虎年伊始，萬科董事會主席郁亮又為地產(chǎn)圈拉響警報。
這一次，郁亮將當下房地產(chǎn)行業(yè)所處的時代定義為“黑鐵時代”，提出2022年是萬科“破釜沉舟、背水一戰(zhàn)”的一年：要么死、要么活，沒有中間狀態(tài)。
這番言論背后，是源于房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)近1年之久的寒流。如今，房地產(chǎn)已經(jīng)籠罩在一種悲觀、脆弱的情緒中，股市、債市風聲鶴唳。不可否認，2022年的房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生了質(zhì)的變化。
不過，在一片唱衰言論中，政策暖風近來頻頻吹向房地產(chǎn)，信貸方面也迎來久違的窗口期。“冷”“熱”交替之下，2022年的房地產(chǎn)又將走向何方？
房企扎堆”搶收” 折扣力度超以往
今年以來，個人住房貸款放款提速、利率下調(diào)，回暖跡象明顯，同時房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境有所改善。
據(jù)央行最新公布的數(shù)據(jù)顯示，1月人民幣貸款新增3.98萬億元，單月數(shù)據(jù)創(chuàng)歷史新高，信貸方面迎來“開門紅”。其中，中長期貸款新增2.1萬億元。
中信證券指出，基建回暖配合涉房貸款放松，信貸窗口料將逐步打開。但這個窗口期時間短暫，其認為一季度將是全年信貸投放的高點，當前債市進入牛尾行情，需警惕一季度末數(shù)據(jù)回暖后開啟調(diào)整。
而在上海中原物業(yè)顧問有限公司首席市場分析師盧文曦看來，當前救市政策是暖風、市場情緒也偏暖，這個時間窗口期內(nèi)通過以價換量的方式“回血”是可行的。“預(yù)計房企接下來會在營銷動作上有積極的舉措。”
實際上，不少房企已經(jīng)開始了”搶收”動作。2月14日，金科陜西官微宣布，西安金科博翠天宸項目0 元搶購特價車位購買資格；咸陽金科集美嘉悅項目日供 13.3 元起搶好位；安康金科集
美郡項目首付6萬元起，購房即送 10平方米。同日，龍湖東北三城聯(lián)合推出優(yōu)惠活動，項目折扣力度在9.3折至9.9折之間。
據(jù)不完全統(tǒng)計，打折促銷的這份名單上目前已經(jīng)包含了龍湖、融創(chuàng)、萬科、旭輝、保利、金地、榮盛發(fā)展、碧桂園、富力、華潤、中海、雅居樂、越秀、金科等在內(nèi)的10余家大型房企。
例如，金茂北京國際社區(qū)新春特惠房源限時立減2萬；雅居樂天際715折扣力度近5折；中海寰宇視界在“一口價”特惠房源的基礎(chǔ)上，若老業(yè)主推薦新客成交，則可獲5年物業(yè)費，新客也可獲得總房款（特惠房源除外）一定減幅等福利。
貝殼研究院首席分析師許小樂告訴財經(jīng)網(wǎng)，當前房企償債壓力較大，預(yù)計2022年房企到期債務(wù)約9603億元。房企對于銷售回款的需求較高，住房信貸環(huán)境改善后，有利于購房需求入市，償債壓力較大的房企會采取促銷策略，折扣的力度會超過往年。
二手房交易量有望翻兩番
盡管開發(fā)商祭出真金白銀式促銷法，但消費者尚并未表現(xiàn)出強烈的購買意愿。
往年的返鄉(xiāng)置業(yè)高峰期春節(jié)假期，今年的表現(xiàn)就十分低迷。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年春節(jié)假期期間，重點15城新房成交959套，創(chuàng)近五年新低，同比去年下跌42.1%。同期，中指監(jiān)測數(shù)據(jù)也顯示，重點監(jiān)測城市新建商品住宅成交面積較去年春節(jié)相比下降51%。
對于造成這一現(xiàn)象的原因，IPG中國首席經(jīng)濟學家柏文喜解釋稱，是因為現(xiàn)在市場行情很低迷，消費者信心不足，會擔心爛尾、質(zhì)量不達標等問題，所以在房價下降壓力較大的情況下，消費者交易心理會向準現(xiàn)房、現(xiàn)房和二手房傾斜。“二手房的成交比例預(yù)計今年會顯著上升。”
與此同時，景暉智庫首席經(jīng)濟學家胡景暉認為，另一個二手房交易的引爆點正在走來，那就是房地產(chǎn)稅的開征。今年，房地產(chǎn)稅會在國內(nèi)部分城市落地，大概率會針對多套持有、大面積持有的業(yè)主征收，其后果無疑會增加出售及出租的房源。
胡景暉強調(diào)，在不增加整體稅負的大原則下，持有環(huán)節(jié)加稅的同時，交易環(huán)節(jié)應(yīng)該會相應(yīng)地減稅。“房源增加，客源增加，交易環(huán)節(jié)減稅，二手房交易量將大幅增加。”
他以北京為例指出，北京近年平均每年二手房交易量在16-17萬套，相對于1000萬套的存量池，換手率不過1.6%-1.7%，而美國每年的存量房換手率在7%左右，也就是說，房地產(chǎn)稅一旦開征，二手房交易量很有可能會翻兩番。
從數(shù)據(jù)來看，目前二手房交易量已經(jīng)出現(xiàn)回暖態(tài)勢。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，北京熱門區(qū)域的二手房成交量自2021年11月起在逐月增加，相應(yīng)的房源帶看量也在提升。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京去年10月、11月、12月二手房成交量分別為9340套、11851套、14265套。今年1月以來，北京二手房成交量保持恢復性增長。據(jù)證券日報報道，1月1日至1月23日，北京鏈家二手房日均成交量較去年12月份日均水平增長約5%。
資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓潮仍將持續(xù)
盡管市場信貸有所寬松，但并不是所有企業(yè)都能抓住這一窗口期。對于暴雷房企而言，融資渠道被堵死，消費者、投資者對其喪失信心，即使是政策窗口期，也很難改變自身境地，仍然更多只得依靠轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)“回血”。
正如花樣年總裁潘軍在萬字言書中所言：“集團現(xiàn)在“回血”的機能沒有了，融資的機能也沒有，只能靠變賣點資產(chǎn)。“
而2022年開年，多家房企也已經(jīng)加入到出售旗下資產(chǎn)來補充現(xiàn)金流的大軍之中。據(jù)不完全統(tǒng)計，恒大、世茂、中南、禹洲、雅居樂、花樣年、藍光發(fā)展等房企，均已將部分資產(chǎn)進行轉(zhuǎn)讓。
盧文曦表示，房企目前還不愿意放太多資產(chǎn)出來，因為現(xiàn)在市場價格很低，但企業(yè)更希望通過銷售端回血，而不愿意大幅度打折促銷資產(chǎn)。但再過一個季度到兩個季度，企業(yè)意識到實在沒辦法“回血”了，就會加快變賣資產(chǎn)的步伐，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓潮還將持續(xù)。那個時候價格就只能是“任人宰割”了，買方擁有更多話語權(quán)，預(yù)計地方城投、國企央企以及萬科、龍湖等手有充?，F(xiàn)金流的民企會來抄底。
盡管這些手頭資金充裕的同行就像等待捕獵的殺手，企圖殺狠價接下有“血”可圖的項目，但在柏文喜看來，非常廉價的轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)大概率不會實現(xiàn)，因為如果大面積、大幅度廉價處置資產(chǎn)，本已負債率高企、現(xiàn)金流不暢的企業(yè)就會出現(xiàn)資不抵債式的普遍性直接破產(chǎn)，所以房企資產(chǎn)處置的折扣力度不會太大。“一般抵押貸款在4-7折，轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)是為了換錢，所以折扣力度不會高于抵押率。”
如今，已有房企明確不賤賣資產(chǎn)。大年初六，恒大集團董事局主席許家印召開2022年新年開工動員會。會上，他直言絕不允許賤賣公司資產(chǎn)，“要注意防范資產(chǎn)處置過程中的漏洞問題，不能依靠賤賣資產(chǎn)去還債務(wù)，否則資產(chǎn)賤賣完了也很難還清債務(wù)。”
然而，無論房企愿不愿意承認，償債壓力已不容忽視。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，100家典型房企2022年的境外債權(quán)融資到期主要集中在上半年，其中1月到期規(guī)模高達627億元，為近兩年中最高；此外3月、4月、6月、7月均為境外債權(quán)融資的償債小高峰。
2022年的開局，較往年更為復雜。接下來，等待房企的仍將是一場腥風血雨式的混戰(zhàn)，誰能最終立于不敗，考驗著決策層的判斷力與決策力。
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