廣經(jīng)觀察

近期，江蘇南通、山東菏澤等部分城市下調(diào)個(gè)人首套住房貸款首付比例，首次購(gòu)房、首次申請(qǐng)住房貸款的購(gòu)房人首付比例降至20％。不過(guò)，有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，此類(lèi)情況多發(fā)生在三四線城市，且下調(diào)的過(guò)程中，也伴隨著利率的下調(diào)。記者從廣州地區(qū)多家銀行和中介公司處了解到，目前廣州個(gè)人住房貸款首付比例并無(wú)變化。

在市場(chǎng)感受到些許“暖意”之時(shí)，記者關(guān)注到，3月份，170家房企即將面臨合計(jì)約600億元的償債壓力，拉長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看，3～6月，共計(jì)約1809億元債券到期。有業(yè)內(nèi)人士指出，目前部分地方的政策雖然出現(xiàn)了松動(dòng)的跡象，但整體依然是收緊的態(tài)勢(shì)，現(xiàn)在任何一家房企都不應(yīng)該對(duì)自己的融資能力過(guò)于樂(lè)觀，只有實(shí)打?qū)嵉匿N(xiāo)售回款以及處理手上的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)獲得資金的回籠，才是度過(guò)目前行業(yè)“嚴(yán)冬”的最好方式。

記者調(diào)查 首付比例降 需滿足要求更高

近日，江蘇省南通市多家銀行紛紛下調(diào)了該市個(gè)人住房貸款首付比例。記者調(diào)查了解到，當(dāng)?shù)囟嗉毅y行表示，首次購(gòu)房、首次申請(qǐng)住房貸款的購(gòu)房人首付比例降至20％。

“這是近期剛調(diào)整的，還沒(méi)開(kāi)始正式實(shí)施，能否申請(qǐng)到20%首付比例，還要看你提交的各項(xiàng)資料是否滿足我行要求。”江蘇南通工商銀行某支行的相關(guān)人員告訴記者。

記者調(diào)查了解到，部分銀行表示，對(duì)申請(qǐng)20%首付比例的購(gòu)房人資質(zhì)要求較高。“不僅要看自身的還款能力等，更重要的是需要申請(qǐng)人滿足首次購(gòu)房等條件，才能申請(qǐng)到20%首付比例的貸款。”江蘇南通中國(guó)銀行某支行的工作人員告訴記者，如果購(gòu)買(mǎi)的是二手房，房子房齡太老，面積太小等因素，銀行都會(huì)納入考慮中，并不是所有人都能申請(qǐng)到20%首付比例的貸款，具體的情況要等提交了資料審核之后才知道。

江蘇南通的并非個(gè)例，記者了解到，山東省菏澤市的首套房首付比例也在近期降至20%。其中，山東省菏澤市建設(shè)銀行一支行的工作人員告訴記者，個(gè)人住房貸款首付款比例現(xiàn)在確實(shí)下調(diào)了，對(duì)名下無(wú)住房(不含農(nóng)村集體土地房屋，下同)且無(wú)個(gè)人住房貸款記錄的居民家庭，申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房的，首付比例可以執(zhí)行20%。“這是近期做出的調(diào)整，估計(jì)會(huì)持續(xù)執(zhí)行一段時(shí)間，目前暫無(wú)接到新的調(diào)整通知。”該工作人員向記者表示。

業(yè)內(nèi)說(shuō)法 市場(chǎng)拉動(dòng)力有限 較難出現(xiàn)反轉(zhuǎn)行情

為何菏澤、南通等城市接連出現(xiàn)首付比例下調(diào)的情況？“此類(lèi)情況多發(fā)生在三四線城市，且下調(diào)的過(guò)程中，也伴隨著利率的下調(diào)等利好消息。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前此類(lèi)首付比例的下調(diào)，顯然是一個(gè)趨勢(shì)，客觀上也有助于促進(jìn)購(gòu)房門(mén)檻的降低和購(gòu)房需求的釋放。

根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，菏澤樓市成交持續(xù)低迷。2021年3月，菏澤市場(chǎng)出現(xiàn)“小陽(yáng)春”行情，商品住宅成交面積升至51萬(wàn)平方米。隨后市場(chǎng)再陷低迷，月均成交面積基本保持在30萬(wàn)平方米以下。2022年1月，菏澤市場(chǎng)難言樂(lè)觀，成交面積28萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)29%，但同比仍下降19%。

從此前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官方發(fā)布的2022年1月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，三線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比分別下降0.2%和0.4%，降幅比上月均收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，根據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算，1月份一二三線城市的房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)分別為0.6%、0.1%和-0.2%。橫向?qū)Ρ瓤?，一二線城市出現(xiàn)了止跌現(xiàn)象，而三線城市則依然處于下跌態(tài)勢(shì)。所以市場(chǎng)最大的壓力城市也依然是三四線城市。隨著三四線城市首付政策調(diào)整等利好，后續(xù)有反彈可能。

展望未來(lái)，克而瑞研究中心指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)主要矛盾轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，意即核心一二線城市市場(chǎng)依舊供不應(yīng)求，但多數(shù)三四線城市市場(chǎng)供求基本平衡甚至供過(guò)于求，鶴崗、阜新等三四線城市市場(chǎng)需求更是趨于飽和。各城市市場(chǎng)大概率將持續(xù)分化。菏澤等壓力城市即便采取一系列的“救市”政策措施，其對(duì)市場(chǎng)的拉動(dòng)力著實(shí)有限，市場(chǎng)較難出現(xiàn)反轉(zhuǎn)行情。反觀核心一二線城市市場(chǎng)需求及購(gòu)買(mǎi)力依舊堅(jiān)挺。

房企融資仍未放松

在部分城市房貸政策近期出現(xiàn)松動(dòng)之際，房地產(chǎn)市場(chǎng)卻將面臨債券到期的壓力。據(jù)克而瑞證券研究院的數(shù)據(jù)顯示，2022年3～6月，170家房企共有162.2億美元存量債到期、781.9億元人民幣債到期，合計(jì)約1809億元債券到期。其中，3月是各公司債集中到期的月份，合計(jì)約589億元，占上半年總體到期債券的32.6%。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，對(duì)于各大房企來(lái)說(shuō)，要區(qū)分理解存量到期情況，對(duì)于流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)較大房企來(lái)說(shuō)，債券集中到期需要集中關(guān)注和防范，而對(duì)于那些整體經(jīng)營(yíng)風(fēng)格穩(wěn)健，財(cái)務(wù)情況良好的房企來(lái)說(shuō)，合理的債務(wù)水平結(jié)構(gòu)和債務(wù)來(lái)源結(jié)構(gòu)對(duì)企業(yè)的成長(zhǎng)影響顯著，不能一概而論。

丁祖昱提醒，目前部分地方的政策雖然出現(xiàn)了松動(dòng)的跡象，但整體依然是收緊的態(tài)勢(shì)，并且在銀根方面尤其如此，個(gè)別銀行在房企項(xiàng)目未到期便因?yàn)轱L(fēng)控原因抽貸的現(xiàn)象依然存在?，F(xiàn)在任何一家房企都不應(yīng)該對(duì)自己的融資能力過(guò)于樂(lè)觀，只有實(shí)打?qū)嵉匿N(xiāo)售回款以及處理手上的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)獲得資金的回籠，才是度過(guò)目前行業(yè)“嚴(yán)冬”的最好方式。