棟加裝電梯。具體辦法由縣級(jí)以上人民政府制定。”

38.將第八十七條改為第七十九條，本條中的“由社區(qū)居民委員會(huì)組織實(shí)施”修改為“可以臨時(shí)由社區(qū)居民委員會(huì)組織實(shí)施”。

39.將第八十八條改為第八十條，修改為：“未建立專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度的舊住宅區(qū)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金；物業(yè)服務(wù)人可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，代業(yè)主歸集專(zhuān)項(xiàng)維修資金。”

40.刪去第十三條第二款、第十四條、第十五條、第十六條、第十七條、第十八條、第十九條、第二十條、第二十一條第二款、第二十四條、第二十七條第二款、第四十六條第二款、第五十九條、第六十一條第二款、第八十六條第二款、第九十條、第九十一條、第九十二條、第九十三條和第九十四條第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第四項(xiàng)。