銀行入場發(fā)行地產(chǎn)并購債 但房企并購難度不小

2022年01月20日 11:53
來源:第一財經(jīng)
[ 在業(yè)內(nèi)人士看來,相比地產(chǎn)行業(yè)的首單并購票據(jù),金融機構(gòu)首單房地產(chǎn)并購主題債券更重要的點在于對募集資金重點支持出險和困難企業(yè)優(yōu)質(zhì)項目收購的表態(tài)。 ]
繼地產(chǎn)企業(yè)首筆并購票據(jù)注冊完成后,2022年,金融機構(gòu)的首單房地產(chǎn)項目并購債券也來了。日前,浦發(fā)銀行在銀行間債券市場發(fā)布公告稱,將于1月21日簿記發(fā)行房地產(chǎn)項目并購主題債券,這是金融機構(gòu)發(fā)行的首單房地產(chǎn)項目并購主題債券。
無疑,這給市場釋放了積極信號。此前,央行鼓勵符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)并購,并和銀保監(jiān)會出臺了《關(guān)于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》,指導(dǎo)金融機構(gòu)以市場化方式支持風(fēng)險化解和行業(yè)出清。
“金融機構(gòu)首單房地產(chǎn)項目并購債的發(fā)行,將為房企并購營造良好的融資環(huán)境。”光大銀行分析師周茂華對第一財經(jīng)記者表示,同時,考慮到國內(nèi)中小房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量較多,行業(yè)分化嚴重,預(yù)計未來房企并購案例會明顯增多,將吸引更多金融機構(gòu)加入發(fā)行隊伍。
金融機構(gòu)首單地產(chǎn)并購債來了
在2021年年末監(jiān)管明確表示鼓勵銀行穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù),重點支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項目的背景下,目前房企并購的融資環(huán)境正發(fā)生變化。
先是1月12日,招商蛇口公告稱,公司2022年度第一期中期票據(jù)(并購)30億元已完成注冊。其中,12.9億元將用于包括但不限于置換發(fā)行人前期股權(quán)投入資金及后續(xù)資產(chǎn)投資與收購等方式,此被視為2022年房地產(chǎn)企業(yè)的首筆并購票據(jù)。
之后,華僑城也發(fā)行了一筆規(guī)模為15億元的中期票據(jù),根據(jù)募集說明書,華僑城本期募集資金擬全部用于償還金融機構(gòu)借款,其中9.6億元用于償還并購貸款,5.4億元用于償還發(fā)行人流動資金貸款。不過,華僑城稱,此次發(fā)行的債券,僅用于過去已經(jīng)完成的收購,并非用于出險企業(yè)項目收并購。
當(dāng)前,金融機構(gòu)也入場發(fā)行房地產(chǎn)項目并購主題債券。1月17日,浦發(fā)銀行在銀行間債券市場公告稱,將于1月21日簿記發(fā)行50億元房地產(chǎn)項目并購主題債券,期限3年,募資用于房地產(chǎn)項目并購貸款投放。這成為金融機構(gòu)發(fā)行的首單房地產(chǎn)項目并購主題債券。
浦發(fā)銀行表示,將重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目。同時,加強風(fēng)險控制和貸后管理,做好資金用途監(jiān)控,助力房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展,進一步發(fā)揮金融債券對推動經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的積極作用。
在業(yè)內(nèi)人士看來,相比地產(chǎn)行業(yè)的首單并購票據(jù),金融機構(gòu)首單房地產(chǎn)并購主題債券更重要的點在于對募集資金重點支持出險和困難企業(yè)優(yōu)質(zhì)項目收購的表態(tài)。畢竟招商蛇口的30億元票據(jù)中,已明確并購用途的占比并不高。
另從發(fā)行規(guī)模上看,此次發(fā)債規(guī)模適中。“類似50億元的規(guī)模,屬于行業(yè)試水,后續(xù)若市場反響好,類似發(fā)債的規(guī)??赡軙M一步上升。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對記者說道。
周茂華也對記者表示,此前央行鼓勵符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)并購,而金融機構(gòu)發(fā)行房企并購債券,將為房企并購營造良好的融資環(huán)境;同時,釋放國內(nèi)將通過兼并重組等市場化、法治化手段,促進房地產(chǎn)行業(yè)有效化解潛在風(fēng)險。
“此舉為金融機構(gòu)參與房企出險資產(chǎn)處置提供了新思路和新方式。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星稱,若金融機構(gòu)的并購債也不會計入銀行的“兩道紅線”,這將有利于并購融資的發(fā)放,加快房企的風(fēng)險化解速度。
“目前我們還在觀望中,主要還是看客戶需求。”華東某城商行投行負責(zé)人對第一財經(jīng)記者說道,不過按照監(jiān)管導(dǎo)向,在房地產(chǎn)并購融資方面,行內(nèi)正在加強內(nèi)部引導(dǎo),鼓勵做這方面的業(yè)務(wù)。
并購潮或起但仍有挑戰(zhàn)
在房地產(chǎn)企業(yè)并購融資方面,近期監(jiān)管層面出臺了各類鼓勵或積極性的政策。比如,2021年12月10日,交易商協(xié)會舉辦房企座談會,表示將優(yōu)先支持注冊發(fā)行債券用于并購及項目建設(shè);2021年12月20日,央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》等。
央行金融市場司司長鄒瀾在2021年12月30日舉行的發(fā)布會上也表示,房地產(chǎn)企業(yè)間的項目并購是房地產(chǎn)行業(yè)化解風(fēng)險、實現(xiàn)出清最有效的市場化手段。在此背景下,業(yè)內(nèi)多數(shù)觀點認為,房企并購融資有望突破“三道紅線”“借新還舊”限制,未來房企或?qū)⒂瓉硪惠啿①彸薄?/div>
嚴躍進稱,一方面,金融領(lǐng)域的持續(xù)寬松政策,將為后續(xù)并購業(yè)務(wù)的開展提供便利,激活各類并購交易;另一方面,商業(yè)銀行發(fā)債工作的推進,也將在很大程度上增加銀行的流動性,為后續(xù)貸款業(yè)務(wù)創(chuàng)造更好的基礎(chǔ);同時,類似浦發(fā)銀行發(fā)行房企并購債的操作,對于其他銀行也會有啟發(fā),且此類發(fā)債獲批的可能性較大。
周茂華也對記者稱,考慮到國內(nèi)中小房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多,行業(yè)分化嚴重,預(yù)計未來房企并購案例會明顯增多,一些資質(zhì)較優(yōu)、原先就有國企參與的民企項目,可能會成為并購標(biāo)的,這將吸引金融機構(gòu)加入債券發(fā)行隊伍。
可以預(yù)計的是,監(jiān)管政策導(dǎo)向之下,后續(xù)并購貸款業(yè)務(wù)將會更加豐富,客觀上也有助于出險房企問題資產(chǎn)的快速消化。
不過,還需注意的是,房企并購仍存難點。陳星提及,就當(dāng)前情況來看,交易意愿不強烈是市場面臨的較大問題。一方面,從受讓企業(yè)角度來看,當(dāng)前市場仍處于下行周期,未來預(yù)期不明朗,握緊手中現(xiàn)金、保障充足的流動性更為重要。因此有能力的房企當(dāng)前主要持觀望態(tài)度,實際開展收并購的意愿并不強烈。
另一方面,陳星表示,從出險企業(yè)來看,項目出售也較為謹慎。一是如果急于出售,資產(chǎn)可能被壓價,回籠資金不及預(yù)期,不利于債務(wù)償還,并且還會影響手中存貨的估值;二是根據(jù)政策指導(dǎo),優(yōu)先出售的是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),則剩余資產(chǎn)質(zhì)量不高,不利于維持后期經(jīng)營,因此雖然緩解了當(dāng)期財務(wù)風(fēng)險,長期來看又增加了新的經(jīng)營風(fēng)險。
此前也有券商分析師提及,以信貸和債券支持房企收并購還需完善配套措施。華泰證券固定收益研究團隊就提到,當(dāng)前,并購融資如何“豁免”于“三道紅線”、債券募集資金使用要求和信披等政策細節(jié)尚不明確等,使得目前并購融資的大范圍落地,還需要多個監(jiān)管部門具體政策支持與配合;此外,銷售受阻是房企當(dāng)前最大痛點,光有金融體系放松還不足以從根本上改變預(yù)期,解決地產(chǎn)行業(yè)痛點。
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