近日，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者聯(lián)系了中國(guó)銀行、交通銀行、建設(shè)銀行、招商銀行、上海銀行、浙商銀行、浦發(fā)銀行和蘇州銀行等多家銀行分設(shè)在上海、金華、杭州、蘇州和合肥等多座城市的分行貸款中心咨詢房貸辦理情況。多家銀行的工作人員回復(fù)稱，相較2021年下半年，當(dāng)前貸款的審批和放款速度都已經(jīng)加快。
此外，自2021年10月份以來(lái)，全國(guó)重點(diǎn)城市首套房貸款利率和二套房貸款利率持續(xù)回落，呈現(xiàn)不同程度的下調(diào)態(tài)勢(shì)。2022年1月20日，全國(guó)貸款市場(chǎng)迎來(lái)“降息”，5年期以上LPR為 4.6%，較上期下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)。這也是自2020年4月以來(lái)，5年期以上LPR時(shí)隔近兩年后迎來(lái)的首次下調(diào)。
隨著房貸“松綁”和利率下調(diào)，上海市和杭州市等地二手房交易市場(chǎng)的交易量已經(jīng)逐漸止跌回升。以上海市為例，2021年12月份，上海市二手房共成交1.8萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)19%；成交總額環(huán)比增長(zhǎng)25%，達(dá)到574億元；成交均價(jià)為3.89萬(wàn)元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)了3%。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜向記者表示：“2022年經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也需要繼續(xù)發(fā)揮‘穩(wěn)定器’的作用，購(gòu)房者和房企等相關(guān)參與主體的市場(chǎng)信心均需要提振。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，貸款利率下調(diào)將在緩解企業(yè)融資成本和購(gòu)房者置業(yè)成本等方面發(fā)揮重要作用。”
放款速度加快
“現(xiàn)在，二手房貸款的放款時(shí)間已經(jīng)縮短至1個(gè)星期左右，客戶上交材料后的審批時(shí)間也只需要2～3天。”交通銀行蘇州分行貸款中心客戶經(jīng)理吳中（化名）近日向記者感慨，相較前幾個(gè)月，當(dāng)前住房貸款的放款速度已經(jīng)提升了很多。
事實(shí)上，房貸“松綁”的跡象已經(jīng)逐步顯現(xiàn)，上述多家銀行貸款中心大多給出了“審批和放款速度都已經(jīng)加快”的回復(fù)。
而在2021年9月份，記者聯(lián)系上述銀行時(shí)，工作人員則大多表示“已暫停個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)”“受住房貸款余額不足影響，放款周期延長(zhǎng)”。此外，對(duì)于住房貸款審批所需的時(shí)間，吳中彼時(shí)也曾向記者透露：“至少需要1～2個(gè)月。”
一家國(guó)內(nèi)頭部房產(chǎn)中介平臺(tái)上海一區(qū)域負(fù)責(zé)人張峰（化名）向記者確認(rèn)：“2021年下半年，上海地區(qū)住房貸款的放款時(shí)間至少需要4～5個(gè)月，目前已經(jīng)提速到1～2個(gè)月了。不過(guò)，具體的放款時(shí)間還需要看銀行的貸款額度是否充足。最近，我們幫幾個(gè)客戶匹配了額度比較充足的銀行，放款時(shí)間都是1～1.5個(gè)月。”
中信銀行上海分行貸款中心的客戶經(jīng)理也向記者確認(rèn)：“1～1.5個(gè)月便會(huì)放款。”而在2021年9月，其告知記者的放款時(shí)間為半年左右。招商銀行杭州分行工作人員則表示：“目前客戶辦完過(guò)戶等手續(xù)之后，1個(gè)星期左右就能放款。”中國(guó)銀行上海分行的房貸放款時(shí)間也由此前的“至少半年”縮減至“3～4個(gè)月”。
不過(guò)，記者在采訪中也注意到，仍有銀行的放款速度未出現(xiàn)大幅度提升。交通銀行上海分行貸款中心的客戶經(jīng)理便坦言：“此前積壓的存量貸款仍有很多，2021年9月份審批成功的部分客戶，目前還未放款?，F(xiàn)在新申請(qǐng)的貸款，仍需等很久才能放款。”
此外，徽商銀行金華支行的工作人員則回復(fù)稱：“目前仍舊不做二手住房貸款業(yè)務(wù)，僅做一手房貸款和抵押貸款。”而此前曾同樣表示已經(jīng)暫停二手房貸款業(yè)務(wù)的徽商銀行合肥分行工作人員也表示：“雖然目前二手房貸款已經(jīng)放開，但是在2021年積壓的客戶較多，并且額度也并未完全放開，現(xiàn)在申請(qǐng)仍需要等待5～6個(gè)月左右。”
房貸利率下調(diào)
“除了放款速度加快，住房貸款利率也已下調(diào)。”吳中坦言，“目前本行的二手房貸款首貸利率為5%左右，相較此前6%以上的貸款利率，下降幅度很大。”
事實(shí)上，自2021年10月份以來(lái)，全國(guó)重點(diǎn)城市首套房貸款利率和二套房貸款利率持續(xù)回落，在各地因城施策下，房貸利率也呈現(xiàn)不同程度的下調(diào)態(tài)勢(shì)。有數(shù)據(jù)顯示，從2021年8月份到2022年初，大部分銀行首套房貸利率下調(diào)了30個(gè)基點(diǎn)，二套下調(diào)了20個(gè)基點(diǎn)。
例如，在2021年5月份之后，杭州、寧波和蘇州等地多家銀行上調(diào)了房貸利率。其中蘇州上調(diào)幅度較大，5月份將首套房貸款利率上調(diào)了60BP至5.65%，二套房上調(diào)40BP至6.0%。而從2021年7月底開始，蘇州市的首套房貸款利率便“突破”了6%，二套房貸利率則已經(jīng)逼近7%。
不過(guò)，記者近日在采訪中獲悉，當(dāng)前蘇州市的房貸利率已經(jīng)回落至5%左右。2022年1月20日，貸款市場(chǎng)再次迎來(lái)“降息”。當(dāng)日，全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心最新數(shù)據(jù)顯示：1年期LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）為3.7% ，較上期下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)；5年期以上LPR為 4.6%，較上期下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)。
對(duì)于個(gè)人住房貸款的影響，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出：“此次LPR利率中，5年期利率下調(diào)了5個(gè)基點(diǎn)，為4.6%。在房貸市場(chǎng)中，以100萬(wàn)元貸款金額、30年期等額本息還款的按揭貸款為例，在利率調(diào)整前，LPR為4.65%，此時(shí)月供額為5156元。而此次利率調(diào)整后，LPR為4.6%，此時(shí)月供額為5126元，減少了約30元。”
中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜坦言：“房貸利率隨著LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，每月還款減少的金額并不明顯，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響或更為突出。隨著市場(chǎng)預(yù)期的逐漸修復(fù)，一二線熱點(diǎn)城市的市場(chǎng)有望率先企穩(wěn)，銷售端好轉(zhuǎn)有望改善企業(yè)的資金面，促進(jìn)行業(yè)的良性循環(huán)。”
“本次降息將進(jìn)一步降低企業(yè)的融資成本，有利于提振企業(yè)發(fā)展信心。”陳文靜表示，2022年上半年，經(jīng)濟(jì)面臨較大的下行壓力，房地產(chǎn)投資下行壓力亦較大，預(yù)計(jì)年內(nèi)LPR仍存下調(diào)空間，5年期以上LPR是否繼續(xù)下調(diào)，仍依賴于房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)節(jié)奏和政策落地效果。
樓市逐漸回暖
隨著信貸環(huán)境不斷改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐漸回暖。
在2021年下半年，張峰曾告訴記者：“銀行收緊住房貸款對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是二手房市場(chǎng)帶來(lái)了較大的沖擊。很多購(gòu)房者由于資金受限，看房買房的熱情開始降低，而二手房房東擔(dān)心遲遲拿不到尾款，也會(huì)更希望尋得能夠全款支付的購(gòu)房者。”
張峰透露：“放款速度的加快，疊加當(dāng)前部分利好政策的影響，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然仍舊處于平穩(wěn)階段，但是已經(jīng)慢慢回溫。最近一個(gè)多月以來(lái)，我們已經(jīng)促成好幾個(gè)成交案例。”
位于上海市徐匯區(qū)的一家房產(chǎn)中介工作人員劉明（化名）則向記者透露：“當(dāng)前，房屋的核驗(yàn)價(jià)也有了較大幅度的提升。例如，徐匯區(qū)一小區(qū)房源此前的核驗(yàn)價(jià)格是700萬(wàn)元左右，現(xiàn)在相同面積房源的核驗(yàn)價(jià)已經(jīng)上升至750萬(wàn)元甚至800萬(wàn)元。”
據(jù)了解，2021年7月份，上海市針對(duì)二手房市場(chǎng)發(fā)布了新政策，上海市房地產(chǎn)交易管理部門將以市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格為依據(jù)對(duì)每套房源的掛牌價(jià)格進(jìn)行核驗(yàn)。隨后，針對(duì)二手房貸款，上海市公布了“三價(jià)取其低”政策，要求上海各銀行在審核房貸時(shí)，將依據(jù)稅務(wù)核定價(jià)、網(wǎng)簽價(jià)和銀行評(píng)估價(jià)三者中的最低價(jià)格審批貸款額度。
對(duì)此，劉明表示：“此前，便有客戶因?yàn)楹蓑?yàn)價(jià)過(guò)低，無(wú)法向銀行申請(qǐng)預(yù)期貸款額度，加上自有資金不足，便只能放棄購(gòu)買。隨著核驗(yàn)價(jià)提升，購(gòu)房者可以向銀行申請(qǐng)更多的貸款額度，從而減輕了資金壓力，有助于促進(jìn)成交。”
根據(jù)上海鏈家研究院提供的數(shù)據(jù)，2021年12月份，上海市共成交1.8萬(wàn)套二手房，環(huán)比增長(zhǎng)19%；在成交總額方面，環(huán)比增長(zhǎng)25%，達(dá)到574億元；成交均價(jià)為3.89萬(wàn)元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)了3%。
盡管上海市二手房市場(chǎng)2021年12月份的成交量和成交總額較2020年同期分別同比下降了54%和58%，但相較2021年9月份成交量降至低谷的1.2萬(wàn)套來(lái)說(shuō)，上海市二手房市場(chǎng)已經(jīng)恢復(fù)至常規(guī)水平。
與此同時(shí)，長(zhǎng)三角地區(qū)多座熱點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)已漸漸止跌回升。以杭州市為例，根據(jù)克而瑞公布的信息顯示，自2021年11月份開始，杭州市二手房成交量已結(jié)束“七連跌”。當(dāng)月，杭州市共成交3516套二手房，環(huán)比上漲了34.5%；成交金額達(dá)115億元，環(huán)比上漲45.6%。當(dāng)年12月，杭州市區(qū)二手房簽約量為3600余套，環(huán)比上升5.9%。
對(duì)于杭州市二手房成交量止跌回升的原因，克而瑞方面分析認(rèn)為：“一方面，是由于政策松綁，貸款利率下調(diào)至6%以下，已接近2021年6月份的市場(chǎng)水平；另一方面，則是由于房東的預(yù)期下降，掛牌價(jià)明顯下調(diào)，達(dá)到購(gòu)房者的心理預(yù)期。”
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