增加供給、減稅降負(fù)、金融創(chuàng)新……系列利好政策釋放，疊加商業(yè)模式明確，2021年被視為中國住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展元年。在這一年，隨著“投、融、建、管、退”商業(yè)閉環(huán)的初步形成，以“資產(chǎn)管理”為本質(zhì)的住房租賃行業(yè)迎來發(fā)展“黃金期”。

商業(yè)閉環(huán)望實(shí)現(xiàn)

行業(yè)發(fā)展迎來“黃金十年”

“中國住房租賃市場(chǎng)的黃金十年真正到來了！”12月24日，在ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院的《中國住房租賃市場(chǎng)藍(lán)皮書 2021》（以下簡稱“藍(lán)皮書”）發(fā)布會(huì)上，ICCRA住房租賃研究院院長趙然借鑒美國經(jīng)驗(yàn)稱，1991年美國設(shè)立權(quán)益型REITs形成商業(yè)閉環(huán)，由此帶來住房租賃行業(yè)的黃金期。

藍(lán)皮書顯示，截至2021年11月30日，十個(gè)重點(diǎn)城市監(jiān)測(cè)的機(jī)構(gòu)化運(yùn)營集中式租賃住房項(xiàng)目1794個(gè)，房間規(guī)模共計(jì)456187套（間），與2019年相比增幅達(dá)到122.9%，兩年之內(nèi)實(shí)現(xiàn)規(guī)模翻番。十個(gè)重點(diǎn)城市集中式租賃住房項(xiàng)目出租率從2019年85.1%上升至2021年90%，另一反映市場(chǎng)需求旺盛度的重要指標(biāo)“續(xù)約率”，2019年為44.6%，2021年上升至57.6%。

不僅如此，今年上半年多家長租企業(yè)業(yè)績表現(xiàn)優(yōu)異，盈利能力明顯提升。數(shù)據(jù)顯示，萬科泊寓實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入13.19億元，同比增長25.6%。龍湖冠寓已經(jīng)在深圳多個(gè)行政區(qū)和東莞擁有萬余套房源，累計(jì)開業(yè)房間數(shù)達(dá)到9.4萬間，成熟期運(yùn)營門店出租率超過95%，租金收入實(shí)現(xiàn)10.7億元，同比增長45%。

“75%-80%左右的單體項(xiàng)目出租率基本可以促成盈虧平衡，實(shí)現(xiàn)正常的良性運(yùn)轉(zhuǎn)，但部分些機(jī)構(gòu)需要達(dá)到90%以上才能實(shí)現(xiàn)盈利”，趙然稱，從投資收益倒推，住房租賃企業(yè)需要達(dá)到4%-5%的凈利潤水平，但這遠(yuǎn)非天花板。除了運(yùn)營端收益，還有通過翻新物業(yè)面向不同客戶群體，帶來租金上漲收益，國外經(jīng)驗(yàn)來看，平均6-8年需要翻新，美國翻新平均帶來租金溢價(jià)18%。物業(yè)間交易會(huì)體現(xiàn)土地增值，帶來另一部分利潤。

市場(chǎng)規(guī)模迅速擴(kuò)大與政策扶持密不可分。在資金端，一方面通過財(cái)政補(bǔ)貼給予住房租賃行業(yè)真金白銀的扶持。2019年起24個(gè)城市陸續(xù)獲批中央財(cái)政對(duì)租賃住房專項(xiàng)補(bǔ)貼資金，總額約468億元；另一方面，從法律法規(guī)層面鼓勵(lì)住房租賃行業(yè)金融工具創(chuàng)新，拓展住房租賃企業(yè)融資渠道。在供給端，鼓勵(lì)存量物業(yè)改造，多渠道增加租賃住房供給。2020年，各地方政策發(fā)力增加非住宅類型物業(yè)進(jìn)入租賃市場(chǎng)，對(duì)增加市場(chǎng)供給起到極大的推動(dòng)作用。

展望2022年，趙然認(rèn)為，保障性租賃住房供給將持續(xù)加大，住房租賃行業(yè)商業(yè)閉環(huán)有望實(shí)現(xiàn)。政策上可能會(huì)出現(xiàn)兩大方向，一是因城施策，明年針對(duì)保障性租賃住房監(jiān)管，不同城市會(huì)有不同細(xì)化政策，這在今年已有所體現(xiàn)。二是在長效機(jī)制背景之下，集中供地將成為發(fā)力重點(diǎn)，另外，政府可能采取不同方式讓步租賃住房定價(jià)，通過房地產(chǎn)稅遞延繳納方式變相降低土地成本。

十城租住幸福指數(shù)

北京具活力、上海最宜居

住房租賃市場(chǎng)整體呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展態(tài)勢(shì)，但不同城市在不同維度發(fā)展上存在差異。藍(lán)皮書提出“中國十城租住幸福指數(shù)”，由城市活力指數(shù)、宜居配套指數(shù)、租住活躍指數(shù)和職住平衡指數(shù)四個(gè)子指數(shù)構(gòu)成。

根據(jù)“城市租住幸福指數(shù)”，全國十個(gè)重點(diǎn)城市分為三個(gè)梯隊(duì)：無論租金坪效還是出租率水平，上海、深圳、北京三個(gè)城市均位列第一梯隊(duì)，顯示出非常旺盛的市場(chǎng)需求，租住幸福指數(shù)在90以上；廣州、杭州和南京屬于第二梯隊(duì)，租住幸福指數(shù)在75以上；成都、武漢、重慶和西安在第三梯隊(duì)，租住幸福指數(shù)在70及以下。

具體來看，北京最具活力，城市活力指數(shù)最高達(dá)到25.00，上廣躋身前三。上海最宜居，宜居配套指數(shù)最高達(dá)到20.96，北京與上海之間的差距主要體現(xiàn)在宜居配套方面；同為一線城市的廣州在租住活躍指數(shù)居于第二梯隊(duì)，為29.94，低于杭州和南京，但廣州在職住平衡方面表現(xiàn)最優(yōu)，達(dá)到15.00，在這一方面，南京、武漢均超過上海和北京。

上海，北京均已基本完成產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與產(chǎn)業(yè)升級(jí)，常住人口連續(xù)多年增幅下降，城市外擴(kuò)和人口向外圍疏解進(jìn)程還在繼續(xù)。廣州、杭州和南京均為先進(jìn)制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及都市休閑文化產(chǎn)業(yè)聚集高地，戶籍人口不斷增加并處于增幅上升階段。成都、武漢、重慶和西安則對(duì)周邊區(qū)域的虹吸效應(yīng)顯著，人口大規(guī)模流入仍是中短期顯著特征。

數(shù)據(jù)顯示，2021年，上海集中式租賃住房市場(chǎng)租金水平最高，達(dá)到5.77元/平米/天，超過北京5.48元/平米/天。由于大量城中村拉低，深圳集中式租賃住房市場(chǎng)整體租金水平為3.85元/平米/天，與廣州3.83元/平米/天相當(dāng)。值得關(guān)注的是，本年度上海ICCRA長期監(jiān)測(cè)48個(gè)機(jī)構(gòu)化租賃住房運(yùn)營企業(yè)，在十個(gè)重點(diǎn)城市中的品牌集中度名列榜首。

相較而言，第一梯隊(duì)市場(chǎng)需求驅(qū)動(dòng)力強(qiáng)，產(chǎn)品線豐富；第二梯隊(duì)需求聚焦但供給分散，城市內(nèi)部區(qū)域之間發(fā)展不平衡；第三梯隊(duì)租金天花板現(xiàn)象明顯，品牌聚集度低。藍(lán)皮書分析，隨著各城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、保障性租賃住房政策的不斷落地，“中國十城租住幸福指數(shù)”將是短期內(nèi)相對(duì)穩(wěn)定、但長期動(dòng)態(tài)變化的狀態(tài)。

不同賽道奔跑有快慢

行業(yè)重資產(chǎn)模式已經(jīng)走通

在企業(yè)個(gè)體起伏上，大盤漲勢(shì)也難以全權(quán)代表。特別是“起跑槍”打響之后，大行業(yè)之下不同賽道奔跑速度并不一致。趙然直言，“速度取決于裝備，裝備取決于思路”，從市場(chǎng)上來看，住房租賃市場(chǎng)上三類企業(yè)面臨著不同的發(fā)展前景：

一是創(chuàng)投系運(yùn)營商，通過二房東包租模式切入住房租賃行業(yè)。以魔方為代表，輕資產(chǎn)加碼長租業(yè)務(wù)，探求資產(chǎn)管理的破圈路徑，目前業(yè)務(wù)覆蓋全國28個(gè)主要城市，管理10萬 房量。“未來創(chuàng)投系運(yùn)營商的發(fā)展速度必將趨緩，這一現(xiàn)象在今年就有所體現(xiàn)”，趙然稱，以前希望輸出管理方式的萬科、龍湖，現(xiàn)在也難以為繼，究其原因在于行業(yè)暫未迎來品牌價(jià)值差異化的時(shí)代。

二是重資產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型，從引領(lǐng)示范的國企央企發(fā)展來看，趙然稱，未來會(huì)進(jìn)入平穩(wěn)緩慢提速狀態(tài)，走的穩(wěn)、走的好。例如，華潤2018年進(jìn)入房租賃市場(chǎng)時(shí)便設(shè)立了五條產(chǎn)品線，充分考慮到舊改物業(yè)的和新建物業(yè)，但通過發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，目前專注于在北京和上海通過專項(xiàng)用地重資產(chǎn)進(jìn)駐住房租賃行業(yè)。中海則發(fā)力于產(chǎn)品研發(fā)，磨刀過程較長，但后期發(fā)展速度會(huì)比較快。

藍(lán)皮書指出，國有企業(yè)在住房租賃行業(yè)的重要性逐步提升。2021年34%的頭部品牌為國有企業(yè)，這一數(shù)字比2019年上升了9個(gè)百分點(diǎn)；另外，2021年國有企業(yè)性質(zhì)的運(yùn)營商管理租賃住房規(guī)模占比達(dá)到10.2%，而2019年這一數(shù)字為3.8%，國有企業(yè)運(yùn)營商的管理規(guī)模實(shí)現(xiàn)了近3倍的增長。

三是私募基金類企業(yè)，投資核心位置物業(yè)以滿足收益率。“這種重資產(chǎn)模式不會(huì)走得快，但會(huì)走得穩(wěn)。”趙然說，一旦像今年降低資金成本的利好政策出臺(tái)，就將推動(dòng)加速發(fā)展。從典型代表中駿方隅來看，2020年中駿方隅公寓在管項(xiàng)目26465間，穩(wěn)定運(yùn)營項(xiàng)目平均節(jié)點(diǎn)出租率為88.6%。中駿集團(tuán)執(zhí)行董事兼助理總裁黃倫曾透露，中駿方隅計(jì)劃2025年管理規(guī)模20萬間，資產(chǎn)管理規(guī)模600億元，管理租金規(guī)模100億元。

“從國際發(fā)展規(guī)律來看，住房租賃行業(yè)重資產(chǎn)邏輯已經(jīng)走通，盡管輕資產(chǎn)發(fā)展也沒問題，但是目前品牌價(jià)值難以顯現(xiàn)。”趙然從酒店行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行類比稱，萬豪、希爾頓等國際酒店最早以重資產(chǎn)模式發(fā)展，在品牌價(jià)值形成以后才開始進(jìn)行輸出，這需要一個(gè)過程，而住房租賃行業(yè)目前并未形成品牌差異化。

住房租賃市場(chǎng)的差異化發(fā)展，一方面在于精細(xì)化、規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化，另一方面，在于探索C端個(gè)性化需求，進(jìn)入細(xì)分賽道。趙然直言，中國住房租賃市場(chǎng)將進(jìn)入“嘉年華”時(shí)代，行業(yè)可被視為平臺(tái)，在平臺(tái)上裝載衣食住行等生活場(chǎng)景，“只滿足住房需求體現(xiàn)不出品牌價(jià)值，沒有出路，扎根了解C端需求并進(jìn)行從產(chǎn)品設(shè)計(jì)到運(yùn)營策略變革的企業(yè)，才能率先抵達(dá)終點(diǎn)”。