1月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2021年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)顯示，2021年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)4.4%；全國(guó)商品房銷售額18.193萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)4.8%。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示：“2021年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速為4.4%，一方面是受2019年高基數(shù)影響，另一方面與2021年房企融資環(huán)境收緊有一定關(guān)聯(lián)。受金融端、供給端以及需求端政策引導(dǎo)，2021年全國(guó)商品房銷售情況表現(xiàn)為前高后低。”

商品房銷售額同比增長(zhǎng)4.8%，房?jī)r(jià)增速創(chuàng)五年內(nèi)新低

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年，全國(guó)商品房銷售額18.193萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)4.8%；比2019年增長(zhǎng)13.9%，兩年平均增長(zhǎng)6.7%。其中，住宅銷售額同比增長(zhǎng)5.3%，辦公樓銷售額同比下降6.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額同比下降2.0%。

從銷售面積來(lái)看，2021年，全國(guó)商品房銷售面積約17.94億平方米，同比增長(zhǎng)1.9%；比2019年增長(zhǎng)4.6%，兩年平均增長(zhǎng)2.3%。其中，住宅銷售面積同比增長(zhǎng)1.1%，辦公樓銷售面積同比增長(zhǎng)1.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積同比下降2.6%。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示：“2021年和2020年最大的不同點(diǎn)在于，2021年是明顯的先熱后冷，上半年的成交金額是奠定全年成交金額再創(chuàng)新高的基礎(chǔ)。不過(guò)，與銷售金額4.8%的增長(zhǎng)相比，去年全國(guó)商品房銷售面積的增長(zhǎng)明顯偏小，這一趨勢(shì)值得關(guān)注。其中的原因在于，一方面2021年新房成交金額高企和全國(guó)房?jī)r(jià)總體微漲有一定關(guān)系；另一方面，和一、二線熱點(diǎn)城市成交量占比提升有一定關(guān)系。”

事實(shí)上，從單月數(shù)據(jù)來(lái)看，從去年3月開(kāi)始，商品房銷售額和銷售面積已經(jīng)由漲轉(zhuǎn)跌，直至12月已經(jīng)連續(xù)10個(gè)月呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱：“單從去年12月數(shù)據(jù)來(lái)看，銷售面積約為2.13億平方米，是最近多年來(lái)的同期最低值，已經(jīng)持續(xù)6個(gè)月單月同比下調(diào)，本輪樓市可以說(shuō)是多年來(lái)市場(chǎng)全面速凍最明顯的一次。”

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的銷售金額和銷售面積計(jì)算，2021年全國(guó)商品房均價(jià)為10139元/平方米，同比漲幅為2.8%。對(duì)此，潘浩表示：“這一增速為近五年最低水平，與去年金融端、供給端以及需求端政策趨嚴(yán)導(dǎo)致的低預(yù)期有關(guān)。但從長(zhǎng)期來(lái)看，量?jī)r(jià)增速均處于穩(wěn)定增長(zhǎng)區(qū)間。”

對(duì)于今年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體走勢(shì)，中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜表示：“2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)模將高位回落，市場(chǎng)處于下行周期。當(dāng)前市場(chǎng)觀望情緒短期或延續(xù)，疊加高基數(shù)效應(yīng)，上半年全國(guó)商品房銷售規(guī)模同比降幅或繼續(xù)探底。”

開(kāi)發(fā)投資增速?zèng)_高回落，新開(kāi)工面積減少一成

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資約14.76萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)4.4%；比2019年增長(zhǎng)11.7%，兩年平均增長(zhǎng)5.7%。其中，住宅投資約11.12萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)6.4%。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱：“2021年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資經(jīng)歷三部曲，其中1-8月份屬于過(guò)熱，即為兩位數(shù)增速；9-11月份為溫和，即介于5%-10%的區(qū)間；12月份步入過(guò)冷區(qū)間，即低于5%的水平。從總體上看，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)略低迷，這也使得2022年激活開(kāi)發(fā)投資熱情、鼓勵(lì)企業(yè)投資拿地等會(huì)成為主流政策。”

此外，在融資趨緊、房企面臨流動(dòng)性緊張的局面下，2021年全國(guó)新開(kāi)工面積總體下降了一成。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積約19.89億平方米，同比下降11.4%，其中，住宅新開(kāi)工面積約14.64億平方米，同比下降10.9%；房屋竣工面積約10.14億平方米，增長(zhǎng)11.2%，其中，住宅竣工面積7.3億平方米，同比增長(zhǎng)10.8%。

“近三年來(lái)首次出現(xiàn)新建商品住宅銷售面積大于住宅新開(kāi)工面積，這也反映出，開(kāi)發(fā)投資仍在筑底過(guò)程中。”潘浩分析稱。

陳文靜預(yù)計(jì)：“2022年，房屋新開(kāi)工面積難有明顯改觀，全年或延續(xù)回落態(tài)勢(shì)。究其原因，一方面，2021年全國(guó)土地縮量明顯，將拖累新開(kāi)工規(guī)模；另一方面，2022年企業(yè)資金壓力不減，穩(wěn)現(xiàn)金流成為重中之重，全年市場(chǎng)銷售規(guī)?；芈湎?，企業(yè)開(kāi)工亦受限。”

購(gòu)地面積同比下降15.5%，房企到位資金趨緊

在土地購(gòu)置方面，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積2.159億平方米，同比下降15.5%；土地成交價(jià)款約1.78萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)2.8%。

“2021年，全國(guó)房企土地購(gòu)置面積同比增速為-15.5%。土地市場(chǎng)非常蕭條，類似跌幅較大的態(tài)勢(shì)，既說(shuō)明房企受資金壓力影響，拿地節(jié)奏較慢，也對(duì)2022年新房的供應(yīng)產(chǎn)生利空影響。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

在土地市場(chǎng)由熱轉(zhuǎn)冷的背后，是房企到位資金從去年四季度開(kāi)始趨緊。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增速為4.2%，比2019年增長(zhǎng)12.6%，兩年平均增長(zhǎng)6.1%。其中，國(guó)內(nèi)貸款約2.33萬(wàn)億元，同比下降12.7%；利用外資107億元，同比下降44.1%；自籌資金約6.54萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)3.2%；定金及預(yù)收款約7.40萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.1%；個(gè)人按揭貸款3.24萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.0%。

對(duì)此，張波分析稱：“從最新數(shù)據(jù)可以看出，貸款下降的比例非常高，并且主要依靠房企自籌資金和預(yù)收款來(lái)填補(bǔ)。雖然降低貸款比例可以有效降低行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，但房企的生存壓力無(wú)疑在明顯增大。2022年，穩(wěn)健的貨幣政策將保持靈活適度，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)，房企的融資層面壓力會(huì)有所緩解，房企爆雷會(huì)得到有效控制，行業(yè)總體更為穩(wěn)健發(fā)展。”