“期末年度大考”成績單即將揭曉，從目前發(fā)布的“預估分”來看，2021年，A股房地產(chǎn)板塊虧損額大概率會創(chuàng)下歷史紀錄。

Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，截至2月14日，按照申銀萬國房地產(chǎn)行業(yè)分類，A股房地產(chǎn)板塊126家上市公司中，已有62家企業(yè)發(fā)布了2021年業(yè)績預告，其中超六成凈利潤下滑，28家預虧企業(yè)中，11家虧損額超10億元。

“為加快銷售回款而降價甩賣、計提資產(chǎn)減值、財務成本攀升以及交付項目受阻未能按計劃結轉等多重因素，是房地產(chǎn)相關公司盈利下滑，乃至虧損的重要原因。”蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日報》記者表示，下半年銷售市場回暖尚存不確定性，至于房企的盈利能力回升則需更長時間。

部分房企虧損擴大

Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，上述28家預虧房地產(chǎn)相關企業(yè)去年虧損總額預計為791億元至950億元，而這是以往A股房地產(chǎn)板塊難以想象的規(guī)模。

排在虧損首位的是華夏幸福。1月28日晚間，華夏幸福對外發(fā)布公告稱，預計2021年虧損331億元至391億元。公司2020年同期盈利36.65億元。對此，華夏幸福表示，公司流動性自2020年第四季度以來出現(xiàn)階段性緊張，出現(xiàn)金融債務未能如期償還的情況，融資業(yè)務幾乎停滯，對公司經(jīng)營產(chǎn)生嚴重影響，導致公司業(yè)績大幅下降。

另一個虧損超百億元的房企是藍光發(fā)展，其公告表示，預計2021年實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為-120.37億元。主要原因為債務逾期，資金緊張，造成本年內計劃交付的項目施工進度受到不同程度的影響。

還有部分房企虧損原因是經(jīng)營性虧損和計提資產(chǎn)減值準備共同導致的。某華中地區(qū)房企預計計提資產(chǎn)減值準備20億元至30億元，同時，受房地產(chǎn)市場整體下行影響，伴隨公司在轉型過程中，房產(chǎn)項目盡快完成清盤、轉讓和退出，也產(chǎn)生了減值。

不僅是房企，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈內的下游服務上市公司同樣面臨虧損壓力。世聯(lián)行于1月28日公告稱，預計公司2021年度實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為虧損8.5億元至12.5億元，上年同期為盈利1.1億元。

世聯(lián)行表示，報告期內因對部分房企應收項目計提減值準備，對業(yè)績產(chǎn)生重大影響，其中某大客戶資金周轉困難，出現(xiàn)了商業(yè)承兌匯票逾期未兌付的情況。截至2021年12月31日，世聯(lián)行對該客戶應收款項余額約為12.66億元，其中應收賬款約8.11億元（含已逾期尚未兌付商業(yè)承兌匯票轉入應收賬款約3.11億元），其他應收款約0.35億元，未到期商業(yè)承兌匯票約4.20億元。雖然公司一直與其積極協(xié)商尋求解決方案，但根據(jù)目前實際情況，世聯(lián)行對該應收賬款的可回收性進行了分析評估，認為減值跡象明顯。同時對通過投資持有的1億元其他非流動金融資產(chǎn)計提資產(chǎn)減值準備。

此外，世聯(lián)行認為，將面臨應收賬款、應收票據(jù)和其他應收款無法及時回收的風險。世聯(lián)行對此類有客觀證據(jù)表明已經(jīng)發(fā)生了信用減值的應收款項合計約2.22億元，按單項計提壞賬準備并確認預期信用損失。

在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關榮雪看來，房地產(chǎn)相關企業(yè)2021年業(yè)績虧損主要是以下原因，第一，由于2021下半年市場下行壓力的影響，地產(chǎn)銷售不及預期，同時為了加快銷售與資金回款，房企多采取降價處理，導致房地產(chǎn)銷售毛利有所下降，可變現(xiàn)凈值低于成本，進而出現(xiàn)虧損；第二，由于債務逾期，資金較為緊張，導致項目交付進程受阻，未能如期交付與去化，進而影響房地產(chǎn)業(yè)務的收入；第三，部分企業(yè)財務成本的增加，也在一定程度上加大了虧損幅度；第四，基于謹慎性原則計提相應存貨跌價準備。

多重壓力難解

不難看出，虧損面擴大的原因是多樣化的，但當下銷售市場遇冷、融資困難、資金鏈緊張的局面仍未徹底改善，多重壓力下，A股房地產(chǎn)板塊仍面臨不少困難。

“2021年下半年，市場低迷，房企入冬。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，特別是投資布局集中在三四線城市的房企，降價明顯影響利潤，大面積“以價換量”的促銷讓虧損面進一步擴大，市場低迷仍在持續(xù)中。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2022年1月份，TOP100房企銷售額同比下降23.1%，其中銷售額超百億元房企較去年同期減少14家，超50億元房企較去年同期減少31家。在宋延慶看來，2022年房企到期債務規(guī)模高，融資難、銷售現(xiàn)金回流難、資產(chǎn)轉讓難的市場格局仍未改變，縮表出清仍是今年房企要解決的難題，市場信心有待回升。

對此，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水認為，2021年下半年以來，房地產(chǎn)銷售劇烈下滑，盡管政策上在邊際改善，但市場還沒有出現(xiàn)明顯回暖，還在深度調整。或許，今年二季度以后房地產(chǎn)銷售會逐漸回升。

至于接下來房企如何布局，劉水進一步稱，今年不同類型房企會落實不同發(fā)展戰(zhàn)略。比如，實力強勁的央企及經(jīng)營穩(wěn)健的民企依然會積極獲取優(yōu)質地塊，為后續(xù)發(fā)展做好儲備。杠桿高的企業(yè)、流動性困難的企業(yè)，會基本停止拿地，節(jié)省支出，確?，F(xiàn)金流。今年房企的壓力，上半年會大些，下半年會有好轉。上半年，市場銷售、融資等改善有限，房企壓力依然較大。下半年，隨著各地政策落地，市場回暖，房企壓力將明顯好轉。