業(yè)內(nèi)：成本可能會體現(xiàn)在房價(jià)上
2022年兩會期間，“廢除商品房預(yù)售制”“實(shí)行現(xiàn)房銷售”再次成為熱議話題。
“預(yù)售制度的實(shí)質(zhì)是購房人預(yù)先付款，開發(fā)商后交房，中間交房等待期一般為2年左右。在此期間，購房人不但要承擔(dān)銀行貸款利息和首付款的收益，還要承擔(dān)逾期交房或不能交房的風(fēng)險(xiǎn)。”全國政協(xié)委員、安徽省律師協(xié)會監(jiān)事長周世虹提出，預(yù)售制度還助推了開發(fā)商盲目擴(kuò)張，引發(fā)開發(fā)商資金鏈斷裂、項(xiàng)目爛尾閑置等一系列風(fēng)險(xiǎn)。
周世虹建議，經(jīng)過30多年的發(fā)展，商品房預(yù)售制度存在的歷史條件已不復(fù)存在，建議徹底廢除商品房預(yù)售制度，在全國范圍內(nèi)全面實(shí)行商品房現(xiàn)房銷售。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年全國兩會期間，全國人大代表、江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長盧天錫，全國政協(xié)委員、南通大學(xué)校長施衛(wèi)東，全國政協(xié)委員、明宇集團(tuán)董事長張建明等多位人大代表和政協(xié)委員均圍繞商品房預(yù)售制度提交了相關(guān)建議提案。
“現(xiàn)房質(zhì)量不一定好，期房質(zhì)量也不一定就差。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴時(shí)代周報(bào)記者，要解決房屋的質(zhì)量問題，最主要的還是各地政府發(fā)揮好“監(jiān)管者”作用，并引入真正的第三方監(jiān)理制度。
地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志告訴時(shí)代周報(bào)記者，取消預(yù)售制后，房屋正式銷售的時(shí)間會因此延后兩年，這意味著開發(fā)商會增加2年的融資成本，成本可能最終會體現(xiàn)在房價(jià)上。
購房者權(quán)益難保障
商品房預(yù)售最早出現(xiàn)于香港，即開發(fā)商把在建中、尚未完成建設(shè)、不能進(jìn)行交付的商品住宅，提前賣給購房者，也被叫做賣期房、賣樓花。
上世紀(jì)八九十年代，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍缺少資金，商品房供應(yīng)量小，內(nèi)地借鑒香港房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，引入了商品房預(yù)售制度，并通過1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》確立下來。
作為中國商品房銷售最主要的方式，商品房預(yù)售制度極大縮短房企現(xiàn)金回籠周期，同時(shí)也增加市場商品房的供應(yīng)，推動了城市化發(fā)展的進(jìn)程。
“一棟大樓，從拿地到完工一般需要2年時(shí)間，在預(yù)售制的模式下，建設(shè)1/3層左右時(shí)即可對外預(yù)售（周期在半年左右），相當(dāng)于地產(chǎn)商在拿著居民們的預(yù)付款支付所有的工程開支，1年半之后才交房給購房者。”中原地產(chǎn)研究中心指出，某種程度上，這相當(dāng)于全體購房者補(bǔ)貼房地產(chǎn)商2年的預(yù)付款利息。更重要的是，有了這些預(yù)付款，房企就可以以少量的自有資金撬動巨大的資金，極大地提高房企自有資金的利用率。
雖然利處明顯，但因開發(fā)商在商品房還未建成時(shí)就收取了房款，所以購房者通常會面臨部分開發(fā)商圈錢跑路、開發(fā)商延遲交房、房屋質(zhì)量、房產(chǎn)證延期辦理等問題。
張建明經(jīng)過扎實(shí)調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，在商品房預(yù)售制度下，對于購房者而言是先交錢再拿房，存在很多不可預(yù)料的因素和風(fēng)險(xiǎn)。例如，如果遇到開發(fā)商偷工減料，建造劣質(zhì)工程，可能購房者拿到的是不合格房子。更嚴(yán)重的情況是，遇到房地產(chǎn)下行周期，若房地產(chǎn)開發(fā)商資金管理不善，其所開發(fā)樓盤可能最終會變成“爛尾樓”。
盧天錫也提出，當(dāng)前商品房預(yù)售許可條件不明、門檻較低，預(yù)售合同的法律地位不明晰，加上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)成本較低，出現(xiàn)“一房兩賣”、設(shè)立抵押等情況時(shí)，購買人權(quán)益難以有效保障。
取消預(yù)售或可保證房屋質(zhì)量
自2005年以來，全國兩會上就不時(shí)傳出取消商品房預(yù)售的聲音。時(shí)至今日，取消預(yù)售制的時(shí)機(jī)是否成熟？取消后又會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生哪些影響？
世聯(lián)行指出，如果取消商品房預(yù)售制度，首先可以在一定程度上保證房屋交付質(zhì)量。“商品房不預(yù)售，從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程監(jiān)管、驗(yàn)收，都會受到嚴(yán)格把關(guān)，因?yàn)榉孔淤|(zhì)量太差，買的人自然就不多，開發(fā)商回不了款。”
其次，能夠有效降低整體性風(fēng)險(xiǎn)，購房者所面臨的開發(fā)商跑路、逾期交房、質(zhì)量不過關(guān)等風(fēng)險(xiǎn)都可能不復(fù)存在；再次，規(guī)范房地產(chǎn)市場，抑制投機(jī)資金進(jìn)入樓市。取消商品房預(yù)售制度，市場杠桿效應(yīng)減小，人們會更加認(rèn)可房子就是用來居住的，炒房成本變高，投機(jī)行為也能在一定程度上得到抑制。
談及負(fù)面影響，世聯(lián)行表示，取消商品房預(yù)售制度，房企資金回籠速度明顯減慢，市場擴(kuò)張減緩，此時(shí)開發(fā)商拿地?zé)崆橐矔陆?。其次，房企會更缺錢，甚至可能導(dǎo)致資金鏈斷裂。再次，如今我國房地產(chǎn)市場依然存在供不應(yīng)求的矛盾，房價(jià)依然高企，若此時(shí)取消商品房預(yù)售制度，供房周期拉長，市場上的商品房供應(yīng)急劇緊縮，可能引發(fā)市場焦慮。
鄧浩志認(rèn)為，取消預(yù)售制度可能會讓一線城市房價(jià)上漲，三四線城市地價(jià)下跌，形成較大波動，對穩(wěn)定樓市造成一定影響。
克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉告訴時(shí)代周報(bào)記者，解決房屋質(zhì)量問題，不一定非要取消預(yù)售制，而是監(jiān)管部門加強(qiáng)對建設(shè)與驗(yàn)收過程的監(jiān)控，保障購房者的權(quán)益。
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