在房地產(chǎn)市場調(diào)控繼續(xù)深化的當下，信貸環(huán)境改善預期較為明顯。整體態(tài)勢或會延續(xù)至2022年一季度，但在銀行端“兩道紅線”監(jiān)管下，信貸端大幅放松的可能性較小。
基于這樣的市場環(huán)境，展望2022年，業(yè)內(nèi)人士預期，投資的恢復速度需要較長時間，企業(yè)“縮表”的后遺癥仍會持續(xù)一段時間，高風險的企業(yè)還是有可能出現(xiàn)爆雷的現(xiàn)象。對于房企來說，應該立足自身，提質(zhì)增效。
而在經(jīng)歷多年“高杠桿”推動的“高增長”后，房地產(chǎn)業(yè)進入“慢時代”已是各方普遍共識。對于未來的市場，業(yè)內(nèi)人士預期，2022年房地產(chǎn)市場或?qū)⒘靠s價穩(wěn)。面對市場由熱轉(zhuǎn)冷，樓市迎來寒冬，但是經(jīng)過陣痛之后，春天也不會太遠。
趨勢1：
堅持“房住不炒”，金融監(jiān)管不會放松
2021年，全國各省市發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策超過450次。房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不斷完善升級，政策效果亦較為明顯。
今年12月舉行的中央經(jīng)濟工作會議，除了提到“房住不炒”“保障房”“長租房”等關鍵詞外，首次出現(xiàn)了“預期引導”“良性循環(huán)”“探索新的發(fā)展模式”。此外，會議還提出支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。這也將構成2022年樓市政策的主旋律。
中指研究院指出，2022年，我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策整體仍將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，堅持“房住不炒”“因城施策”，金融監(jiān)管力度不會放松，企業(yè)端的“三道紅線”、銀行端的“兩道紅線”等政策仍將繼續(xù)執(zhí)行。
可以明確的是，樓市“雙向”調(diào)節(jié)模式或貫穿全年，部分房價韌性較強的城市，若市場出現(xiàn)明顯升溫，調(diào)控政策亦將迅速跟進，比如建立二手房成交參考價格發(fā)布機制、收緊信貸等均為有效的政策工具。而對于部分房地產(chǎn)市場壓力較大的城市，亦將適度調(diào)整政策穩(wěn)定市場預期。
此外，中指研究院預計，2022年，“維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權益”將得到更好地貫徹落實，各地保交付政策或?qū)⑦M一步完善，預售資金監(jiān)管在嚴中微調(diào)的可能性更大，以尋求在保交樓與提高企業(yè)資金使用效率方面尋求新的平衡。
趨勢2：
全國商品房銷售面積將回落，城市分化態(tài)勢延續(xù)
從目前來看，房地產(chǎn)調(diào)控政策保持穩(wěn)定，存在一定改善預期，但需求入市動力偏弱。在不發(fā)生超預期事件的前提下，中指研究院預計，2022年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售面積回落”的特點，其中，全年商品房銷售面積將下降6.8%-8.3%。而商品房銷售額也將有所下降，但降幅有限。
建誠晟業(yè)聯(lián)合創(chuàng)始人苑承建認為，2022年房地產(chǎn)銷售規(guī)模出現(xiàn)高位回落，投資開工放緩。
從供應端來看，土地縮量仍將拖累房企新開工規(guī)模，市場活躍度不足、資金壓力較大亦降低了部分企業(yè)開工意愿。綜合來看，2022年新開工規(guī)?；?qū)⒀永m(xù)調(diào)整態(tài)勢，預計降幅在4.0%-5.5%之間，供應的減少也在影響著市場的交易量。
分城市來看，一線城市商品房成交規(guī)模預計繼續(xù)增長；另外，土地成交量增加，新房供給端將逐漸改善，帶動成交面積繼續(xù)提升。
而二線城市分化態(tài)勢延續(xù)，預計整體商品房成交規(guī)模穩(wěn)中有增。比如，南京、鄭州、武漢等城市，2021年下半年市場恢復節(jié)奏被打亂，隨著信貸環(huán)境的逐步改善，2022年市場有望進一步恢復，全年市場規(guī)?；?qū)⑻嵘?；昆明、南寧、沈陽等城市?021年市場規(guī)模已處于較低水平，2022年市場有望底部企穩(wěn)。
2021年，三四線城市商品房成交規(guī)模保持高位，特別是長三角地區(qū)城市，市場規(guī)模明顯提升。2022年，在沒有較大利好帶動下，東部熱點三四線城市市場規(guī)模繼續(xù)向上拓展的空間較小，市場大概率回調(diào)；另外大多數(shù)省份三四線城市亦處在市場調(diào)整期，全國三四線城市成交規(guī)模或會整體回落。
趨勢3：
市場處于調(diào)整期，房價將保持平穩(wěn)運行
據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年1-11月，百城新建住宅價格累計上漲2.46%，漲幅較去年同期收窄0.73個百分點。尤其是下半年以來，市場快速轉(zhuǎn)變，百城新建住宅價格和二手住宅價格環(huán)比漲幅均持續(xù)收窄，其中二手住宅收窄幅度較大。11月，百城新建住宅價格、二手住宅價格環(huán)比均出現(xiàn)下跌。
中指控股CEO、中指研究院常務副院長黃瑜表示，今年11月價格出現(xiàn)下跌是市場開始轉(zhuǎn)向的重要標志。二手房價格下跌持續(xù)兩個月，二手房通常是新房價格的前瞻指標，也表明未來新房價格還會進一步下行。
在2021年的價格基礎上，又根據(jù)經(jīng)濟增速、貨幣信貸改善程度以及房地產(chǎn)調(diào)控政策影響因素，中指研究院預計，2022年全國房地產(chǎn)市場處于調(diào)整周期，商品房銷售價格保持穩(wěn)定。
不過，對于房價的預期走勢，也有不同觀點出現(xiàn)，苑承建認為，考慮到供給恢復仍需時間，制約銷售規(guī)模的釋放，房價會有抬頭。
趨勢4：
“兩集中”政策將持續(xù)推進，集中供地有利于穩(wěn)地價
受土地“兩集中”政策、企業(yè)端“三道紅線”、40%拿地銷售比等政策影響，2021年房企謹慎擴儲，投資強度出現(xiàn)下滑。因此，土地市場出現(xiàn)降溫。
值得關注的是，2021年2月，22城供地“兩集中”政策出臺。前兩批集中供地市場呈現(xiàn)“前熱后冷”態(tài)勢。22城第二批集中供地成交規(guī)模和土地出讓金較首批集中供地大幅下降近四成，土拍規(guī)則優(yōu)化下穩(wěn)地價效果顯現(xiàn)。而在短期市場調(diào)整和企業(yè)流動資金壓力較大的情況下，第三批集中供地熱度難有較大改觀，但流拍、撤牌情況或有改善。
當前的土地市場現(xiàn)狀也將延續(xù)到2022年。中指研究院預計，2022年，“兩集中”政策將持續(xù)推進，增加熱點城市土地供應量，優(yōu)化提升項目利潤空間，或?qū)⒀永m(xù)購地資金審查、限地價等規(guī)則，繼續(xù)強化政策效果。
2022年，除了“兩集中”政策穩(wěn)地價逐步顯效外，預計一線城市土地成交量將有所改善，18個二線城市整體土地成交規(guī)模小幅下降，部分城市降幅明顯，土地市場供不應求矛盾或有加劇。
苑承建認為，2022年，土地供給方式會持續(xù)優(yōu)化，集中供地減少。
趨勢5：
房企洗牌加劇，行業(yè)收并購機會增加
隨著房地產(chǎn)市場步入調(diào)整通道，房企資金回籠壓力增大，疊加償債高峰期的到來，房企資金端繼續(xù)承壓，行業(yè)收并購將會增加。這也意味著房企洗牌加劇。
苑承建認為，2022年可能還會有高風險的企業(yè)出現(xiàn)爆雷，企業(yè)發(fā)展應該立足自身。投資的恢復速度需要較長時間，企業(yè)“縮表”的后遺癥仍會持續(xù)一段時間，預計2022年二季度逐漸恢復正常。
“未來房企從開發(fā)銷售轉(zhuǎn)向物業(yè)持有和物業(yè)服務，將面臨更復雜的業(yè)務模式，挑戰(zhàn)重重。相對來說，收入規(guī)模相對有限，物業(yè)持有凈利潤率更高，但周轉(zhuǎn)率和權益乘數(shù)較低，習慣高利潤、大規(guī)模、高杠桿的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，需在財務模型上做出較大調(diào)整。”苑承建如是說。
中指研究院指出，2022年，房企更需順勢而為，控規(guī)模、調(diào)節(jié)奏，比如加速銷售回款，緊盯融資窗口期，確保現(xiàn)金流安全。另一方面，房企要量入為出，優(yōu)化城市布局，聚焦主流城市；同時，注重提升產(chǎn)品力和服務力，提高品牌競爭力。
值得一提的是，從今年前11個月拿地金額排行榜來看，前50家房企中有22家企業(yè)為央企或國企，較去年同期增加9家。在行業(yè)調(diào)整階段，央企、國企在融資能力、融資成本及穩(wěn)健性上優(yōu)勢凸顯，或?qū)⒂瓉硇碌陌l(fā)展機遇，民企或可尋求與國企合作機會，更好地拓展發(fā)展空間。
趨勢6：
物業(yè)公司收并購不斷，市場集中度進一步提升
2021年，物業(yè)管理行業(yè)復雜多變，最為明顯的特征是收并購空前活躍。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，截至12月10日，今年物業(yè)管理行業(yè)已披露相關信息的并購交易達71宗，涉及并購方33家物業(yè)企業(yè)，交易金額約333.3億元。
不過，今年物業(yè)在資本市場出現(xiàn)理性回歸，多家物業(yè)公司的上市計劃擱淺。未來，物業(yè)管理行業(yè)仍將出現(xiàn)確定性和不確定性的兩面性。其中，具有確定性的是，這個行業(yè)的發(fā)展空間廣闊，服務邊界在不斷外延，企業(yè)發(fā)展仍會加速；不確定性的是，物業(yè)服務企業(yè)會以何種方式去挖掘行業(yè)蘊藏的巨大價值，行業(yè)整合和企業(yè)發(fā)展會快到什么程度，這些都值得進一步探索。
根據(jù)當前的市場趨勢，中指研究院預計，明年甚至未來3年，并購仍是物業(yè)公司持續(xù)擴張規(guī)模的重要手段，整個行業(yè)的整合加速，市場集中度進一步提升，市場化拓展也將迎來突破性進展。
另外，資本市場大概率不會出現(xiàn)2020年和2021年這樣的上市熱潮，但部分有特色和成長性優(yōu)勢的企業(yè)，尤其是部分國企仍有對接資本的機會，整個資本市場的分化也將越來越明顯，真正受到市場關注和青睞的仍將是頭部企業(yè)。
在增值服務方式，社區(qū)增值服務預計會迎來快速發(fā)展，商業(yè)運營和城市服務的未來增長空間也較大，成熟的運營模式有待物業(yè)企業(yè)進一步探索。
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