在這個(gè)樓市持續(xù)低迷，觀望情緒濃厚的大環(huán)境之下，新房成交總量創(chuàng)了新高，二手房賣得也并沒有我們想象中那么差，這或許證明，深圳的購(gòu)買力仍存。

新房成交創(chuàng)6年新高

據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，2021年，深圳新房住宅共成交52，417套，相比2020年成交套數(shù)上漲了15.5%，創(chuàng)下六年來(lái)新高。

從每月的走勢(shì)來(lái)看，深圳新房成交呈現(xiàn)震蕩態(tài)勢(shì)，“先抑后揚(yáng)”的特征較為明顯。一方面與新房供應(yīng)情況有關(guān)，集中供應(yīng)的月份，新房成交量明顯增長(zhǎng)。從全年來(lái)看，2021年，深圳新房供應(yīng)延續(xù)了2020年以來(lái)的集中趨勢(shì)，全年合計(jì)預(yù)售58，100套，同比2020年的預(yù)售套數(shù)增加9.3%。另一方面，受信貸收緊等多重調(diào)控措施影響，購(gòu)房者日趨理性，性價(jià)比不高的新盤謹(jǐn)慎選擇，開盤并未售罄。

二手房創(chuàng)14年新低

據(jù)深房中協(xié)二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2021年，深圳二手房網(wǎng)簽（含自助）44，375套，相比2020年120，295套的網(wǎng)簽量，下降幅度達(dá)到63.1%，創(chuàng)下深房中協(xié)有二手房網(wǎng)簽量數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以來(lái)的新低，更是自2007年以來(lái)，二手房網(wǎng)簽量首次低于新房成交量。

成交量分水嶺出現(xiàn)在新政后。從全年月度走勢(shì)上可清晰看出，2•8新政自發(fā)布實(shí)施以來(lái)，月度二手房網(wǎng)簽量持續(xù)下滑，到2021年9月，更是連續(xù)兩個(gè)月成交量跌破2000套。從成交的戶型來(lái)看，剛需型戶型的網(wǎng)簽占比持續(xù)走低，而剛改戶型以及豪宅戶型的網(wǎng)簽占比則持續(xù)走高，顯然，自有資金充沛的消費(fèi)者受新政的影響較低。

今年新房有更多選擇

持續(xù)加大住房供應(yīng)力度已成為十四五期間深圳大力推進(jìn)的重點(diǎn)事項(xiàng)，且在宅地“兩集中”政策的執(zhí)行下，預(yù)計(jì)2022年仍將延續(xù)2021年的新房集中放量供應(yīng)的態(tài)勢(shì)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年深圳潛在入市項(xiàng)目約144個(gè)，購(gòu)房者選擇機(jī)會(huì)更多。

對(duì)于二手房市場(chǎng)，深房中協(xié)認(rèn)為，二手房市場(chǎng)低位穩(wěn)定的走勢(shì)大概率會(huì)成為新常態(tài)，深圳作為一線樓市熱點(diǎn)城市，加之存在突出的住房結(jié)構(gòu)矛盾，一旦政策松動(dòng)不排除出現(xiàn)“報(bào)復(fù)性行情”，因此，保持當(dāng)前調(diào)控政策的前后一致性，或是可以預(yù)見到的。

樓市進(jìn)入下降周期？

近段時(shí)間以來(lái)，多地房貸利率變動(dòng)引發(fā)關(guān)注。廣州、深圳的房貸利率也在松動(dòng)，多家銀行客戶經(jīng)理表示，按揭貸款放款速度有所加快。是否意味著下降周期開始？是個(gè)別現(xiàn)象還是普遍現(xiàn)象？

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，銀行下調(diào)房貸利率的原因主要在于以下幾個(gè)方面：

一是，銀行貫徹兩個(gè)維護(hù)。維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，已經(jīng)上升到了國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和大循環(huán)的高度。因此，銀行的房貸額度增加，從國(guó)有銀行開始，房貸利率開始下行。

二是，按揭供求沒那么緊張了。11-12月，銀行前期積累的按揭申請(qǐng)件投放完畢，近期各地商品房成交量明顯下降，對(duì)按揭的需求降低，額度沒那么緊張了，資金供求下降，利率也就下行了。

三是，銀行正常的信貸政策調(diào)整。近期，額度充足，但購(gòu)房意愿降低，按揭對(duì)銀行來(lái)說(shuō)還是安全的資產(chǎn)，銀行也想增加業(yè)務(wù)，就下調(diào)利率。

李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)前降低利率主要是針對(duì)剛需。比如廣州下調(diào)住房按揭貸款利率，從利率水平看，即便首套房利率為5.65%，二套房利率為5.85%，但分別為L(zhǎng)PR 100BP、LPR 120BP。相對(duì)LPR來(lái)說(shuō)，在當(dāng)前的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下，購(gòu)房者情緒比較低，剛需為主，這個(gè)利率水平還是比較高。因此，針對(duì)剛需適當(dāng)降低是合理的。

這是否意味著樓市下降周期開始？李宇嘉認(rèn)為不一定。

一是，未來(lái)是否還會(huì)下降，取決于后續(xù)樓市的走勢(shì)。2022年要求穩(wěn)字當(dāng)頭，樓市是國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和大循環(huán)中的重要一環(huán)，對(duì)樓市政策，國(guó)家不僅明確了良性循環(huán)，還明確了“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的三保原則。如果商品房交易量繼續(xù)下行，土地繼續(xù)流拍，則房貸利率還會(huì)下行。

二是，短周期看利率進(jìn)入下降周期。從短期來(lái)看（半年以內(nèi)），房貸利率進(jìn)入了下降周期。根據(jù)貝殼的數(shù)據(jù)，去年四季度以來(lái)，百城平均首、二套房貸利率持續(xù)下降，12月較9月累計(jì)降約10個(gè)基點(diǎn)。但長(zhǎng)周期看，不可能進(jìn)入下降周期。畢竟，12月20日LPR調(diào)整窗口期，1年期LPR降低了，但5年期LPR并未降低，彰顯了貨幣政策的穩(wěn)定性，以及房住不炒、去除地產(chǎn)依賴的決心。

對(duì)樓市的影響，李宇嘉認(rèn)為關(guān)鍵還是看預(yù)期。

一是，降低按揭利率有利于促進(jìn)消費(fèi)。降低按揭利率，一方面是意在保持樓市穩(wěn)定，這是政策意圖；另一方面也是商業(yè)銀行自主的市場(chǎng)行為，不管哪一方面，都有利于商品房市場(chǎng)穩(wěn)定，避免過(guò)快下行，這也是政策目的。

二是，樓市能否回升關(guān)鍵取決于預(yù)期。目前來(lái)看，由于民企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)還在爆發(fā)中，市場(chǎng)信心還比較弱勢(shì)。另外，經(jīng)過(guò)這么多年高速發(fā)展，除個(gè)別城市，市場(chǎng)整體供求關(guān)系是平衡的，不像幾年前那樣買房需求很大。市場(chǎng)能否大范圍回升，取決于預(yù)期，主要是房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。但是，國(guó)家在房貸利率的定價(jià)基準(zhǔn)上（5年期LPR）上并未松動(dòng)，給市場(chǎng)傳達(dá)的還是控制地產(chǎn)炒作，不希望樓市熱起來(lái)的信號(hào)，因此，當(dāng)前降低利率對(duì)樓市的預(yù)期影響有限。