12月15日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)出爐。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師繩國(guó)慶解讀稱，11月份，70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比延續(xù)下降態(tài)勢(shì)，同比漲幅持續(xù)回落。其中，環(huán)比來(lái)看，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比總體下降；同比來(lái)看，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅也持續(xù)回落。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波分析稱：“11月，房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫態(tài)勢(shì)依然在延續(xù)，新房?jī)H一線城市環(huán)比持平，其余均不同程度出現(xiàn)下降，而二手房下降則表現(xiàn)得更為全面。這也是今年以來(lái)樓市降價(jià)程度較為明顯的一個(gè)月份，也預(yù)示著市場(chǎng)已逐步接近底部，政策的收縮空間已趨窄，部分城市和地區(qū)的放松性政策或?qū)⒉粩囡@現(xiàn)，以推進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展。”

11月份，70城商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比延續(xù)下降態(tài)勢(shì)，同比漲幅持續(xù)回落。圖片來(lái)源/IC photo

超八成城市新房銷(xiāo)售價(jià)格下跌

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月份，一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比持平，其中，北京和上海環(huán)比分別上漲0.3%和0.2%，廣州下降0.6%，深圳持平。二線城市新建商品住宅環(huán)比下降0.4%，降幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同。

張波分析稱，雖然京滬新房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.3%和0.2%，但這并非是市場(chǎng)熱度的提升，而是和供應(yīng)結(jié)構(gòu)有直接關(guān)系，上海第四批和第五批集中供應(yīng)的新房中，市中心項(xiàng)目的占比明顯高于上半年，這也導(dǎo)致了下半年尤其是第四季度新房?jī)r(jià)格“被拉高”。

根據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算，11月份全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.3%，同比漲幅為2.4%。從新房下跌城市數(shù)量來(lái)看，11月份，全國(guó)70個(gè)城市中，新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下跌的城市數(shù)量為59個(gè)，這是2015年3月份以來(lái)房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量最多的一次。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)點(diǎn)評(píng)稱：“當(dāng)前房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比下跌持續(xù)了三個(gè)月，且跌幅在擴(kuò)大。此類(lèi)下跌也說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的矛盾從‘過(guò)熱’開(kāi)始轉(zhuǎn)為‘過(guò)冷’。尤其是當(dāng)前庫(kù)存積壓壓力很大，所以使得房?jī)r(jià)普遍以下降為主。”

二手房銷(xiāo)售價(jià)格僅3個(gè)城市上漲

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，二手房方面，一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)，其中北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.2%、0.1%、0.5%和0.2%。二線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

由此來(lái)看，一線城市二手房有企穩(wěn)的跡象，而二三線城市二手房在持續(xù)下探。對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為：“11月和10月相比，最明顯的變化是一線城市二手房市場(chǎng)有所企穩(wěn)。其中，上海二手住宅成交約1.5萬(wàn)套，連續(xù)兩個(gè)月小幅回升；深圳二手住宅成交量突破2000套，結(jié)束此前七個(gè)月連跌態(tài)勢(shì)；北京二手住宅成交量累計(jì)11851套，環(huán)比上揚(yáng)26.9%。”

一線城市二手房率先回溫，張大偉分析稱：“主要由于一線城市需求旺盛，經(jīng)過(guò)7-10月的快速下調(diào)后，部分購(gòu)房者已經(jīng)看到市場(chǎng)企穩(wěn)的趨勢(shì)，開(kāi)始購(gòu)房。另外，最近信貸政策開(kāi)始緩和，購(gòu)房者可以正常交易。整體來(lái)看，隨著信貸等各種穩(wěn)定樓市政策的出現(xiàn)，一線城市有望率先企穩(wěn)。”

除了一線城市外，大部分城市的二手房持續(xù)降價(jià)。從降價(jià)城市數(shù)量看，11月份達(dá)到了63個(gè)城市。具體城市方面，只有7個(gè)城市沒(méi)有下跌，包括贛州、?？?、唐山、長(zhǎng)沙、重慶、濟(jì)寧和三亞；僅3個(gè)城市還維持上漲，為海口、贛州、唐山。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)分析稱：“二手房繼續(xù)呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)，且跌幅呈現(xiàn)了擴(kuò)大的態(tài)勢(shì)。就目前看，二手房下跌的程度要大于一手房，尤其是信貸政策放松的情況下，往往一手房可能優(yōu)勢(shì)更大，二手房方面本身現(xiàn)在外部環(huán)境并不好，房東和購(gòu)房者都呈現(xiàn)了觀望的態(tài)度。”

“三線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，石家莊、太原、哈爾濱、長(zhǎng)春等華北和東北的城市表現(xiàn)尤為明顯，這也是近期這類(lèi)城市頻頻出臺(tái)政策以提振樓市的重要原因所在，但從近期這些城市政策來(lái)看，大多屬于點(diǎn)狀的試探性政策，會(huì)對(duì)樓市下行有一定減速作用，但還難以扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)下行的態(tài)勢(shì)。”張波表示。

“政策底”已現(xiàn)，樓市或?qū)⑵蠓€(wěn)

近日來(lái)，從政策端來(lái)看暖風(fēng)頻吹，包括降準(zhǔn)、支持合理住房需求等政策陸續(xù)出臺(tái)。日前召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要支持商品房市場(chǎng)更好地滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

根據(jù)央行最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，信貸緊張的局面已經(jīng)有所緩解。數(shù)據(jù)顯示，截至2021年11月末，個(gè)人住房貸款余額當(dāng)月增加4013億元，較10月多增532億元。

同時(shí)，房企融資也陸續(xù)開(kāi)閘，保利、中海、碧桂園、龍湖等多家頭部企業(yè)展開(kāi)融資，滿足資金流動(dòng)需求。此外，多家房企包括雅居樂(lè)、中國(guó)金茂、世茂集團(tuán)、中梁控股、建業(yè)地產(chǎn)、弘陽(yáng)地產(chǎn)等繼續(xù)回購(gòu)境外美元債來(lái)提振市場(chǎng)信心。

“本輪樓市調(diào)整速度非?？?，因?yàn)楹芏啻笮头科蟊灰种屏巳谫Y渠道，疊加銷(xiāo)售端按揭放款放緩。從價(jià)格的下調(diào)速度看，刷新了歷史紀(jì)錄。但隨著政策的逐漸穩(wěn)定，特別是10月以來(lái)信貸政策的企穩(wěn)，央行不斷釋放維穩(wěn)信息，個(gè)人按揭房貸數(shù)據(jù)出現(xiàn)了止跌，對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，也有望逐漸企穩(wěn)，政策見(jiàn)底后，市場(chǎng)底部有望加快出現(xiàn)，預(yù)測(cè)樓市2022年上半年有望見(jiàn)底企穩(wěn)，一二線城市將率先回溫。”張大偉稱。