近期房地產(chǎn)領(lǐng)域政策頻發(fā)，中央經(jīng)濟(jì)工作會議也要求推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。
加之降準(zhǔn)、降息的落地執(zhí)行，地產(chǎn)股一路飄紅，藍(lán)光發(fā)展(600466)上演三連板，泰禾集團(tuán)(000732)月內(nèi)漲幅超10%。
日前央行決定于2021年12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)(不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu))，共計(jì)釋放長期資金約1.2萬億元。
與以往“定向降準(zhǔn)”不同的是，這是本年度第二次“全面降準(zhǔn)”。區(qū)別于“全面降準(zhǔn)”惠及所有企業(yè)的特點(diǎn)，“定向降準(zhǔn)”的目的主要在于對中小企業(yè)或特定領(lǐng)域提供資金支持。
降準(zhǔn)“靴子”落地后，央行時(shí)隔19個(gè)月再次下調(diào)1年期LPR利率至3.8%，5年期LPR利率則按兵不動(dòng)，維持4.65%不變，市場所期待的房貸拐點(diǎn)并未到來。
去年，新冠疫情全球擴(kuò)散導(dǎo)致美元債市場劇烈動(dòng)蕩。與此同時(shí)，隨著“三條紅線”等政策出臺以及諸多因素疊加，房企境外融資規(guī)模開始收縮，以往“借新還舊”的打法再難持續(xù)。
隨著房企融資態(tài)勢的進(jìn)一步惡化，相關(guān)部門和機(jī)構(gòu)頻繁“發(fā)聲”，房企境內(nèi)融資規(guī)模呈現(xiàn)修復(fù)性上漲趨勢，多家房企到期債務(wù)獲得展期，部分房企資金流動(dòng)性壓力得到階段性緩解。
此外，中國人民銀行與銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布通知，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購的金融支持和服務(wù)，還在加大債券融資支持力度方面進(jìn)行了明確。如支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具，募集資金用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目的兼并收購。
從形式來看，金融機(jī)構(gòu)不直接參與交易，而是通過定向發(fā)放貸款的方式推動(dòng)優(yōu)質(zhì)房企完成項(xiàng)目處置。從貸款目的來看，資金僅可用于項(xiàng)目的收并購，不可用于出險(xiǎn)房企的股權(quán)收購或企業(yè)自身。從貸款對象來看，優(yōu)質(zhì)房企是獲得收并購貸款的主體，但并不局限于國企或民企，有能力者即可參與。從標(biāo)的物來看，出險(xiǎn)房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目才是交易對象，房企不可借機(jī)剝離劣質(zhì)資產(chǎn)。
對于目前深陷流動(dòng)性危機(jī)中的房企而言，及時(shí)處置項(xiàng)目資產(chǎn)是一種重要的風(fēng)險(xiǎn)化解手段，可以起到一舉三得的作用。
首先房企可快速回籠資金并降低債務(wù)壓力；其次房企在資金到位后可確保項(xiàng)目按時(shí)順利完工，按期交付；最后對于并購方而言，可用優(yōu)惠價(jià)格獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，提升自身資產(chǎn)質(zhì)量和盈利能力。
根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前違約及違約風(fēng)險(xiǎn)較高的企業(yè)在2018年后開盤、且權(quán)益比例超過50%的項(xiàng)目共1571個(gè)，規(guī)劃建筑面積約7.5億平方米。企業(yè)違約事件發(fā)生后，其中有相當(dāng)比例的項(xiàng)目已經(jīng)停工，加快收并購進(jìn)度有利于盡快化解停工樓盤“復(fù)工難”問題。
此外，從市場情況來看，部分優(yōu)質(zhì)民營房企融資環(huán)境有所放寬，房企的資金壓力有望緩解，預(yù)計(jì)后續(xù)房地產(chǎn)信貸環(huán)境將會持續(xù)改善。
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