2月，新房市場(chǎng)沒(méi)有明顯轉(zhuǎn)暖，重點(diǎn)城市成交面積創(chuàng)近年來(lái)單月新低，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額繼續(xù)同環(huán)比雙降。

與此同時(shí)，代表房企投資力度同比大幅下降，拿地分化顯著。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2月正值春節(jié)，但預(yù)期中的春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)并未出現(xiàn)，市場(chǎng)整體的供求和成交都沒(méi)有明顯轉(zhuǎn)暖，核心動(dòng)因在于市場(chǎng)信心尚未恢復(fù)，建議多舉措提振市場(chǎng)信心。預(yù)計(jì)隨著市場(chǎng)信心逐漸恢復(fù)，上半年核心一、二線城市市場(chǎng)或?qū)⒙氏绕蠓€(wěn)回升，下半年弱二線及強(qiáng)三線城市或?qū)⑤唲?dòng)復(fù)蘇。

新房成交創(chuàng)單月新低

克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2月百?gòu)?qiáng)房企僅實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額4015.8億元，環(huán)比1月降低23.5%、同比降低47.2%，較1月降幅擴(kuò)大逾十個(gè)百分點(diǎn)，較2021年月均水平則降低56.5%。

具體來(lái)看，2月，28個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新房成交面積環(huán)比下降32%，同比下降35%，市場(chǎng)成交創(chuàng)近年來(lái)單月新低。

一線城市供應(yīng)再陷低迷，成交全線回落，同、環(huán)比分別下降25%和42%。其中，北京、廣州和深圳成交皆創(chuàng)新低，同比跌幅都在40%附近。24個(gè)二、三線城市市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷，成交同、環(huán)比分別下降37%和29%。其中，八成以上二、三線城市成交同比下滑，近四成二、三線城市成交同比腰斬。

克而瑞研究中心指出，由于2月份疊加春節(jié)期間市場(chǎng)進(jìn)一步降溫，整體行業(yè)信心不足，市場(chǎng)整體供求和成交都沒(méi)有明顯轉(zhuǎn)暖跡象，企業(yè)推盤(pán)及營(yíng)銷(xiāo)積極性也普遍不高。雖然目前政策面有緩和、好轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，但短期內(nèi)市場(chǎng)下行壓力仍然較大，后續(xù)3、4月份市場(chǎng)能否回暖仍有待觀望。

對(duì)于企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)下滑，返鄉(xiāng)潮缺席的主要原因，億翰智庫(kù)認(rèn)為有四個(gè)方面：一是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨壓力，從業(yè)人員收入打折，對(duì)未來(lái)預(yù)期不穩(wěn)，制約購(gòu)房決策的做出。二是冷淡行情延續(xù)，購(gòu)房者或出于對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量的擔(dān)憂，或受制于房貸利率的高位，或受困于較高的首付比例，不愿做出購(gòu)房決策。三是多地疫情反復(fù)或氣候原因（部分城市大雪，交通受阻），影響春節(jié)來(lái)訪和認(rèn)購(gòu)。四是供貨結(jié)構(gòu)的不均衡，春節(jié)期間，部分企業(yè)在市場(chǎng)表現(xiàn)較好的城市處于“缺貨”狀態(tài)。

房企拿地分化顯著

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2月，50家代表房企拿地總額同比下降67.0%。

具體來(lái)看，50家代表企業(yè)內(nèi)部分化顯著，以國(guó)央企為主的企業(yè)拿地態(tài)度積極，如第一陣營(yíng)內(nèi)的華潤(rùn)置地、第二陣營(yíng)內(nèi)的綠城中國(guó)等，2月拿地均有所參與。

從重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企來(lái)看，央企國(guó)企仍是主力。綠城、華潤(rùn)、濱江等全國(guó)性龍頭企業(yè)仍在多個(gè)重點(diǎn)城市廣泛布局，央國(guó)企參與熱度較高，重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企中有半數(shù)以上為央企國(guó)企。

億翰智庫(kù)也指出，2月房企投資力度并未有太大回升，拿地企業(yè)以國(guó)央企為主，典型如華潤(rùn)置地、綠城中國(guó)、保利發(fā)展、北京興創(chuàng)投資及中國(guó)海外發(fā)展，有國(guó)央企背景，資金實(shí)力雄厚，2月新增貨值均超百億，而民營(yíng)企業(yè)依舊困于資金壓力，較少企業(yè)拿地，北京首批集中供地中僅旭輝獲得一宗地塊。

對(duì)于房企投資力度大降的原因，中指研究院認(rèn)為，主要受集中供地影響，2022年2月僅北京一城開(kāi)展供地，推出18宗地塊，供應(yīng)規(guī)模較低也是房企拿地投資力度并未出現(xiàn)太大回升的原因。值得關(guān)注的是，年初獲得的地塊有望成為本年內(nèi)的銷(xiāo)售儲(chǔ)備貨值，此輪土地出讓結(jié)果好于市場(chǎng)預(yù)期。

值得注意的是，2022年1-2月，綠城中國(guó)以累計(jì)新增貨值392億元的占據(jù)房企新增貨值T0P100榜單第一。在2月北京集中供地中，綠城中國(guó)耗資近百億相繼入手朝陽(yáng)區(qū)崔各莊地塊、石景山劉娘府地塊及亦莊新城地塊。

專(zhuān)家建議多舉措提振市場(chǎng)信心

億翰智庫(kù)指出，市場(chǎng)行情持續(xù)萎靡，房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不盡如人意，很大部分原因就在于消費(fèi)者信心的缺失，一方面對(duì)未來(lái)收入預(yù)期不穩(wěn)，信心不足；二來(lái)，由于受房企暴雷事件影響，消費(fèi)者對(duì)于房企能夠按時(shí)交房及房屋質(zhì)量缺失信心，所以在購(gòu)房決策上有更多的猶疑。倘若消費(fèi)者的信心無(wú)法重構(gòu)，市場(chǎng)行情仍難有明顯改善。

億翰智庫(kù)建議，除了要大力促進(jìn)就業(yè)穩(wěn)定，加大減稅降費(fèi)力度，提升消費(fèi)動(dòng)能外，購(gòu)房政策還有很多優(yōu)化空間，一方面，調(diào)限購(gòu)限貸，降低購(gòu)房難度和成本。限購(gòu)政策可變動(dòng)方向包括：適度調(diào)整社保年限；戶籍制度改革，降低居民落戶難度，且不將戶籍作為居民購(gòu)房的硬約束；放松對(duì)于婚姻狀態(tài)的要求。限貸政策，對(duì)于剛需或者改善型客戶，適度下調(diào)商業(yè)貸款及公積金貸款首付比例。另一方面，調(diào)房屋認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，降低獲得購(gòu)房資格的難度。部分城市首套房、二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有較大的調(diào)整空間，如“認(rèn)房又認(rèn)貸”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是否過(guò)于嚴(yán)格，“認(rèn)房”時(shí)如何定義首套房，“認(rèn)貸”是否有貸款記錄就算二套房，無(wú)論貸款是否還清。

展望3月，克而瑞研究中心認(rèn)為，從政策底到市場(chǎng)底仍需要一定的傳導(dǎo)發(fā)酵周期，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然面臨較大的下行壓力，3月成交整體提升幅度有限，而受去年同期極高基數(shù)影響，同比跌幅或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)大。各城市市場(chǎng)將持續(xù)分化，理想情況下，隨著市場(chǎng)信心逐漸恢復(fù)，上半年核心一、二線城市市場(chǎng)或?qū)⒙氏绕蠓€(wěn)回升，下半年弱二線及強(qiáng)三線城市或?qū)⑤唲?dòng)復(fù)蘇。

不過(guò)，貝殼研究院則認(rèn)為，年初以來(lái)各地密集發(fā)布政策“穩(wěn)樓市”。截至2月25日，全國(guó)范圍內(nèi)至少有14個(gè)省份30多地發(fā)布“穩(wěn)樓市”政策，從“購(gòu)房補(bǔ)貼”“調(diào)整首付比例”“降低利率”等多方面激發(fā)購(gòu)房需求。在政策、金融、營(yíng)銷(xiāo)舉措多方面的促進(jìn)下，多數(shù)城市將在3、4月出現(xiàn)新房銷(xiāo)售回溫的勢(shì)頭。預(yù)計(jì)新房市場(chǎng)筑底過(guò)程將快速完成，上半年城市調(diào)控政策將保持適度放松。