容量見頂。
關(guān)于行業(yè)的一致性判定在今年第二輪集中土拍期間被打破，一二線城市土拍市場(chǎng)出現(xiàn)大規(guī)模流拍現(xiàn)象，民營(yíng)房企不再輕易拿地，而且不斷出現(xiàn)債務(wù)違約事件。
隨著債務(wù)違約房企數(shù)量不斷增多，市場(chǎng)間交易也在受其干擾。購房者選擇持幣觀望，既有對(duì)房企債務(wù)情況的擔(dān)憂，也有對(duì)于市場(chǎng)降價(jià)的預(yù)期增強(qiáng)，房企銷售與回款的接連走低，又進(jìn)一步影響其擺脫債務(wù)危機(jī)。
短期的行業(yè)困境不會(huì)影響房地產(chǎn)稅的推出，其出臺(tái)與執(zhí)行是必要的，最近公布的一份財(cái)政部說明文件顯示部分執(zhí)行思路。
源于財(cái)政部的一份重要文件
全國(guó)人大披露了10月19日全國(guó)人大常委會(huì)第三十一次會(huì)議上的一份文件，內(nèi)容為財(cái)政部部長(zhǎng)劉昆對(duì)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作決定（草案）的說明。
劉昆表示，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)全國(guó)差異很大，實(shí)際情況十分復(fù)雜，房地產(chǎn)稅立法工作需要循序漸進(jìn)、穩(wěn)妥推進(jìn)。
國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)龐大，在一系列調(diào)控政策的影響之下，各個(gè)區(qū)域以及城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)不同特征，一二線城市樓市過熱，三四線城市樓市過冷。
面對(duì)復(fù)雜的市場(chǎng)情況，房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)執(zhí)行時(shí)間表備受關(guān)注。劉昆在文件中針對(duì)征收對(duì)象、征收范圍以及征收試點(diǎn)時(shí)間均給出了說明意見。
關(guān)于征收對(duì)象
房地產(chǎn)稅試點(diǎn)地區(qū)的征稅對(duì)象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人。
劉昆表示，依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅不納入試點(diǎn)征稅范圍。試點(diǎn)對(duì)非居住用房地產(chǎn)繼續(xù)按照《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》執(zhí)行，征稅范圍、計(jì)稅依據(jù)、稅率、稅收優(yōu)惠和征收管理等維持現(xiàn)行制度不變，確保試點(diǎn)期間稅負(fù)平移，有利于減少對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響。
“考慮到目前我國(guó)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和居民收入水平總體上仍有較大差距，為減少試點(diǎn)對(duì)農(nóng)村居民的影響。”
房地產(chǎn)稅征收對(duì)于農(nóng)村群體的不納入，主要考慮其經(jīng)濟(jì)收入與城市群體存在較大差距。如果按照新稅率標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行征收，將會(huì)對(duì)其有較大影響，因此不將其納入征收范圍。
關(guān)于試點(diǎn)時(shí)間表
房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作由全國(guó)人大常委會(huì)授權(quán)后，國(guó)務(wù)院將制定房地產(chǎn)稅試點(diǎn)辦法，明確具體試點(diǎn)政策。
試點(diǎn)地區(qū)人民政府制定具體實(shí)施細(xì)則，細(xì)化改革試點(diǎn)落地措施。試點(diǎn)期限為五年。房地產(chǎn)稅征管涉及大量自然人，國(guó)務(wù)院及其有關(guān)部門、試點(diǎn)地區(qū)人民政府將構(gòu)建科學(xué)可行的征管模式和程序。
從試點(diǎn)到全面實(shí)施的過程中，將會(huì)有較為復(fù)雜的問題出現(xiàn)。如何解決試點(diǎn)城市所出現(xiàn)的征收問題，對(duì)于五年后房地產(chǎn)稅的全面實(shí)施有著重要借鑒意義。因此，“由全國(guó)人大常委會(huì)依法授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，為穩(wěn)妥推進(jìn)改革試點(diǎn)提供法律保障”。
劉昆認(rèn)為，“深化房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，可以發(fā)揮試點(diǎn)對(duì)整體改革的示范、突破、帶動(dòng)作用，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，也為今后全國(guó)統(tǒng)一立法積累經(jīng)驗(yàn)、創(chuàng)造條件”。
關(guān)于試點(diǎn)城市
國(guó)務(wù)院按照積極穩(wěn)妥的原則，統(tǒng)籌考慮深化試點(diǎn)與統(tǒng)一立法、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展等情況確定試點(diǎn)地區(qū)，報(bào)全國(guó)人大常委會(huì)備案。
房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)與立法正在路上，也會(huì)兼顧“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，因此在征收稅率與征收城市的選擇中，也面臨著一定的難題與挑戰(zhàn)。
在全國(guó)人大憲法和法律委員會(huì)對(duì)決定（草案）的審議結(jié)果報(bào)告中，憲法和法律委員會(huì)表示：依據(jù)部分全國(guó)人大常委委員提出的意見，刪除了決定（草案）中有關(guān)房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)、適用稅率、減除標(biāo)準(zhǔn)等方面的條款，而是在改革試點(diǎn)過程中逐步研究探索、及時(shí)調(diào)整完善。
對(duì)于房地產(chǎn)稅的征收試點(diǎn)城市，行業(yè)中有多種猜測(cè)，但最終試點(diǎn)城市名單尚待公布。
中指研究院黃瑜表示，試點(diǎn)城市的選擇大概率將以市場(chǎng)韌性強(qiáng)、供需矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲較快的一二線城市為主。她同時(shí)認(rèn)為：“房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)出臺(tái)將以引導(dǎo)真實(shí)住房需求，增加多套住房的持有成本為主，穩(wěn)定市場(chǎng)的長(zhǎng)期預(yù)期。”
房地產(chǎn)稅意義及影響
房地產(chǎn)稅對(duì)于即將執(zhí)行試點(diǎn)的城市影響是多面的，包括購房者、房企以及地方政府都會(huì)因其試點(diǎn)執(zhí)行受到影響。
從土地市場(chǎng)來看，在當(dāng)前融資環(huán)境之下，房企拿地策略產(chǎn)生變化，從第三批集中供地的拍地情況中能夠看到，民營(yíng)房企對(duì)于拿地非常謹(jǐn)慎，對(duì)資金鏈安全的擔(dān)憂已經(jīng)取代了對(duì)規(guī)?；臎Q心。
從交易市場(chǎng)來看，面對(duì)房地產(chǎn)稅頒布后的持有成本上漲，購房者對(duì)于購房更為謹(jǐn)慎，即使面對(duì)房企所推出的促銷活動(dòng)，購房者在“追高不追低”的心理預(yù)期影響之下，仍舊選擇持幣觀望，進(jìn)一步加劇了房企的銷售回款現(xiàn)金流緊張。
房地產(chǎn)稅開征的作用在于改變長(zhǎng)期市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，規(guī)范和調(diào)節(jié)收入促進(jìn)共同富裕，增加地方財(cái)政的來源以抑制其“賣地沖動(dòng)”。
房地產(chǎn)稅從長(zhǎng)期來看也并非“打壓行業(yè)”。在剛剛過去的2021-2022中國(guó)經(jīng)濟(jì)年會(huì)上，國(guó)家發(fā)展改革委副主任寧吉喆強(qiáng)調(diào)：房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)。
雖然對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控從未間斷，但房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性毋庸置疑。2020年，房地產(chǎn)行業(yè)的GDP貢獻(xiàn)為7.45萬億，占總GDP比重為7.34%，位居第五。其“支柱”的行業(yè)地位迄今未變。
無論是供給端還是需求端，隨著房地產(chǎn)稅執(zhí)行時(shí)間表的推進(jìn)，都注定將告別以往的大漲大跌，行業(yè)發(fā)展會(huì)繼續(xù)趨于平穩(wěn)。
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