樓市下行趨勢還在持續(xù)。
國家統(tǒng)計局數據顯示，截至今年2月末，全國商品房待售面積57026萬平方米，比2021年末增加6003萬平方米，創(chuàng)歷史新高。其中，由于居民購房熱情明顯消退，觀望情緒持續(xù)加劇，住宅待售面積增加5552萬平方米，環(huán)比激增24%。
另據CRIC監(jiān)測數據顯示，2月百城商品住宅庫存量達到了60874萬平方米，同比增長5%。特別是三四線城市在狹義庫存（指已竣工的待售現(xiàn)房）、去化周期同比漲幅均屬不同能級城市之首，顯著超百城平均值。與此同時，百城廣義庫存（指現(xiàn)房庫存和期房庫存之和）一半以上積壓在三四線城市，基數較大，短期內潛在庫存風險依舊較大。
在業(yè)內人士看來，庫存壓力和風險若不解除，房企銷售資金的回款速度會進一步放緩，現(xiàn)金流壓力也將加大。同時，面對樓市超預期降溫，購房者觀望情緒日益加重，在沒有較大利好帶動的情況下，三四線城市市場大概率仍將回調。
樓市供求矛盾加劇
今年1-2月，房地產市場呈現(xiàn)“供大于求”的態(tài)勢，導致這一結果的主要原因在于市場成交頗為低迷。目前，房地產市場已出現(xiàn)連續(xù)8個月交易環(huán)比下跌的現(xiàn)象。在此壓力下，供求矛盾進一步加劇，而庫存壓力將導致企業(yè)債務壓力進一步放大。
據CRIC監(jiān)測數據，2022年2月百城商品住宅狹義庫存量達到了60874萬平方米，環(huán)比微降1%，同比增長5%。
具體來看，一線城市中僅上海一城的狹義庫存保持同環(huán)比齊降，雖然供應顯著縮量，但居民購房熱情不減，新開盤項目平均去化率高位保持在80%附近，售價10萬元/平方米以上的高端盤仍一房難求，上海院子、招商云璽、蘇河望等開盤當天即售罄。
北京供求疲軟，整體狹義庫存與上月基本持平，同比小幅微降3%。廣州和深圳樓市延續(xù)低迷，不過得益于供應顯著縮量，狹義庫存環(huán)比均呈現(xiàn)回落態(tài)勢，不過同比延續(xù)上揚，潛在庫存風險值得警惕。
二線城市中，多數城市庫存量與上月相比變動不大，漲跌幅均在5%以內，而北部和內陸城市諸如青島、沈陽、武漢2月末狹義庫存量均超2000萬平方米，位列本月末狹義庫存總量前三位。
2022年2月末商品住宅庫存量TOP20城市（單位：萬平方米） 來源：克而瑞
三四線城市因供應縮量，狹義庫存環(huán)比小幅回落，不同城市跌多漲少，但跌幅基本都在5%以內，不同城市間分化持續(xù)加劇。
不過，從廣義庫存來看，截至2022年2月末延續(xù)高位波動態(tài)勢，達384796萬平方米，環(huán)比微增0.2%，同比上漲3%。
不同能級城市的廣義庫存環(huán)比變動不大，漲跌幅均在1%以內，整體延續(xù)高位持穩(wěn)，同比皆增。其中一線城市大增8%，漲幅居不同能級城市之首，主要源于去年基數較低影響；二三線漲幅在1%-5%，庫存風險相對可控。
百城2019年8月以來商品住宅廣義庫存量變動情況（萬平方米） 來源：克而瑞
究其原因，克爾瑞分析認為，一方面市場下行大背景下，部分房企“躺平”，購房者“觀望”，供需疲軟；另一方面，受多地新冠疫情影響，使得前期成交大熱的核心一二線城市，諸如上海、杭州等，購房需求延期釋放。
三四線城市庫存高企
值得關注的是，三四線城市當前的庫存積壓問題尤為突出。據中指研究院數據顯示，2021年上半年各線代表城市成交活躍，但是從當年下半年開始至今市場降溫明顯，各線代表城市新建商品住宅成交面積均下降。
其中，今年2月三線代表城市新房成交面積環(huán)比下降16.4%，惠州降幅較大，為41.3%；韶關降幅居次位，為25.9%。同比來看，三線城市降幅近五成，降幅最大。
在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，由于缺乏如一二線城市那樣的吸引力，又沒有足夠充裕的外來購房需求做支撐，三四線城市近年來的銷售數據整體偏弱。
銷售受阻帶來庫存的積壓。中指報告顯示，截至2021年11月底，100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅庫存總量分別為3052萬平方米、2.66億平方米、2.25億平方米，環(huán)比增速分別為3.2%、1.5%和2.6%，同比增速分別為-2.9%、-0.9%和6.7%。與此同時，在100個城市中，一、二、三四線的新建商品住宅庫存去化周期分別為10.2、11.9和13.8個月。三四線城市的這一數據明顯大于一二線城市。
而到了今年2月，這一數值進一步擴大。國家統(tǒng)計局公布數據顯示，截至2月末，商品房待售面積57026萬平方米，比2021年末增加6003萬平方米，創(chuàng)歷史新高。
2022年2月末商品住宅廣義庫存量TOP20城市情況（單位：萬平方米） 來源：克而瑞
另據克爾瑞數據顯示，目前百城庫存消化周期已持續(xù)增至19.5個月，不同能級城市皆保持上揚，一線城市增至12.96個月，二線增至18.05個月，同比漲幅均在40%以上，目前庫存風險基本可控。三四線去化周期已達23.25個月，迫近疫情期高位（25.18個月），顯著高于百城平均值，同比增幅漲83%，居不同能級之首，去化風險浮出水面。
統(tǒng)計顯示，在去化周期較長的10個城市中，有8個城市是三四線城市，包括防城港、連江、河源、梅州、福清、惠州、銅陵和北海，其去化周期均超過30個月。
2022年2月末商品住宅庫存量去化周期TOP20城市情況（單位：月） 來源：克而瑞
對此，嚴躍進認為，“庫存風險對于房企的經營目標完成和債務風險的化解，都會形成障礙。對于上述城市來說，主動創(chuàng)造更好的去庫存環(huán)境更為重要。庫存壓力和風險若不解除，房企銷售資金的回款速度會進一步放緩，現(xiàn)金流壓力也將加大。”
事實上，從近期三四線城市的表現(xiàn)看，出現(xiàn)了一些積極去庫存、刺激購房需求的新政策，包括防城港、北海將首付比例從25%降至20%，河南新鄉(xiāng)落實契稅補貼20%政策，荊門對大學生在中心城區(qū)購房給予一次性購房補貼，保定取消被動式超低能耗建筑商品房限購政策等。
克而瑞方面則指出，狹義整體庫存或將延續(xù)高位持穩(wěn)，供需延續(xù)疲軟是大概率事件。雖然多地陸續(xù)出臺了降首付、降房貸利率等多重利好政策“托市”，但整體行業(yè)信心已大不如前。
市場企穩(wěn)尚需時日
不過需要注意的是，進入3月份以來，各地房地產市場回暖跡象增多。
中指院日前發(fā)布的數據顯示，3月以來代表性城市房地產市場成交量總體上升。其中，一、二線城市環(huán)比升幅較為明顯，但受去年高基數影響，同比降幅進一步擴大。
具體來看，3月1日-27日，四個一線城市新房成交總量較2月上漲12.0%。其中，北京升幅顯著，達80.4%；廣州升幅34.0%，位居第二；二線代表城市方面，3月以來成交總量環(huán)比上漲32.3%，同比下降47.4%，其中蘇州升幅顯著，為67.4%；福州次之，升幅為53.4%；三線代表城市成交總量環(huán)比下降10.4%，同比下降75.5%。
2022年3月各線城市房地產交易漲幅情況 來源：中指研究院
西南證券研報也顯示，3月1日-26日，其重點監(jiān)測的全國43個城市商品房累計銷售面積環(huán)比上漲9.4%，同比下降45.8%。其中，一線城市同比下降40.5%，環(huán)比上漲7.6%；二線城市同比下降41.0%，環(huán)比上漲199%；三、四線城市同比下降56.0%，環(huán)比下降6.1%。
“除上海外，其余一線城市成交量均明顯回暖，北京回暖態(tài)勢尤為明顯，環(huán)比上漲73.4%；重點監(jiān)測的二線城市中，除杭州和南京外，其余城市成交量均呈現(xiàn)環(huán)比上升；三、四線城市表現(xiàn)各異。整體來看，長三角、大灣區(qū)等區(qū)域的城市表現(xiàn)較好。”該研報指出。
雖然各家機構給出的數據不盡相同，但重點城市房地產市場成交量環(huán)比上升的態(tài)勢在各口徑數據上均有所體現(xiàn)。
此外，二線以下尤其三四線城市對房貸利率的調整不斷，房貸利率仍處在下行通道。據貝殼研究院發(fā)布的重點城市主流房貸利率數據，3月貝殼研究院監(jiān)測的103個重點城市中，主流首套房貸利率為5.34%，二套利率為5.60%，分別較上月回落13個、15個基點，創(chuàng)下2019年以來最大單月降幅。
不過值得注意的是，當前三四線城市成交頹勢尚未完全扭轉，中指研究院監(jiān)測的三線代表城市成交量整體環(huán)比下滑10.4%。
業(yè)內人士表示，3月以來部分城市房地產成交回升，也在一定程度上體現(xiàn)了穩(wěn)定房地產市場運行系列舉措的效果。但各線城市表現(xiàn)有所分化，三四線市場還在繼續(xù)調整，同比降幅仍然較大，市場完全企穩(wěn)尚需時日。
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