今年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)政策暖風(fēng)頻吹。繼2月份40余城市實(shí)施降首付比例及降房貸利率等財(cái)稅刺激政策，3月份鄭州、青島即墨區(qū)、廣州花都區(qū)等熱門城市及地區(qū)再度祭出精細(xì)化調(diào)控動(dòng)作，降低限購(gòu)限售門檻。

隨著一些城市樓市松綁政策落地，傳統(tǒng)“金三銀四”效應(yīng)在個(gè)別城市再度上演。同時(shí)，近期智聯(lián)招聘發(fā)布《2022房地產(chǎn)行業(yè)人才市場(chǎng)分析報(bào)告》顯示，春節(jié)后第一周房產(chǎn)中介招聘職位數(shù)同比增速達(dá)14.2%，其中一線城市房產(chǎn)中介職位數(shù)同比增速達(dá)到44.1%。這也成為樓市回暖的一個(gè)信號(hào)。

不過(guò)，接受《紅周刊》記者采訪的多位中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人，對(duì)不同城市“小陽(yáng)春”的熱度感知表現(xiàn)出較大分化。同時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，相關(guān)刺激政策傳導(dǎo)至市場(chǎng)需要一定時(shí)間周期，樓市的全方位復(fù)蘇預(yù)計(jì)要到5月才會(huì)見(jiàn)到。

一線城市樓市局部回暖

頭部房企率先受益

北京某頭部中介結(jié)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人惠強(qiáng)（化名）明顯感受到身邊崗位出現(xiàn)了“擴(kuò)招”現(xiàn)象。“最近人員新舊更替，很多中介崗位需要在年后補(bǔ)位。”他向《紅周刊》記者表示，“‘招聘潮’其實(shí)更多歸結(jié)于中介行業(yè)一貫較大的流失率，未必與市場(chǎng)行情掛鉤，但近期北京樓市確實(shí)能感知到‘小陽(yáng)春’跡象。”

惠強(qiáng)聚焦的北京順義新城板塊，2月份最后一周內(nèi)二手房成交量超過(guò)40套，代理某新入市樓盤售出48套，板塊成交量活躍。“銷售情況跟往年差不多，同事間有時(shí)候交流提到，個(gè)別板塊甚至比往年更好。”

具有類似感受的還有上海某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人熊川（化名）：“去年年中上海受‘三價(jià)合一’等政策消息影響，成交量略有下滑，后期成交量逐漸回升，年后樓市已經(jīng)有了回暖跡象。”

據(jù)熊川介紹，作為近期信貸利率下調(diào)的城市之一，上?；嘏臉鞘凶呦蚺c政策導(dǎo)向聯(lián)系密切，“目前上海信貸利率下調(diào)了5個(gè)基點(diǎn)，首套房、二套房貸款利率由此前的5%、5.7%下調(diào)到現(xiàn)在的4.95%、5.65%；放款周期也在縮短，去年放款周期最長(zhǎng)的時(shí)候需要3～4個(gè)月，現(xiàn)在基本在一個(gè)月以內(nèi)。”

在上述兩位經(jīng)紀(jì)人看來(lái)，得益于龐大的剛需及改善性住房需求，一線城市能夠在波動(dòng)的市場(chǎng)環(huán)境中相對(duì)趨穩(wěn)。

與之形成對(duì)比的是，距離上海160公里的杭州有待破冰，當(dāng)?shù)啬持薪闄C(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人紀(jì)先生向《紅周刊》記者表示，對(duì)今年“金三銀四”銷售旺季并不抱有太大期待，其2022年節(jié)后經(jīng)手的成交量較去年同期跌去一半。

紀(jì)先生認(rèn)為，由于客戶購(gòu)買力不足，杭州樓市目前有價(jià)無(wú)市，“盡管目前杭州房貸利率也在調(diào)低，但購(gòu)房者不一定買賬。我們接觸到的很多房東和客戶認(rèn)為杭州2022年亞運(yùn)會(huì)結(jié)束后就是利好出盡，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)會(huì)面臨下跌，反而想盡早把錢‘套出來(lái)’，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)預(yù)期不夠樂(lè)觀。”

事實(shí)上，以上不同城市的銷售表現(xiàn)，是當(dāng)前樓市兩極分化的縮影。這顯示出，樓市“小陽(yáng)春”尚未普照，一線城市局部板塊成交量活躍，而部分非一線城市業(yè)內(nèi)人士對(duì)樓市快速回暖的預(yù)期不大。

中指研究院等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)也顯示，2022年1～2月，上海房地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)TOP20企業(yè)合計(jì)銷售1037億元，同比上漲48.97%；當(dāng)?shù)囟址渴袌?chǎng)2月份成交金額約493億元，創(chuàng)近5年同期成交新高。廣州今年1～2月商品房網(wǎng)簽面積約162萬(wàn)平方米，成交金額約545億元，成交數(shù)據(jù)雖較去年同期有所下降，但拉長(zhǎng)時(shí)間軸仍居于近5年第2位。而杭州十區(qū)2月份商品房成交35.87萬(wàn)平米，為近23個(gè)月以來(lái)新低，環(huán)比下跌53%。

而樓市的局部“躁動(dòng)”，令頭部房企在銷售排行榜中受益?！都t周刊》記者梳理機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年1～2月權(quán)益銷售額位居TOP10陣營(yíng)的房企中，7家房企在北上廣深四大一線城市的權(quán)益銷售額占比超過(guò)10%。其中，華潤(rùn)置地、金地集團(tuán)在一線城市實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額57.53億元、41.28億元，占比各自總權(quán)益銷售額達(dá)33.74%、28.12%。

同時(shí)，頭部房企銷售業(yè)績(jī)也或?qū)⒕痛烁纳?。以上海為例，《紅周刊》記者梳理機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年1～2月，上海地區(qū)權(quán)益銷售額突破30億元的房企達(dá)8家。其中，大華集團(tuán)在上海實(shí)現(xiàn)48.53億元權(quán)益銷售額，僅上海地區(qū)銷售額便在其前2月份總權(quán)益銷售額中貢獻(xiàn)占比達(dá)100%。

“活到未來(lái)”仍是主流

前2月七成百?gòu)?qiáng)房企未拿地

頭部房企雖然感受到了樓市的局部回暖，但對(duì)擴(kuò)大投資一事仍保持謹(jǐn)慎。多位業(yè)內(nèi)人士向《紅周刊》記者表示，降本增效、收攏聚焦仍是2022年房企的基本戰(zhàn)略。

廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，此前受媒體熱議的“節(jié)后中介招聘潮”仍是局部現(xiàn)象，反之其身邊的房企及中介機(jī)構(gòu)不乏裁撤等收縮動(dòng)作。“就中原地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，目前我們沒(méi)有采取大舉進(jìn)攻的姿態(tài)，而是追求保本盈利概念。我們對(duì)未來(lái)持有信心，但空喊口號(hào)沒(méi)用，你必須先活到未來(lái)。”

事實(shí)上，今年開(kāi)局行業(yè)新增土地貨值普遍下降，百?gòu)?qiáng)房企鮮見(jiàn)激進(jìn)拿地動(dòng)作。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年1～2月，百?gòu)?qiáng)房企中尚有七成以上房企未拿地，投資處于停滯狀態(tài)；取而代之的，各地方城投公司及國(guó)有企業(yè)填補(bǔ)拿地拓儲(chǔ)陣營(yíng)，成為投資主力。

另?yè)?jù)《紅周刊》記者梳理機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年1～2月新增貨值規(guī)模排名TOP30的房企陣營(yíng)中，今年半數(shù)房企未有拓儲(chǔ)動(dòng)作。其中，去年前2月以495.4億元新增貨值排名TOP4的碧桂園，今年同期新增貨值下降至60.4億元，排名降至TOP19。

此外，恒力集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)、德信地產(chǎn)、綠地控股、海倫堡、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、榮盛發(fā)展、卓越集團(tuán)、中駿集團(tuán)、電建地產(chǎn)、光明地產(chǎn)、港龍中國(guó)等15家典型房企，2021年前2月新增土地貨值均超過(guò)100億元，而今年同期新增貨值為零。

梳理背后原因不難發(fā)現(xiàn)，今年除了以北京為首的集中供地市場(chǎng)勢(shì)頭放緩，“無(wú)力拿地”成為房企拓儲(chǔ)滯緩的重要因素。

與此同時(shí)，與前期房企擴(kuò)張階段拉長(zhǎng)管理半徑不同，今年1月份以來(lái)房企普遍進(jìn)入組織架構(gòu)密集調(diào)整階段，聚焦降本增效。比如，碧桂園將原本106個(gè)區(qū)域縮減至65個(gè)；世茂集團(tuán)將投資、審計(jì)、采購(gòu)等部分職權(quán)收歸集團(tuán)，加強(qiáng)對(duì)一線的管控；建業(yè)集團(tuán)將目前執(zhí)行的五級(jí)管理機(jī)制調(diào)整為三級(jí)管理，集團(tuán)總部或?qū)⒂邪霐?shù)員工回到“更有創(chuàng)造價(jià)值”的一線中去。

“房企的裁撤動(dòng)作是市場(chǎng)波動(dòng)情況下的合理行為。而在房企各部門中，低附加值和低產(chǎn)出類部門，往往受影響較大。比如，由于拿地減少，短期內(nèi)一些房企開(kāi)始對(duì)投拓部門收縮；再是研究部門、品牌部門及市場(chǎng)分析等非產(chǎn)出部門容易面臨縮減和調(diào)整。”黃韜表示，“不賺錢的砍掉，能賺錢的保留，這無(wú)非是目前房企開(kāi)源節(jié)流最直接的方法。”

樓市全方位回暖預(yù)計(jì)“5月見(jiàn)”

房企需要重視銷售回款

在樓市向好、房企謹(jǐn)慎背后，房地產(chǎn)行業(yè)2022年開(kāi)局狀況難言樂(lè)觀。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年2月份行業(yè)百?gòu)?qiáng)房企僅實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4015.8億元，環(huán)比1月降低23.5%、同比降低47.2%。

另?yè)?jù)《紅周刊》記者梳理機(jī)構(gòu)榜單發(fā)現(xiàn)，2022年1～2月房企銷售規(guī)模較去年同期縮水明顯，其中全口徑銷售金額達(dá)100億元以上的房企由去年同期的53家減少至30家，50億元以上房企則由去年的85家減少至61家。

正在大舉招兵買馬的中介機(jī)構(gòu)也是如此，聚焦新房代理業(yè)務(wù)的世聯(lián)行預(yù)計(jì)2021年度虧損8.5億元至12.5億元。

“受春節(jié)期間市場(chǎng)遇冷，疊加市場(chǎng)政策整體調(diào)控和疫情因素影響，今年1～2月市場(chǎng)購(gòu)買力整體下降。換言之，開(kāi)發(fā)商想賣房，但購(gòu)房人在減少，不像兩年前房?jī)r(jià)攀升期間出現(xiàn)恐慌性購(gòu)房。取而代之的是房企內(nèi)卷、爆雷現(xiàn)象頻出。”黃韜表示。

黃韜認(rèn)為，目前定義“小陽(yáng)春”普遍到來(lái)為時(shí)尚早，但也不至于特別悲觀，“近期不少開(kāi)發(fā)商正加大推貨，成交量也在逐步復(fù)蘇，只是增長(zhǎng)速度較慢，沒(méi)有強(qiáng)勢(shì)的反彈和暴漲現(xiàn)象。”他進(jìn)一步解釋說(shuō)，盡管目前多地購(gòu)房政策有所松綁，但仍是因城施策為主，針對(duì)剛需和改善性住房，而非一刀切。以廣州為例，近期當(dāng)?shù)夭糠趾勒?xiàng)目備受市場(chǎng)矚目，卻也只是板塊之內(nèi)的結(jié)構(gòu)性上漲。當(dāng)?shù)厝圆扇?dòng)態(tài)管理、進(jìn)行分區(qū)價(jià)格限定，“歸結(jié)起來(lái)，今年市場(chǎng)‘穩(wěn)’字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)的狀態(tài)不會(huì)改變。”

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《紅周刊》記者表示，限購(gòu)政策放松、首付比例下調(diào)等政策傳導(dǎo)至市場(chǎng)需要一定的時(shí)間周期。其預(yù)判，“目前以上海、西安等熱點(diǎn)城市表現(xiàn)尚可，但全方位的樓市復(fù)蘇跡象可能要等到5月份。就房企而言，需要重視銷售回款，確保自身資源能夠持續(xù)性地良性循環(huán)，包括把商品房轉(zhuǎn)化成銷售資金、得以償還債務(wù)，只有這樣才能強(qiáng)化企業(yè)自身造血能力。”