歲末年初，一則出險企業(yè)項目的承債式收購，相關(guān)并購貸款不再計入“三條紅線”相關(guān)指標(biāo)的消息，使得周五房地產(chǎn)板塊大漲。
不過，據(jù)記者了解，該政策仍未普遍傳達(dá)。多位銀行業(yè)人士也表示，其所在的包括國有大行在內(nèi)的銀行并未明確這一要求，仍將并購貸款計入“三條紅線”相關(guān)指標(biāo)。
業(yè)內(nèi)預(yù)計上述政策出臺后，優(yōu)質(zhì)房企的并購積極性會有上升，但并購貸款要滿足穿透原則，考慮到出險房企對優(yōu)質(zhì)項目的出售意愿等因素，行業(yè)出現(xiàn)大規(guī)模的并購整合的可能性不大。
而據(jù)記者了解，房地產(chǎn)貸款已邊際放松，但各行情況不一。監(jiān)管沒有對地產(chǎn)融資給出明確信號，各家銀行自行把握。
不過，針對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款目前確實有明顯放松的跡象，業(yè)內(nèi)人士反饋相比于去年中松動明顯，貸款額度和周期都已經(jīng)回歸正常。據(jù)其介紹，該行去年曾下發(fā)文件，明確限制各分行向縣域級開發(fā)商放貸。近期則在內(nèi)部會議上放松了這一限制，目前的口徑是，只要經(jīng)營正常，各類開發(fā)商均可正常進(jìn)行貸款。
并購貸款是否計入“三條紅線”
1月7日，部分房地產(chǎn)企業(yè)人士對記者表示，部分風(fēng)險類房地產(chǎn)項目的承債式收購，相關(guān)并購貸款不再計入“三條紅線”相關(guān)指標(biāo)。不過，多位銀行業(yè)人士也表示，其所在的包括國有大行在內(nèi)的銀行并未明確這一要求，仍將并購貸款計入“三條紅線”相關(guān)指標(biāo)。
“我們銀行沒有明確說并購風(fēng)險房企項目不計入三條紅線。”一位國有大行分行人士表示，因房企并購類的項目本身就比較少，這一政策應(yīng)為針對近期出現(xiàn)違約事件的房企所屬項目。
其表示，該行去年以來開發(fā)貸的整體增速和占比都在下降。
昨日有媒體引述房企人士報導(dǎo)稱，目前銀行已告知一些大型優(yōu)質(zhì)房企，針對出險企業(yè)項目的承債式收購，相關(guān)并購貸款不再計入“三條紅線”相關(guān)指標(biāo)。
去年12月末，金融市場司司長鄒瀾在會上表示，房地產(chǎn)企業(yè)間的項目并購是房地產(chǎn)行業(yè)化解風(fēng)險、實現(xiàn)出清最有效的市場化手段。其表示，對于已經(jīng)出險和資金周轉(zhuǎn)困難的房企集團(tuán)持有的優(yōu)質(zhì)項目子公司股權(quán)或資產(chǎn)，不少行業(yè)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)民營、國有企業(yè)是有購買意愿的，這也就相應(yīng)產(chǎn)生了專門的合理融資服務(wù)需求。
央行、銀保監(jiān)會近日出臺了《關(guān)于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》。鄒瀾認(rèn)為，從長遠(yuǎn)看，通過并購等市場化方式推動房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，有利于高負(fù)債企業(yè)集團(tuán)資產(chǎn)、負(fù)債雙瘦身的同時保護(hù)住房消費者合法權(quán)益，有利于引導(dǎo)市場各主體更加重視項目本身的風(fēng)險評估與管理，有利于形成房地產(chǎn)新發(fā)展模式，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。
2020年8月，央行根據(jù)負(fù)債率為房地產(chǎn)企業(yè)劃定“三道紅線”，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%，凈負(fù)債率大于100%，現(xiàn)金短債比小于1倍；根據(jù)“越線”的數(shù)量將房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅橙黃綠”四檔決定其融資時有息負(fù)債年增速的上限。
房企融資驟然緊張?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2021年100家典型房企的融資量約為1.29萬億元，同比下降26%，近五年來融資量首次出現(xiàn)負(fù)增長。
對于出險房企項目的并購貸款不再計入“三條紅線”，有房企業(yè)內(nèi)人士表示，關(guān)鍵問題是，現(xiàn)在的市場情況下，并購過來的資產(chǎn)質(zhì)量。一些二三線城市房價還在下降，對并購方會形成較大壓力。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次政策的應(yīng)用有一定的條件，即需要收購問題企業(yè)的資產(chǎn)項目，同時承擔(dān)相關(guān)的債務(wù)。如果只是收購企業(yè)的股權(quán)，或者收購問題企業(yè)項目但不承擔(dān)債務(wù)，那么本身不適用此次優(yōu)惠政策。此類政策更多是面向優(yōu)質(zhì)企業(yè)，即鼓勵優(yōu)質(zhì)房企去收購問題企業(yè)的項目，不用擔(dān)心三條紅線方面的問題。
對于政策通過種種方式鼓勵行業(yè)并購，有房地產(chǎn)企業(yè)人士表示，這主要是有利于國企地產(chǎn)開發(fā)商，以及少數(shù)優(yōu)質(zhì)民企開發(fā)商。
有券商分析師認(rèn)為，預(yù)計后續(xù)優(yōu)質(zhì)房企的并購積極性會有上升，并購貸款要滿足穿透原則（上海要求四證齊全與在建工程投入量達(dá)到25%），以及出險或困難房企對優(yōu)質(zhì)項目的出售意愿等因素，行業(yè)出現(xiàn)大規(guī)模的并購整合的可能性不大。
房貸如何邊際放松
實際上，去年末以來，房地產(chǎn)開發(fā)貸款既已呈現(xiàn)邊際放松態(tài)勢，規(guī)模略有增長。
一位股份行總行人士表示，去年11月以來，監(jiān)管對各家銀行有一些指導(dǎo)，但每家銀行的情況不太一樣。主要是房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)仍有托底作用，監(jiān)管沒有對地產(chǎn)融資給出明確信號，各家銀行自行把握。
一位區(qū)域性銀行人士對《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》記者表示，針對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款目前確實有明顯放松的跡象，至少相比于2021年尤其是七八月份的時候松動明顯，貸款額度和周期都已經(jīng)回歸正常。
據(jù)其介紹，該行去年曾下發(fā)文件，明確限制各分行向縣域級開發(fā)商放貸。近期則在內(nèi)部會議上放松了這一限制，目前的口徑是，只要經(jīng)營正常，各類開發(fā)商均可正常進(jìn)行貸款。
上海地區(qū)一家房地產(chǎn)企業(yè)人士也對記者明確表示，目前貸款獲取情況明顯松動。“之前我們幾乎是半停狀態(tài)，現(xiàn)在已經(jīng)好多了，開始恢復(fù)正常。”他具體指出，去年開發(fā)貸放款周期長，正常1-2個月，收緊后基本要4-6個月甚至更長，而且額度還少，利率也高；另外，對應(yīng)購房按揭貸，正常1-3個月，后面新房都要3個月起步，正常變成6個月，更長的在8個月左右都有，二手房一度接近停貸。
另一家房地產(chǎn)融資人士也對記者講述了類似變化，不過他表示，即使如此，近期該開發(fā)商并沒有提款，“現(xiàn)在主要問題不是融資，是沒地。”
一位信托機(jī)構(gòu)人士則對記者指出，目前還沒有明顯感受到信托行業(yè)對房地產(chǎn)融資放松的跡象，此前一直在收緊，現(xiàn)在沒有再進(jìn)一步收緊，但也沒有明顯放松，“就這么維持著。”
房地產(chǎn)融資管控政策有所松動之后，金融機(jī)構(gòu)自身的意愿又如何？有機(jī)構(gòu)人士對記者表示，還是相對謹(jǐn)慎，肯定回不到之前的狀態(tài)，2021年一些房企尤其是某大型房企暴雷事件影響深遠(yuǎn)，讓市場看到了這個行業(yè)的風(fēng)險，“還是很脆弱的”。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，并購貸款政策放松勢必加快出險企業(yè)問題項目的收并購交易。當(dāng)前一些優(yōu)質(zhì)房企尤其是央企來看，利用此類政策，能夠加快進(jìn)行收并購，具有較好的意義。一些問題房企的資產(chǎn)處置節(jié)奏也會加快，在回籠現(xiàn)金流的同時也會加快債務(wù)的處置，所以預(yù)計后續(xù)對包括債市和地產(chǎn)股等，都會有所提振。需要說明的是，此類政策不代表“三條紅線”在松綁，只能理解為在實踐中，為了加快房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險的處置，針對此類交易提供了一些變通的方式和手段。
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