中新經(jīng)緯2月8日電 (薛宇飛)2月8日下午，中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》(下稱通知)，自本通知印發(fā)之日起，銀行業(yè)金融機構(gòu)向持有保障性租賃住房項目認定書的保障性租賃住房項目發(fā)放的有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。
房地產(chǎn)貸款集中度管理制度自2021年1月1日起實施，成為影響房地產(chǎn)行業(yè)的重要政策之一，如今正式將保障性租賃住房貸款剔除房地產(chǎn)貸款集中度管理，鼓勵企業(yè)發(fā)展租賃市場的意圖明顯。而根據(jù)機構(gòu)的數(shù)據(jù)，在“十四五”期間，中國保障性租賃住房的投資規(guī)模將超過萬億元人民幣，成為房地產(chǎn)行業(yè)新的投資熱點。
引導房企參與租賃住房建設(shè)
銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，是中國人民銀行、銀保監(jiān)會于2020年12月31日發(fā)布、2021年1月1日起實施的，它根據(jù)銀行業(yè)金融機構(gòu)的資產(chǎn)規(guī)模、機構(gòu)類型等因素，分檔設(shè)定房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。
彼時，在制度出臺時配發(fā)的答記者問中就提到，為支持大力發(fā)展住房租賃市場，住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計算。人民銀行正會同相關(guān)部門研究制定住房租賃金融業(yè)務有關(guān)意見，并建立相應統(tǒng)計制度，屆時對于符合定義的住房租賃有關(guān)貸款，將不納入集中度管理統(tǒng)計范圍。到2021年7月2日，國務院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，提出要完善與保障性租賃住房相適應的貸款統(tǒng)計，在實施房地產(chǎn)信貸管理時予以差別化對待。
如今，2022年2月8日發(fā)布的通知可以視為政策的正式落地。通知還提出，銀行業(yè)金融機構(gòu)要加大對保障性租賃住房的支持力度，按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，提供金融產(chǎn)品和金融服務。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中新經(jīng)緯表示，通知有兩條重要內(nèi)容，一是相關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度，二是保障性租賃住房的貸款力度要加大。從這兩點來看，政策出發(fā)點在于為保障性租賃住房提供更強的貸款支持。而由于房地產(chǎn)貸款集中度的政策仍要執(zhí)行，因此就需要適當松動，減少企業(yè)的顧慮。
貝殼研究院高級分析師黃卉也對中新經(jīng)緯分析，該通知一方面有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)參與保障性租賃住房的積極性，充分發(fā)揮房屋投資建設(shè)的優(yōu)勢，增加保障性租賃住房房源供給；另一方面，房企在2022年上半年依然處于債務到期的高峰階段，房企面臨資金壓力仍然較大。由于保障性租賃住房的開發(fā)建設(shè)投資回收期長、利潤回報相對較低，分開計算額度有助于房企積極參與保障性住房建設(shè)的同時，確?，F(xiàn)金流的穩(wěn)定，實現(xiàn)房企資金、運營等層面的良性循環(huán)。
但要指出的是，不管是并購貸不計入“三道紅線”，還是保障性租賃住房貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，房企獲得的資金都不能用于償還自身債務。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，房企2022年預計到期債務約9603億元，比2021年下降約25%，但仍處于接近萬億元的償債規(guī)模高位，個別房企短期內(nèi)仍具有高違約風險。
萬億掘金路
“保障性租賃住房”一詞的提出時間并不長。2021年3月通過的“十四五”規(guī)劃中提出，以人口流入多、房價高的城市為重點，擴大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題。
而后，2021年7月2日，國務院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》中明確，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金，準入和退出的具體條件、小戶型的具體面積由城市人民政府按照?；镜脑瓌t合理確定。
梳理就會發(fā)現(xiàn)，近幾年，中央及各部門多次提及要發(fā)展租賃住房市場，尤其是在大城市。光大證券在研報中指出，中國發(fā)展保障性租賃住房有其必要性和緊迫性。一方面，部分城市住房供需矛盾突出，新市民和新青年普遍存在住房困難等問題。第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年，中國流動人口為3.76億，占城鎮(zhèn)人口的41.6%，人口高流動性特征突出。流動人口聚集較多的經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，高房價和高租金成為常態(tài)，中低收入者面臨買不起房和租不起房的問題。
“另一方面，現(xiàn)有的租賃住房市場發(fā)展滯后，難以滿足城市新青年的訴求，政府有必要擴大政策性租賃住房保障范圍。”光大證券還稱，隨著房企高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負債的運營模式得到糾正，政府通過全方位的政策扶持，也將鼓勵更多主體參與租賃住房建設(shè)。
據(jù)住建部今年1月發(fā)布的消息，全國已有近30個省區(qū)市出臺加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見，40個重點城市提出“十四五”保障性租賃住房的發(fā)展目標。今年，這40個城市計劃籌集建設(shè)保障性租賃住房190萬套(間)，相比去年的93.6萬套(間)，任務量翻了一番。按計劃，“十四五”期間，40個重點城市計劃新增保障性租賃住房650萬套(間)，預計可解決1300萬人的住房困難。
而據(jù)光大證券預測，在“十四五”期間，全國保障性租賃住房籌建規(guī)模接近900萬套，按照每套投資額15萬元計算，涉及的總投資額為1.35萬億元，平均每年的投資額為2700億元。國泰君安則預測，2022年保障性租賃住房的投資量級在3000億-5000億之間，拉動地產(chǎn)投資2-3個百分點。
至于誰會來掘金，國泰君安表示，參與保障性租賃住房建設(shè)的市場主體不限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，地方城投平臺和專業(yè)化住房租賃企業(yè)均可參與。在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，未來一段時間還主要以國企、央企、大型優(yōu)質(zhì)民企(萬科、龍湖、綠城)以及地方城投平臺為主，因為這些建設(shè)主體在抵押物、信用等級等方面能夠滿足銀行的要求。
今年1月26日，中國保利集團與中國建設(shè)銀行就簽署了發(fā)展保障性租賃住房戰(zhàn)略合作協(xié)議，將推動更多保障性租賃住房項目投入市場，推動構(gòu)建住房租賃領(lǐng)域新發(fā)展格局。(中新經(jīng)緯APP)
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