曾經火爆的深圳二手房市場，在二手房參考價等調控措施作用下迅速降溫。剛剛過去的2月，不僅是深圳二手房參考價推出一周年的時間，深圳二手房市場也似乎沒有迎來節(jié)后的“小陽春”：二手房成交量低于千套水平。

疫情沖擊明顯

深圳中原研究中心的數據顯示，2月深圳二手住宅過戶數為872套，環(huán)比下滑44%，成交量跌至2008年以來的最低值。樂有家門店成交數據顯示，2月二手住宅成交均價環(huán)比下跌0.39%，同比下跌2.01%。

可以說，二手房成交參考價的威力的確很明顯。2021年2月，深圳推出二手房參考價之后，當月深圳二手住宅成交量就大幅下降至4166套，環(huán)比下降40%。2021年3月之后，二手住宅成交量連續(xù)下跌，一度下滑至去年10月份的1605套。從全年來看，2021年深圳共成交40699套二手住宅，相比2020年的95273套同比減少57.3%，創(chuàng)下近15年新低。

記者在羅湖和福田多處實探時，受訪的房產中介經理均表示，疫情是導致2月深圳二手房成交量再創(chuàng)新低的主要原因，3月市場能否復蘇還要取決于疫情是否能夠得到有效控制。

“盡管受到疫情影響，最近看房的詢問量還是出現小幅上升。整體調控環(huán)境跟去年下半年相比有所緩和，一些觀望的購房者最近也頻頻聯(lián)系我們。”有房產中介人員如是說，“不僅如此，我們梳理最近幾個月的二手房成交單發(fā)現，參照參考價或者上浮10%左右的房源居多，掛牌價太高的房源很難成交。”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，這么低的成交量一定“不正常”，導致這個“不正常”情況就是疫情的沖擊。其實，從上門量和帶看量來看，2月中旬二手房市場已經有明顯上升，預示著樓市在探底、觸底和緩慢回升。“我認為，在上海、廣州樓市已經開始回升的情況下，深圳樓市的小陽春一定不會缺席，只會遲到。”

購房者對利率變化敏感度降低

不過，深圳二手房參考價仍在發(fā)揮強效，由于商業(yè)銀行貸款標準按照參考價執(zhí)行，可以說從最關鍵的資金層面卡住了不少購房者的“咽喉”。“以往，深圳購房者對房貸利率很敏感，稍微風吹草動市場就會發(fā)生明顯變化，但在二手房參考價之下，即使利率小幅調低，對購房者入市的推動力并不大，因為能夠貸款的額度并沒有發(fā)生變化。”有房產中介經理表示。

李宇嘉也認為，對于今年深圳樓市的“小陽春”，不能有太大的期待，二手房參考價政策還會執(zhí)行下去。“2020年下半年以后靠違規(guī)加杠桿炒起來的那部分物業(yè)，主要分布在后海、寶中、光明、沙井等區(qū)域，還有對口直升的學位房等，沒有了杠桿加持，很難有購買力充足的接盤俠，這也是近期深圳二手房連續(xù)陰跌的原因。”他預計，今年上半年深圳樓市會處于一個觸底和緩慢回升的過程，二手房交易量年中前后估計會探到每月4000套左右的水平，但還是會低于5000套的分水嶺。接下來的市場走勢，還要看疫情和調控政策的變化。

除了二手房，隨著深圳樓市調控逐步深入，開發(fā)商坐等客戶上門搶房的日子難以再現，深圳新房仍在加大推銷力度，特價房、高傭金等現象層出不窮，房企也想趁著市場氛圍轉暖迅速打開銷售局面。記者實探發(fā)現，就在羅湖區(qū)水貝地鐵站附近的三個新盤，最近紛紛推出特價房源，最高直減150萬元。現場銷售人員告訴記者，降價后銷售情況與農歷年前相比有所好轉，幾乎每隔一兩天就能有成交。此外，也有房企加大了全民營銷獎勵力度，給出了高額傭金，包括住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓等多個產品類型。對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，一些低首付、零首付等操作還是要糾正，降低首付不等于首付下調沒邊界，各地要在合規(guī)情況下積極放貸，助力購房市場的高質量發(fā)展。此外，深圳市房地產中介協(xié)會認為，在中央加強“一城一策”指導與監(jiān)督下，深圳作為樓市風向標城市出現調控政策掉頭轉向，變相松綁的概率可能微乎其微。