在房地產“躺著都賺錢”的時代，規(guī)模論產生的弊端容易被掩蓋，而當市場進入加速出清和優(yōu)勝劣汰的階段，唯有穩(wěn)健房企才能真正顯現出它們的經營韌性。
1月5日，碧桂園公布的未經審核營運數據顯示，2021年其共實現歸屬股東權益的合同銷售金額約人民幣5580億元，對應的合同銷售面積約6641萬平方米。
時代財經了解到，目前正式公布營運數據的上市房企不多，但對比多家研究機構的榜單可知，過去一年，受到調控政策和市場下行的雙重影響，新房市場去化面臨著前所未有的壓力，100強房企整體銷售規(guī)模出現滑坡，并且不同規(guī)模房企的銷售門檻存在分化走勢，頭部“強者恒強”的馬太效應顯現。
有觀點指出，未來隨著樓市步入調整期，房地產行業(yè)格局將迎來新一輪洗牌，而以頭部房企為代表的優(yōu)質房企憑借品牌、融資、運營等優(yōu)勢，有望進一步搶占份額，推動市占率持續(xù)提升。
市場承壓下房企業(yè)績分化
自2020年8月“三道紅線”出臺后，房地產行業(yè)在融資、土地和銷售等多方面受到政策的擠壓，中原地產研究中心的數據顯示，2021年全國樓市調控次數高達651次，刷新歷史紀錄，平均每月出臺54次政策。
根據克而瑞數據，在行業(yè)去杠桿、市場降溫的背景下，2021年百強房企銷售罕見地出現負增長，全年銷售額12.6萬億元，同比下降3.2%，銷售面積8.5億平方米，同比下降9%。
不過細分來看，百強房企銷售金額漲跌不一。由于不少城市出現降價潮，房企流動性困境影響市場信心等綜合原因，購房者觀望情緒濃厚，部分房企以價換量仍難以順利去化，優(yōu)質房企由于更受信任，整體銷售表現穩(wěn)定。
以碧桂園為例，2021年，其實現全口徑銷售金額7588.2億元，實現的操盤金額為7208.6億元，均位列第一，而且是唯一一個7000億檔次的房企，亦是唯一一家權益銷售金額突破5000億元的房企。
百強房企銷售規(guī)模下降，但不同陣營的房企銷售門檻卻呈現出不同的走勢，第一陣營充分展現出頭部房企的經營韌性。時代財經了解到，Top10房企的全口徑銷售額門檻達到2901億元，同比增幅位居各大陣營之首，達到4.3%；Top20房企門檻為1718億元，同比增長1.8%；Top30、Top50和Top100均出現下滑，降幅介于0.8-4.2%之間。
房地產暖風頻吹，全面降準、放松信貸和調控適度松綁陸續(xù)落地，“政策見底”已成行業(yè)共識，但不同以往，本輪經調整過后的政策更多向保利、中海和碧桂園等國企、央企和優(yōu)質民企傾斜。平安證券在其研究報告中預判道，隨著樓市步入調整期，行業(yè)格局將迎來新一輪洗牌，優(yōu)質房企憑借品牌、融資、運營等優(yōu)勢有望進一步搶占份額，推動市占率持續(xù)提升。
時代財經了解到，在2021年下半年，大批房企信用評級遭到三大國際評級機構的下調，甚至國企背景的部分房企也未能幸免。時代財經查閱多份評級報告后得知，融資環(huán)境緊張、到期債務壓頂和現金流緊張基本上是這些房企相關評級或評級展望遭到下調的原因，而碧桂園等優(yōu)質房企卻由于財務狀況健康和盈利前景強勁得以保留投資級評級。
此外，國內多家證券機構的最新報告顯示，未來房地產板塊維持“看好”評級，而優(yōu)質房企依然得到不少證券機構的持續(xù)推薦。
龍頭房企的經營韌性
盡管調控使得購房者、投資者和開發(fā)商的信心受挫，房地產板塊仍被看好，這源于基本面的不變。
住建部部長王蒙徽在近期接受采訪時表示，我國的住房剛性需求和改善性需求依然旺盛，其中，當前我國常住人口城鎮(zhèn)化率63.9%，快速城鎮(zhèn)化階段每年帶來大量新增需求，而2000年前建成的大量老舊小區(qū)居民，有著比較旺盛的改善需求。此外，隨著二胎、三胎政策的落地，以及城市更新的推進，房地產市場將涌入更多的住房需求。
貝殼研究院指出，未來新房每年17萬億左右的大盤子短時間不會大幅變化，區(qū)域間的發(fā)展不平衡讓房地產行業(yè)依然有一定的發(fā)展空間。時代財經了解到，樓市下行、房企流動性緊張導致拿地意愿減弱，2021年土地成交面積、金額同比雙雙下滑，但核心城市和優(yōu)質地塊的拿地優(yōu)先級卻得到進一步提升。根據克而瑞，2021年一二線城市吸收了七成百強房企的投資額，同比提升近10個百分點。這些市場有著相似的特質，即扎實的經濟基礎、暢旺的人才吸引力，以及堅挺的購買力。
以龍頭房企碧桂園為例，其一直根據人口流動趨勢進行投資布局，實現一到六線城市的全覆蓋。截至2021年6月底，其在中國內地已獲取的權益可售資源約1.69萬億元，潛在的權益可售資源約4900億元，權益可售資源合計約2.2萬億元，并重點布局長三角、珠三角、環(huán)渤海等人口密集、經濟活力強的核心都市圈及城市群。中指院數據顯示，2021年全年，碧桂園權益拿地金額及面積分別為1397億元及4017萬平方米，位居行業(yè)第一，土儲結構依然主要聚焦核心都市圈。
房企對核心市場投資力度的加碼，意味著競爭更為激烈，唯有提高競爭力才能在激烈的競爭中脫穎而出，實際上，為實現差異化競爭，近幾年保利、中海、萬科、龍湖和碧桂園等優(yōu)質房企投入了更多的精力和資源。
保利提出“不動產生態(tài)發(fā)展平臺”戰(zhàn)略，圍繞不動產開拓綜合服務與金融業(yè)務，期望在地產新周期尋求業(yè)務上的突破；萬科宣布將全面加速“開發(fā)經營服務并重”轉型發(fā)展，物業(yè)、商業(yè)、長租公寓、物流等多元發(fā)力；龍湖布局六大航道，地產開發(fā)、商業(yè)運營、長租公寓、智慧服務、房屋租售、房屋裝修全面開花；碧桂園向高科技綜合型企業(yè)轉型升級的同時，延續(xù)行穩(wěn)致遠的戰(zhàn)略方針，從投資、運營、營銷、產品、財務、組織管理等各個層面提升全周期綜合競爭力。
“只有提升競爭力，才能占領市場，這是確定的事情”，碧桂園管理層曾如是表示。時代財經了解到，圍繞著“一率五力”的管理策略，碧桂園提出在合法合規(guī)、保證安全質量的前提下，做好高效率、成本力、產品力、營銷力、服務力和科技力。
由此形成領先于行業(yè)的管理水平，亦讓碧桂園在市場下行之時充分展現經營的韌性和靈活性。
自“三道紅線”政策實施以來，碧桂園通過資產運營而非縮表來逐步降低負債率，以此達成提升經營水平和改善財務狀況的雙重目的。時代財經了解到，按照三道紅線的標準，截至2021年年中，碧桂園唯一踩線的指標為剔除預售賬款后的資產負債率，已由2020年年底的80%降至77%；其余兩項指標雖早已達標，但也繼續(xù)優(yōu)化，期末碧桂園的凈借貸比率49.7%，相比2020年底下降了5.9個百分點；而現金短債比為2.1，也相較2020年底的1.9倍有所提升。
近期，面對市場的最新變化和挑戰(zhàn)，多家房企較為集中地組織架構調整、戰(zhàn)略精簡，其核心在于降本增效。步入“管理紅利”時代，精簡組織架構，剝離非必要業(yè)務可有效減少中間環(huán)節(jié)，縮短決策時間，提升運營效率。碧桂園亦主動推行了一系列組織變革，將區(qū)域公司由原來的106個合并成65個，從而推進區(qū)域合理布局、確保區(qū)域規(guī)模適度、提升資源配置效率，保持組織活性，避免僵化和大公司病。
時代財經了解到，自2021年11月以來房企融資步入回暖通道，憑借著穩(wěn)健的經營風格和優(yōu)秀的企業(yè)信用，包括碧桂園、萬科、龍湖、保利和中海等在內的少數優(yōu)質房企則率先獲得了政府部門和資本市場的認可。近兩個月，碧桂園已成功發(fā)行債券、ABS，銀行間市場申請注冊中票亦獲受理，融資額合計超過60億元。
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