2021年12月21-22日，為期兩天的杭州第三次集中供地土拍大戲落幕，35幅涉宅地塊（包括一幅租賃用地）全部出讓。

這次土拍總出讓面積176.2萬平方米，總建面416.1萬平方米，總起價712.9億元。70%地塊觸及最高價進入第二天的搖號環(huán)節(jié)。據(jù)中指院統(tǒng)計，最終成交金額762.8億元。今年杭州土拍市場收金超過3000億元。

房企的參與也變多元化，本土房企綠城中國（03900.HK，簡稱“綠城”）、濱江集團（002244.SZ）、德信等參與熱情高漲；此外，拿地的也不乏外來房企，比如上海新黃浦、偉星、深圳特發(fā)均是第一次進入杭州市場的新面孔。當然，央企仍然積極，華潤拿下一幅宅地和一幅商業(yè)綜合體地塊，招商聯(lián)手北京科技園拿下運河新城地塊。

即便是大部分地塊都報了名的綠城最終也只能將4幅地塊收歸囊中，濱江集團此次也斬獲4幅地塊，分布于上城區(qū)、濱江區(qū)、蕭山區(qū)、錢塘區(qū)。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認為，結(jié)合杭州第二次集中供地來看，當時整體市場遇冷，與嚴格的土拍政策也有一定的關(guān)系，因此最近杭州土拍政策有所調(diào)整。房企之所以能夠積極的拿地，主要在于杭州重啟了勾地政策，在推地之前跟房企做好充分的溝通，并且杭州預(yù)售價格打破了原來的限制，不少板塊預(yù)售價格出現(xiàn)了不同程度的上調(diào)，也就提高了房企未來售價的預(yù)期。

土拍規(guī)則大幅修改

在溢價率上限降至10%的大前提下，杭州第三次集中供地土拍整體溢價率高達7%，并且70%地塊達到封頂價進入搖號環(huán)節(jié)。有24幅地塊拍至10%的溢價率上限，觸頂進入線下?lián)u號環(huán)節(jié)，9幅地塊底價成交，2幅地塊溢價出讓，總成交額759.54億元。

回看杭州第二次集中供地，土拍市場遇冷：多幅地塊臨拍前終止出讓，17幅地塊流拍，最高溢價率只有11.04%，沒有一幅地塊拍到封頂溢價，更沒有地塊拼自持。

杭州土拍熱度逆勢上漲是有原因的。杭州對第三次土拍的游戲規(guī)則做了比較全面、大幅度的修改，具體而言：提升了新房限價；恢復(fù)了“預(yù)公告”的勾地政策、出讓金繳納周期延長，降低了房企參拍資金壓力；取消了“競品質(zhì)、現(xiàn)房限售”，改為定品質(zhì)；土地溢價率上限由15%下調(diào)至10%，保證金從地價20%降到了地價10%，最高不超過5000萬；達到封頂價之后不再競自持或者配建，搖號能夠為房企省下更多利潤；部分地塊起拍價下調(diào)。

雖然70%地塊封頂溢價成交，但受溢價率上限下調(diào)至10%的影響，大部分地塊的實際成交價格反而下降了，拱墅、上城、西湖、蕭山等城市近郊板塊，地價降幅從4%到20%不等，地價平均降幅在2000元/平方米左右。

以本次起拍樓面價最高的拱墅慶隆小河地塊為例，這幅地塊經(jīng)過27輪競價達到封頂進入搖號階段，成交樓板價為34611元/平方米，而之前周邊地塊的成交樓面價已經(jīng)達36100元/平方米，樓板價的實際降幅為1489元/平方米。這幅地塊由杭州本土的地上集團搖中。

12月22日舉行的杭州土拍史上首場“線下公開搖號會”，采用乒乓球搖號的方式?jīng)Q定最終競得房企。杭州本土房企報名地塊數(shù)量多，搖號命中率也相應(yīng)提高。綠城拿下了濱江襄七房、蕭山市北、未來科技城2.0三幅宅地；濱江分別聯(lián)合中豪、建杭、興耀，拿下了城東筧橋、濱江西興、蕭山蜀山三幅地塊。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，綠城、濱江最近的資金面、銷售端數(shù)據(jù)都很好；杭州土地市場此前受到大環(huán)境影響降溫，經(jīng)過修改規(guī)則之后，土拍溢價率被調(diào)低了，客觀上有助于房企控制土地成本，參與意愿就調(diào)高了。

在大部分業(yè)內(nèi)人士看來，杭州土拍溫度有所回暖意料之中的事情。上海中原市場分析師盧文曦指出，近期樓市暖風頻吹，信貸端口松動，預(yù)售證發(fā)放提速，銷售速度順勢增加。這些都增加房企拿地的信心。關(guān)鍵在于第三次集中供地降低了出讓門檻，給房企留有一定利潤空間?？硕鹧芯恐行姆治鰩熤赋?，杭州第三次集中供地明顯升溫，除了自身土拍規(guī)則等方面的放松之外，還與近期政策環(huán)境有極大關(guān)聯(lián)，近日人民銀行與銀保監(jiān)會聯(lián)合出臺通知，提出要加大債券融資支持力度，明確支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具，募集資金用于重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目的兼并收購，這無疑對房企資金端帶來了較為積極的信號，一定程度上提振了市場的信心。由此展望接下來的第三輪土拍城市，在土拍規(guī)則放松和資金環(huán)境的改善之下，土拍熱度將有一定程度的回升。

此外，宋紅衛(wèi)還指出，地方財政面臨一定壓力的時候，也會加劇對土拍市場的依賴度。據(jù)公開信息，近三個月以來 杭州一般公共預(yù)算收入持續(xù)小于財政支出。

省會城市近郊地塊受關(guān)注

龍湖與浙江交投聯(lián)合競得的余杭杭騰未來社區(qū)地塊成交價88.24億元，成為杭州第三次集中供地最高價地塊。這幅地塊為底價出讓。實際上，杭州第三次集中供地中，部分地塊起始樓面價明顯降低。這些地塊大多數(shù)分布于城市近郊。

此前，在第二次集中供地中被終止出讓的上城區(qū)筧橋地塊出現(xiàn)在第三次集中供地名單上，杭州此次除了取消現(xiàn)房銷售要求外，配建公租房比例從13%下調(diào)至8%，同時起拍樓面價由25169元/平方米下降至23129元/平方米，降了2040元/平方米，降幅約為8%。

城市近郊地塊供應(yīng)增加，加上土拍規(guī)則的改變，房企的拿地成本真實下降了。另外，不少地塊未來所建商品住房的銷售均價上限較板塊內(nèi)目前在售項目有了上調(diào)，并且限價的調(diào)整范圍較廣，涉及杭州多個板塊，單價上調(diào)幅度從500-2000元/平方米不等，尤其是上城區(qū)艮北牛田、拱墅運河新城、拱墅慶隆板塊、申花板塊、蕭山市北等多個城市近郊板塊，限價漲幅均超2000元/平方米，調(diào)整之后，房企的利潤空間充裕。

杭州此次首個觸發(fā)最高限價的橋西拱宸橋地塊也是一幅城市近郊地塊，該地塊在正式開拍之前就已經(jīng)有11輪報價封頂進入線下?lián)u號階段，足以看出該地塊熱度之高。具體來看，該地塊起始樓面價為31128元/平方米，溢價率為9.7%，成交樓面價為34153元/平方米，而該地周邊土地已經(jīng)斷供6年，新房十分稀缺，即使按照現(xiàn)房精裝限價51440元/平方米測算的話，地價/房價比也能達到66%。這次出讓的地塊地價/房價比多在65%以下，盈利空間相對充沛。

目前已完成第三次集中供地城市中，省會城市近郊土地開發(fā)價值獲得體現(xiàn)，也是房企需要積極關(guān)注和投資的區(qū)域。相對來說，此類省會城市地價可控，也是房企新一輪擴張可以重點關(guān)注的領(lǐng)域。

12月22日，長沙舉行了第三次集中供地。據(jù)嚴躍進分析，此次土地交易有兩個特點。第一、地方平臺公司拿地受關(guān)注。相比此前經(jīng)常提及的央企和國企，此次長沙的平臺公司的拿地，也說明拿地成員的新特點，即平臺類公司往往可以對土地市場托市，具有積極的作用，能夠防范土地市場流拍，同時也啟發(fā)其他房企，可以積極和此類企業(yè)合作；第二、對于此次土地分布，一些外圍片區(qū)土地的供應(yīng)和交易相對活躍。

第三次集中供地“集體松綁”

杭州并非個案，目前已完成第三次集中供地的廣州、深圳、杭州、蘇州、南京等多個熱點城市，對土拍規(guī)則都進行了適度松綁。

11月25日剛剛結(jié)束土拍的深圳，土拍基本延續(xù)了“三限雙競搖號”，但取消競“全年期自持租賃住房”，調(diào)整為“可售公共住房”。這一調(diào)整被業(yè)內(nèi)認為是給房企適度利潤空間的信號。

南京第三批集中供地取消“不得聯(lián)合報名競買、不得合作開發(fā)，嚴格限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓”，房企資質(zhì)由二批土拍的二級或一級下調(diào)至三級及以上；蘇州供給數(shù)量增加 5 宗，出讓面積增幅達到 45.2%，同時放寬房企保證金要求。

除了在土拍規(guī)則限制上“適度松綁”之外，蘇州還調(diào)低了地塊的起拍價。11月25日，蘇州土拍中的木瀆板塊一宗宅地由合潤地產(chǎn)底價競得，樓面價僅15500元/平方米。而木瀆板塊近兩年吸引了中鐵、國瑞、金茂等眾多房企，他們所拿地塊樓面價普遍在2.4萬－2.89萬元/平方米不等。

廣州第三輪集中供地中，6幅此前“流拍”又重新拿出來出讓的地塊起拍價同樣出現(xiàn)小幅下調(diào)，平均起始樓面價下調(diào)了1200-3200元/平方米，個別地塊單價下降5240元/平方米。此外，部分地塊還取消了新房限售價。

杭州第三次集中供地中，有4幅地塊是第二輪流拍的土地塊，最終筧橋單元地塊本次出讓地價為20.25億元，較第二次供低價格22.04億元減少1.79億元，減少了8.11%；富春灣新城7號地塊前批次出讓地價7.2億元，直接下降了12.5%至6.3億元；臨平開發(fā)區(qū)地塊較此前起拍價8.32億元直接降低1.39億元，降了16.67%。

第三次集中供地如此明顯的地價下調(diào)，對消費者房價預(yù)期的影響目前還無法測算，但房企開始重拾信心，市場也在等待復(fù)蘇。