房地產(chǎn)行業(yè)正處在十年未有之大變局。三條紅線、集中供地、限購、限貸，一系列調(diào)控組合拳，使得原本粗放式、杠桿式的經(jīng)營邏輯被徹底顛覆，行業(yè)全面轉(zhuǎn)向效益至上的發(fā)展新周期。

在恒哲投資集團(tuán)董事·CEO林樂豐看來，配合國家大戰(zhàn)略的思路，未來地產(chǎn)行業(yè)會(huì)在符合調(diào)控的軌道下健康穩(wěn)步前行，周期性波動(dòng)會(huì)趨緩，并呈現(xiàn)出區(qū)域分化、城市分化和房企分化的特點(diǎn)。

行業(yè)發(fā)展邏輯的重構(gòu)，加速資本向垂直細(xì)分領(lǐng)域找尋“新的利益增長點(diǎn)”，以不動(dòng)產(chǎn)投資為代表的優(yōu)質(zhì)賽道，受到越來越多企業(yè)的青睞。

從業(yè)務(wù)特點(diǎn)看，不動(dòng)產(chǎn)投資收益穩(wěn)健、現(xiàn)金流穩(wěn)定，同時(shí)還可以有效平滑資產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。從市場前景看，中國已從增量時(shí)代步入存量時(shí)代，國內(nèi)適合作為不動(dòng)產(chǎn)投資標(biāo)的的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，規(guī)模達(dá)到萬億級(jí)。中債研發(fā)中心發(fā)布的報(bào)告顯示，2020年，國內(nèi)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模達(dá)2.87萬億元，存量規(guī)模突破5萬億元，具備廣闊發(fā)展空間。

中國房地產(chǎn)市場的下半場，正快步邁向存量不動(dòng)產(chǎn)資管時(shí)代。

得城市群者得未來

存量時(shí)代，不動(dòng)產(chǎn)投資價(jià)值區(qū)域在哪里？某知名房企產(chǎn)業(yè)研究院在一篇研究報(bào)告中提出，參照日本經(jīng)驗(yàn)及啟示，盡管中國擁有更大的人口基數(shù)和增長潛力，但是依然難以支撐所有區(qū)域市場向好。未來的不動(dòng)產(chǎn)市場，區(qū)域分化必將不斷加劇。未來，城鎮(zhèn)化新增人口的2/3將集中在城市群，得城市群者得未來。

中國的城市群數(shù)量眾多，“十四五”規(guī)劃綱要中，明確圈定19個(gè)國家級(jí)城市群，作為推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要抓手。

其中，粵港澳大灣區(qū)作為中國開放程度最高、經(jīng)濟(jì)活力最強(qiáng)的區(qū)域之一，在國家發(fā)展大局中具有重要戰(zhàn)略地位。按照規(guī)劃綱要，粵港澳大灣區(qū)不僅要建成充滿活力的世界級(jí)城市群、國際科技創(chuàng)新中心、“一帶一路”建設(shè)的重要支撐、內(nèi)地與港澳深度合作示范區(qū)，還要打造成宜居宜業(yè)宜游的優(yōu)質(zhì)生活圈，成為高質(zhì)量發(fā)展的典范。

身處改革開放前沿，粵港澳大灣區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力有目共睹。2020年，大灣區(qū)生產(chǎn)總值超過11萬億元，約占全國GDP生產(chǎn)總值的1/7；人均生產(chǎn)總值約16萬元，達(dá)到發(fā)達(dá)國家水平。這里還是明星上市公司的聚集地，截至2021年4月，粵港澳大灣區(qū)共有651家A股上市公司，總市值高達(dá)15.12萬億元，包括中國平安、招商銀行、美的集團(tuán)、格力電器、萬科A、保利發(fā)展等。

經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好，加速人口進(jìn)一步向粵港澳大灣區(qū)內(nèi)聚集。第七次全國人口普查結(jié)果顯示，2020年粵港澳大灣區(qū)9市常住人口7801萬人，相較2010年增加2189萬人，增幅高達(dá)39.02%，遠(yuǎn)高于北京和上海。

人口的持續(xù)涌入，也為粵港灣大灣區(qū)的房地產(chǎn)市場提供了源源不斷的剛需購買力。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)投資公司而言，一個(gè)天然優(yōu)質(zhì)的發(fā)展土壤就在面前。

“根據(jù)團(tuán)隊(duì)測算，大灣區(qū)不動(dòng)產(chǎn)投資的整體風(fēng)險(xiǎn)、去化周期以及回報(bào)率要普遍好于全國其他市場，這也是公司深耕大灣區(qū)，并持續(xù)看好大灣區(qū)的重要原因。”林樂豐告訴記者。

據(jù)林樂豐透露，恒哲投資集團(tuán)成立至今，已形成不動(dòng)產(chǎn)并購、房地產(chǎn)開發(fā)、基金管理和股權(quán)投資四大核心業(yè)務(wù)，在灣區(qū)擁有逾30個(gè)成功的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，整體管理資產(chǎn)規(guī)模超百億元，躍居大灣區(qū)首列。

不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域的超級(jí)黑馬

從2016年成立，到如今管理資產(chǎn)規(guī)模超百億元，恒哲投資集團(tuán)的發(fā)展速度，令業(yè)內(nèi)矚目。

“專注嚴(yán)謹(jǐn)、順勢(shì)而為是恒哲投資集團(tuán)最大的競爭優(yōu)勢(shì)。”林樂豐告訴記者，成立以來，公司一直深耕灣區(qū)，并對(duì)投資遵循自己的核心原則，通過搭建多道風(fēng)控體系，嚴(yán)控系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

寧可盈利不做大，不要做大不盈利。基于這一經(jīng)營原則，恒哲投資集團(tuán)在對(duì)投資標(biāo)的區(qū)域選擇上，極為“挑剔”。林樂豐告訴記者，雖然同在大灣區(qū)，但各城市間的發(fā)展并不均衡。所以布局之前，公司首先會(huì)對(duì)城市嚴(yán)格篩選。比如廣州、東莞、佛山等一線或者新一線對(duì)比其他城市會(huì)有更好的預(yù)期，也是公司重點(diǎn)關(guān)注的城市。

但即便是目標(biāo)城市，恒哲投資集團(tuán)也不會(huì)盲目落子。“比如廣州，公司只會(huì)挑選核心區(qū)域和限購區(qū)域，以此保證項(xiàng)目收益，把風(fēng)險(xiǎn)降到最小。”林樂豐指出。

精準(zhǔn)布局的同時(shí)，恒哲投資集團(tuán)對(duì)于投資產(chǎn)品的選擇更是謹(jǐn)慎。林樂豐指出，基于多年來的市場運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，公司研判住宅市場依然是中國地產(chǎn)市場細(xì)分賽道里最大且最穩(wěn)健的一個(gè)賽道，所以公司目前的主流產(chǎn)品還是中小型住宅項(xiàng)目，但也不排除會(huì)找一些獨(dú)具市場差異化的特色精品來做。

專業(yè)、成熟的不動(dòng)產(chǎn)投資運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，為恒哲投資集團(tuán)贏得了良好的市場口碑。恒哲先后與保利、碧桂園中梁、融創(chuàng)、中奧等知名房企達(dá)成項(xiàng)目合作。

究其原因，一般的純財(cái)務(wù)投資機(jī)構(gòu)會(huì)單純從主體信用、投資結(jié)構(gòu)去風(fēng)控項(xiàng)目，恒哲投資集團(tuán)則是在滿足風(fēng)控的前提下，深度參與到項(xiàng)目之中，從土地招拍掛、產(chǎn)品設(shè)計(jì)到銷售去化，貫穿全鏈條、全周期深度參與。

“公司一直遵循優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的原則，與國內(nèi)知名房地產(chǎn)投資基金、財(cái)務(wù)投資機(jī)構(gòu)形成三方合作，發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)。”林樂豐透露，目前，恒哲已與多家知名開發(fā)商達(dá)成聯(lián)合開發(fā)、項(xiàng)目并購和銷售支持等全流程項(xiàng)目合作。

憑借優(yōu)異的商業(yè)模式，成熟的風(fēng)控體系和不斷提升的綜合實(shí)力，2021年，恒哲投資集團(tuán)分別斬獲“2021年度影響力不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)”“最佳財(cái)富管理機(jī)構(gòu)獎(jiǎng)”“粵港澳大灣區(qū)金牌競爭力獎(jiǎng)”等多項(xiàng)行業(yè)殊榮。

“公司今年整體的經(jīng)營狀況保持平穩(wěn)，穩(wěn)中微升。”對(duì)于2022年發(fā)展計(jì)劃，林樂豐指出，公司明年依然會(huì)專注現(xiàn)有特長，持續(xù)關(guān)注市場、政策變化，深耕灣區(qū)不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域。另外，公司還會(huì)在原有不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)上，拓展一、二級(jí)金融市場投資業(yè)務(wù)。

在一級(jí)市場，恒哲投資集團(tuán)主要聚焦在股權(quán)投資。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)期推動(dòng)下，2021年前三季度，中國股權(quán)投資市場募資環(huán)境持續(xù)改善，新募基金數(shù)量為454只，募資規(guī)模達(dá)到1.27萬億元，均已超過2020年全年的總量。此外，2021年北京證券交易所的設(shè)立，資本市場對(duì)于優(yōu)質(zhì)中小企業(yè)的服務(wù)不斷加強(qiáng)，退出通道的進(jìn)一步打開,也對(duì)一級(jí)股權(quán)投資市場產(chǎn)生利好效應(yīng)。

二級(jí)市場相比一級(jí)市場則有更好的流動(dòng)性和透明性，尤其北交所設(shè)立后，其對(duì)二級(jí)市場的流動(dòng)性改善有著明顯的利好作用，二級(jí)市場活躍度也將大幅提升。

林樂豐表示，基于對(duì)一、二級(jí)市場的研判和看好，所以公司提前布局，準(zhǔn)備在明年正式啟動(dòng)一、二級(jí)金融市場投資業(yè)務(wù)，尋求新的利潤增長點(diǎn)。