據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，上周新建商品住宅成交面積9.9萬(wàn)平方米，環(huán)比減少35.4%。

上海的高端住宅市場(chǎng)升溫了。截至3月16日，位于上海內(nèi)環(huán)中心地段的翠湖天地已在當(dāng)月成交4套房源。

據(jù)上海高端住宅物業(yè)一二手交易市場(chǎng)占據(jù)較大市場(chǎng)份額的麗茲行中介人員介紹，翠湖天地和世茂濱江花園平時(shí)每月成交在6套左右，但翠湖天地成交數(shù)據(jù)顯示，3月剛過(guò)半就已經(jīng)成交4套，還有一些房源有客戶出價(jià)溝通。另外，萬(wàn)科翡翠雅賓利去年一年成交10套，今年2-3月已經(jīng)成交7套；綠城黃浦灣也是一年十多套，這個(gè)月已經(jīng)成交5套。

上海高端住宅的溫度已傳遞到法拍房市場(chǎng)。此前的3月11日，一套592.8平方米的法拍房，以1.092億元起拍，經(jīng)過(guò)141次競(jìng)拍后，最終以1.779億元成交，溢價(jià)率63%，折合單價(jià)約30萬(wàn)元/平方米，刷新了該小區(qū)的單價(jià)紀(jì)錄。

這套被拍賣的房源位于中糧海景壹號(hào)，是上海一個(gè)極高價(jià)的住宅小區(qū)，項(xiàng)目位于浦東新區(qū)陸家嘴(600663)板塊黃金地段。

成交回暖

實(shí)際上，進(jìn)入2022年，上海高端住宅市場(chǎng)就已出現(xiàn)量?jī)r(jià)反彈。1月份，上海徐匯融創(chuàng)濱江壹號(hào)院的一套近300平方米的豪宅以17.4萬(wàn)元單價(jià)成交，總價(jià)高達(dá)5100萬(wàn)元，高出起拍價(jià)1400萬(wàn)元，溢價(jià)率37.8%，是2022年上海首個(gè)拍出的高端豪宅。

其實(shí)，今年春節(jié)之后，大部分二手房業(yè)主已經(jīng)有漲價(jià)預(yù)期。據(jù)上海中原研究院統(tǒng)計(jì)，1月份有5套成交總價(jià)突破1億元，其中道里官邸560的交易價(jià)格達(dá)到1.5億元。2月份，位于陸家嘴濱江板塊的濱江凱旋門成交了一套總價(jià)6720萬(wàn)元的二手住宅，均價(jià)達(dá)到23.67萬(wàn)元每平方米。

上海高端住宅市場(chǎng)的表現(xiàn)，恰恰反映了市場(chǎng)預(yù)期正加快恢復(fù)。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，經(jīng)過(guò)幾輪市場(chǎng)起伏可以看出，一線城市的高端住宅始終有其魅力，資產(chǎn)保值增值的功能明顯。

前述中糧海景壹號(hào)在去年也有少量成交，但因?yàn)閼粜秃蜆菍拥年P(guān)系，都在8000萬(wàn)元上下，成交單價(jià)在20萬(wàn)元左右。而這套房子之所以拍出如此高價(jià)是因?yàn)槠浔旧淼南∪毙裕瑢儆趶?fù)式戶型，位置和景觀都有很大優(yōu)勢(shì)。

據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波透露，目前上海高端豪宅市場(chǎng)的單價(jià)大都在20萬(wàn)元每平方米以上，有特殊景觀資源的價(jià)格會(huì)更高。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個(gè)月，上海一手高端住宅成交了1414套。

前述麗茲行相關(guān)人士指出，回顧近半年的政策行為以及市場(chǎng)成交情況來(lái)看，隨著各種政府政策的引導(dǎo)以及銀行放款寬松、降息的落地，市場(chǎng)成交量會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)。“整個(gè)市場(chǎng)好壞主要的影響因素是供需關(guān)系以心理預(yù)期。”她說(shuō)，從麗茲行在上海運(yùn)營(yíng)16年的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，每年2-3月份會(huì)是一個(gè)窗口期，在成交量相對(duì)穩(wěn)定的前提下，在市場(chǎng)預(yù)期不斷向上的過(guò)程中，也是豪宅成交量不斷放大，成交價(jià)格逐漸上漲的過(guò)程，當(dāng)然不太可能出現(xiàn)暴漲的現(xiàn)象。

盧文曦指出，二手豪宅體現(xiàn)當(dāng)下豪宅的真正價(jià)值。新房入市價(jià)格受限，越是市中心價(jià)格倒掛現(xiàn)象越明顯。比如虎年第一批新入市房源中，百匯園關(guān)注度相當(dāng)高，入市均價(jià)12.7萬(wàn)元/平方米，但周邊二手房至少在15萬(wàn)元/平方米以上。因?yàn)橄迌r(jià)，當(dāng)前有些高端住宅定價(jià)不能準(zhǔn)確反映市場(chǎng)需求。二手房的價(jià)格才能反映真正的市場(chǎng)接受度。所以目前來(lái)看，陸家嘴濱江二手房的價(jià)格20萬(wàn)元/平方米以上才是應(yīng)該有的水準(zhǔn)。

豪宅向來(lái)市場(chǎng)好的時(shí)候價(jià)格漲得比較快，市場(chǎng)不好的時(shí)候顯示出抗跌性。從這次拍賣結(jié)果來(lái)看，單價(jià)已經(jīng)達(dá)到30萬(wàn)元/平方米，而且溢價(jià)超過(guò)60%?？梢?jiàn)市場(chǎng)對(duì)稀缺房源的偏好。這種現(xiàn)象會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化買“好房子”認(rèn)知。如果今年市場(chǎng)沒(méi)有太多波折的話，豪宅市場(chǎng)依然很有看點(diǎn)。

醞釀“小陽(yáng)春”

然而，近期疫情反復(fù)，上海二手房市場(chǎng)整體成交又開(kāi)始出現(xiàn)下滑。此前二手房市場(chǎng)所表現(xiàn)出來(lái)的小陽(yáng)春前兆，又有了降溫的跡象。據(jù)了解，2022年首輪新房集中供應(yīng)中，部分一手房開(kāi)盤也將延遲。

據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：上周（3.7－3.13）新建商品住宅成交面積9.9萬(wàn)平方米，環(huán)比減少35.4%；成交繼續(xù)下行，并且跌破10萬(wàn)大關(guān)。

回看上海年初到現(xiàn)在的交易數(shù)據(jù)。總價(jià)2500萬(wàn)元以上的房源1月份新房成交314套，2月份成交94套。分別比去年同期增加21.7%和減少37.3%。二手房源1月成交68套，2月成交40套。分別比去年同期分別減少47.2%和47.3%。從數(shù)據(jù)可以看出，1、2月份的成交表現(xiàn)符合正常交易節(jié)奏，并沒(méi)有太出挑表現(xiàn)。

上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，2月成交量?jī)r(jià)均出現(xiàn)下滑，成交量環(huán)比下降16%，成交均價(jià)環(huán)比下降4%。雖然成交量?jī)r(jià)處于近兩年的較低位置，但上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾分析指出，這并非釋放出市場(chǎng)冷清的信號(hào)，目前市場(chǎng)整體運(yùn)行穩(wěn)健，成交活躍度適中。她指出，上海2月份二手房市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)下跌的原因，一是受春節(jié)因素影響，假日成交量較少；二是受疫情影響，不僅多個(gè)小區(qū)無(wú)法進(jìn)行帶看，購(gòu)房者亦暫?？捶坑?jì)劃；三是成交結(jié)構(gòu)中小戶型、低總價(jià)的房源成交占比有所增加，導(dǎo)致均價(jià)出現(xiàn)下跌。

目前市場(chǎng)氛圍不錯(cuò)，政策繼續(xù)在吹暖風(fēng)，而天氣轉(zhuǎn)暖，也有利于為看房創(chuàng)造條件。市場(chǎng)情緒也比較樂(lè)觀。從認(rèn)籌來(lái)看，個(gè)別熱盤還能維持住較高入圍分?jǐn)?shù)。不過(guò)上海近期疫情出現(xiàn)反復(fù)，不少人隔離在家，對(duì)客戶看房、認(rèn)籌等都造成不小影響。據(jù)了解，目前一手房項(xiàng)目在推行VR看房、線上搖號(hào)。

即便如此，2022年首批公示的絕大部分新盤仍然選擇推遲開(kāi)盤。盧文曦預(yù)計(jì)，短期看不到有開(kāi)盤的跡象，供應(yīng)維持清淡格局，受此影響，成交也會(huì)逐步收縮。

從上海2月二手住宅交易數(shù)據(jù)來(lái)看，全月共成交1.27萬(wàn)套，環(huán)比減少15.8%。從成交趨勢(shì)來(lái)看，二手住宅市場(chǎng)和傳統(tǒng)交易節(jié)奏相似，受淡季影響出現(xiàn)低點(diǎn)。

從年初到現(xiàn)在，新房市場(chǎng)數(shù)據(jù)表現(xiàn)比二手房活躍，1月成交超過(guò)120萬(wàn)平方米，2月成交80萬(wàn)平方米，都在正常水平之上。新房差不多有一半能觸發(fā)“積分制”，還有不少項(xiàng)目盡量避免觸發(fā)積分。反觀二手市場(chǎng)，最近幾個(gè)月成交一直處于平均流量之下。這一方面印證了二手房調(diào)控政策是非常精準(zhǔn)的，另一方面也反映了新房市場(chǎng)熱度上升。

“從行業(yè)本身來(lái)看，需要一次像樣的小陽(yáng)春行情提振行業(yè)信心。”盧文曦指出。去年下半年整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)遇冷，個(gè)別房企出現(xiàn)債務(wù)問(wèn)題，這一現(xiàn)象至今還在延續(xù)。作為下游行業(yè)，家電、傳媒、中介等等同樣受到?jīng)_擊。整個(gè)行業(yè)比較壓抑，需要有一次像樣的行情改變眼下相對(duì)低迷的格局。而豪宅本身就是市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，豪宅成交量放大說(shuō)明市場(chǎng)開(kāi)始回暖。通常市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖的時(shí)候，這群標(biāo)的交易最活躍，而且價(jià)格通常也漲得比較快。而市場(chǎng)處于調(diào)整期，豪宅成交量會(huì)大幅萎縮，但價(jià)格下跌幅度有限。盧文曦認(rèn)為，從這一點(diǎn)來(lái)看，市場(chǎng)在回暖，只是因?yàn)橐咔椋瑢?dǎo)致小陽(yáng)春步伐放慢了。