2021年是房地產(chǎn)行業(yè)的歷史節(jié)點。在持續(xù)的宏觀調(diào)控下，“穩(wěn)健”成為企業(yè)追求的目標(biāo)。更多房企開啟“地產(chǎn) ”戰(zhàn)略，強基固本，以技術(shù)變革及數(shù)字化轉(zhuǎn)型尋求突圍，通過更加精細化的管理來提升經(jīng)營質(zhì)效。
在這樣的行業(yè)背景之下，如何優(yōu)化組織架構(gòu)、如何布局業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展、如何構(gòu)筑穩(wěn)健的財務(wù)邊際，是當(dāng)下每家房企都在思考的問題。相比之下，碧桂園、萬科、龍湖等房企早已先行一步。
以碧桂園為代表的房企，在幾年前就提出向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變。在這樣多元業(yè)務(wù)的協(xié)同下，房企的未來發(fā)展路徑廣闊，生命力也將更加旺盛。而這也是碧桂園在市場逆周期下，穩(wěn)居行業(yè)龍頭地位的原因所在。
以碧桂園為代表的房企，近年來紛紛開啟“地產(chǎn) ”戰(zhàn)略。圖為碧桂園旗下的智能建造企業(yè)。
市場進入下行周期，穩(wěn)健房企業(yè)績不改
2021年，在堅持“房住不炒”定位，實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期“三穩(wěn)”目標(biāo)指導(dǎo)下，樓市政策頻繁發(fā)布。調(diào)控方式、力度及細致度均出現(xiàn)了顯著升級，調(diào)控“工具箱”不斷豐富。
而隨著調(diào)控政策的持續(xù)顯效，下半年市場情緒明顯回落，尤其是數(shù)家房企“爆雷”之后，給整個房地產(chǎn)行業(yè)帶來了信用危機。金融機構(gòu)加強了風(fēng)險的管控，購房者置業(yè)情緒偏弱，市場觀望氛圍濃重。
受此影響，雖然房企積極營銷搶收回款，但在下半年市場降溫的情況下，難改銷售業(yè)績整體下滑的現(xiàn)實。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，50家代表企業(yè)平均業(yè)績完成率僅為83%，而以往可以達到90%。
在這樣普遍下行的市場背景中，作為民營企業(yè)的代表，連續(xù)多年穩(wěn)居行業(yè)銷售榜榜首的碧桂園仍位居“龍頭”地位。
日前，碧桂園發(fā)布了該公司前11個月合同銷售數(shù)據(jù)，其中顯示，今年1-11月，該集團及聯(lián)營合營公司累計實現(xiàn)權(quán)益銷售金額5354.2億元，位居行業(yè)第一。另據(jù)克而瑞研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，碧桂園于前11個月錄得全口徑銷售金額7290億，同樣位居行業(yè)第一。
在第三方研究機構(gòu)億翰看來，碧桂園布局具有選城準(zhǔn)、注重投資連續(xù)性、因城施策等三個特點，使其在面臨市場調(diào)整時，具備較強的風(fēng)險抵御能力，從而沒有因市場下行而影響公司整體銷售去化。
事實上，穩(wěn)健經(jīng)營具備更高的韌性，不僅抗風(fēng)險能力強，而且能及時抓住機會市場窗口，在有限的市場贏得購房者的信任。
對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在多地政府出臺舉措助推房地產(chǎn)市場恢復(fù)的背景下，穩(wěn)健房企亦充分發(fā)揮能動性，通過增持、回購、融資等舉措向市場傳遞積極信號。
攻堅智能建造，科技驅(qū)動領(lǐng)跑行業(yè)
對于目前的房地產(chǎn)市場狀況，業(yè)內(nèi)預(yù)期其市場底尚未真正到來，短期內(nèi)仍難言樂觀。而長期來看，在市場整體下行、房企銷售承壓、行業(yè)競爭加劇的背景下，如何穩(wěn)健經(jīng)營、提高運營效率及增強自身產(chǎn)品力，將給各家房企帶來考驗。
值得關(guān)注的是，目前全行業(yè)不約而同地瞄準(zhǔn)了多元化業(yè)務(wù)協(xié)同，通過發(fā)展多元業(yè)務(wù)，在技術(shù)變革及數(shù)字化轉(zhuǎn)型上尋求突圍，助推房地產(chǎn)主業(yè)發(fā)展。而這一路徑，很多企業(yè)早在三年前就已開啟，對于碧桂園來說，最具代表性的是智能建造。
眾所周知，當(dāng)前傳統(tǒng)建筑業(yè)正面臨諸多制約，在產(chǎn)業(yè)數(shù)字化時代背景下，無論是基于效率、質(zhì)量、安全性還是成本考慮，機器人都是不二選擇。
2018年，碧桂園成立了廣東博智林機器人有限公司（簡稱“博智林”）。僅用兩年半的時間，博智林就構(gòu)建了完整的全周期閉環(huán)，在行業(yè)居于領(lǐng)先地位。對此，中國科學(xué)院院士、清華大學(xué)人工智能研究院院長張鈸教授評價稱：“碧桂園集團在短短三年時間里，針對BIM、裝配式建筑和建筑機器人領(lǐng)域投入了大量的研發(fā)資源和人才，開展全面的研發(fā)工作，目前已經(jīng)交付了大批量的機器人，已走在了全國乃至世界智能建造和建筑機器人領(lǐng)域的前列。”
碧桂園旗下的博智林目前已經(jīng)交付了大批量的機器人。
事實上，從碧桂園董事會主席楊國強在兩會的提案中，可見碧桂園對于智能建造的重視。
在這份《關(guān)于加快研發(fā)應(yīng)用智能建造產(chǎn)品技術(shù)推動建筑業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的提案》中，楊國強建議，大力支持建筑機器人及智能施工設(shè)備研發(fā)應(yīng)用；加快推進以BIM數(shù)字化技術(shù)為基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺建設(shè)；研究建立和完善智能建造標(biāo)準(zhǔn)體系及評價體系。
在楊國強看來，將建造過程與物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、云計算及大數(shù)據(jù)等新一代信息技術(shù)相結(jié)合，通過運用建筑機器人、智能施工設(shè)備等建筑工程項目，可以實現(xiàn)全生命周期的智能化和信息化，從而有效提高建造過程的安全性以及建筑的經(jīng)濟性、可靠性。
截至2021年11月底，碧桂園已有18款建筑機器人投入商業(yè)化應(yīng)用，服務(wù)覆蓋25個省份超280個項目；累計交付超600臺，累計應(yīng)用施工面積超550萬平米。
碧桂園研發(fā)生產(chǎn)的外墻噴涂機器人正在作業(yè)。
增長后勁充足，推動“良性循環(huán)”
在碧桂園齊頭并進的協(xié)同業(yè)務(wù)中，除了智能建造，還包括無人化農(nóng)場、智慧餐廳也取得了階段性的成果。
據(jù)悉，從2018年下半年開始，碧桂園就開啟了“行穩(wěn)致遠”統(tǒng)籌發(fā)展戰(zhàn)略，“地產(chǎn) 機器人 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)”三駕馬車并排運行，這不僅降低其對地產(chǎn)開發(fā)的依賴度，還給企業(yè)創(chuàng)造利潤提供了想象空間。
從目前來看，在業(yè)內(nèi)，碧桂園已樹立了高科技綜合性企業(yè)形象，這既彰顯了其科技創(chuàng)新的實力，又提升了品牌美譽度，也增強了市場對企業(yè)的信心和認(rèn)可。
要想走得好，首先要走得穩(wěn)。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)則發(fā)生改變，高負債不再支持高增長，考驗企業(yè)運營模式和打法的時刻已經(jīng)到了，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，目前正是關(guān)鍵期。而反觀碧桂園等穩(wěn)健房企，其業(yè)績表現(xiàn)也符合房地產(chǎn)行業(yè)長期趨穩(wěn)的政策主基調(diào)。
值得關(guān)注的是，今年12月舉行的中央經(jīng)濟工作會議提到，“加強預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式”、“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。”
對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，市場的轉(zhuǎn)機已顯現(xiàn)，從目前來看房企融資松動。而未來政策的邊際放寬往往都是從優(yōu)質(zhì)龍頭房企開啟，諸如以往成功發(fā)債的大多為主體評級較高的企業(yè)。
11月9日，中國銀行間市場交易商協(xié)會曾舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會。據(jù)透露，會議中，招商蛇口（001979）、保利發(fā)展（600048）、碧桂園、龍湖集團、美的置業(yè)等房企均表示近期計劃在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具。
而融資端的利好最終也將釋放到銷售端。其中，中信證券預(yù)計按揭的投放會更加積極，“良性循環(huán)”的關(guān)鍵在于企業(yè)銷售-投資-銷售的鏈條運轉(zhuǎn)，2022年3月將有望出現(xiàn)基本面的底部，而以碧桂園、招商蛇口、中海等為代表的房企將率先抓住這一機會。
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