3月29日，碧桂園服務(wù)舉行2021年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事、總裁李長(zhǎng)江在會(huì)上表示，碧桂園服務(wù)大規(guī)模的收購(gòu)時(shí)間已經(jīng)結(jié)束了，但“并不意味著不收并購(gòu)”。

在過(guò)去的2021年，不只有碧桂園服務(wù)，大量的收并購(gòu)案出現(xiàn)在物業(yè)行業(yè)。在近期陸續(xù)披露的上市物業(yè)企業(yè)的上一年度財(cái)報(bào)中，可以看到諸多收并購(gòu)的影子。“收并購(gòu)熱潮”在2022年能否延續(xù)也引起了各方關(guān)注。

有業(yè)內(nèi)專家向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示，2021年物業(yè)企業(yè)頭部效應(yīng)愈發(fā)凸顯，大部分頭部物業(yè)企業(yè)通過(guò)完成上市、逐步建立或夯實(shí)全業(yè)態(tài)服務(wù)能力和對(duì)外投拓能力以及收并購(gòu)，來(lái)支撐高在管面積基數(shù)下的快速增長(zhǎng)。其中收并購(gòu)對(duì)擴(kuò)大規(guī)模方面立竿見影，可以迅速促進(jìn)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及盈利能力的提升，近幾年熱度不減。

同時(shí)，伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)逐漸步入下行通道，且政策層面對(duì)開發(fā)企業(yè)的杠桿監(jiān)管趨嚴(yán)，行業(yè)流動(dòng)性仍舊偏緊，疊加物業(yè)企業(yè)頭部和中尾部公司估值分化加劇，收并購(gòu)市場(chǎng)供給方面增量依舊不減，這將會(huì)支撐頭部物業(yè)企業(yè)進(jìn)一步加速整合。

行業(yè)集中度驟升

今年1月5日，華潤(rùn)萬(wàn)象生活宣布以不高于10.6億元收購(gòu)禹洲物業(yè)；1月12日，永升物業(yè)收購(gòu)鄭州智萍企業(yè)管理100%股權(quán)；3月3日，興業(yè)源物業(yè)發(fā)布公告，擬通過(guò)控股子公司洛陽(yáng)興業(yè)源，收購(gòu)洛陽(yáng)香龍灣物業(yè)。

從2021年年初開始，物業(yè)企業(yè)中的收并購(gòu)速度不斷加快。“2021年，物管行業(yè)并購(gòu)整合動(dòng)作頻繁，物企市場(chǎng)拓展力度不斷加強(qiáng)。”2021年，遠(yuǎn)洋服務(wù)完成了對(duì)甌睿物業(yè)、未來(lái)和諧與大連正源的收購(gòu)。

遠(yuǎn)洋服務(wù)方面在接受記者采訪時(shí)表示，收并購(gòu)有助于公司提升區(qū)域密度、填補(bǔ)區(qū)域空白、進(jìn)一步完善全國(guó)化布局。例如大連正源與公司的地域協(xié)同性較高，能夠有效地提升區(qū)域密度。“同時(shí)，通過(guò)收并購(gòu)行業(yè)內(nèi)某一細(xì)分服務(wù)領(lǐng)域有良好的市場(chǎng)口碑的企業(yè)，可以豐富公司的服務(wù)產(chǎn)品線，提升公司的服務(wù)能力。例如甌睿物業(yè)是醫(yī)療服務(wù)領(lǐng)域的專業(yè)公司，通過(guò)收購(gòu)甌睿物業(yè)，公司在醫(yī)療業(yè)態(tài)方面有了持續(xù)發(fā)力的能力。”遠(yuǎn)洋服務(wù)方面舉例介紹。

頭部物企龍湖智創(chuàng)生活在今年1月7日發(fā)布了招股書，其中提到了多種因素影響下的行業(yè)集中度：“全業(yè)態(tài)物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)市場(chǎng)的服務(wù)提供商正在努力發(fā)展聯(lián)盟及進(jìn)行整合以實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，預(yù)計(jì)未來(lái)將令中國(guó)全業(yè)態(tài)物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)市場(chǎng)的集中度不斷提高。”同時(shí)表示公司會(huì)通過(guò)積極的外拓與并購(gòu)，擴(kuò)大管理的項(xiàng)目及覆蓋的客戶群體。“我們完善的投資管理系統(tǒng)也可協(xié)助我們快速審慎地進(jìn)行外拓和收購(gòu)決策。”

中指研究院發(fā)布的《2021年物業(yè)管理行業(yè)收并購(gòu)深度研究報(bào)告》顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2021年11月1日，當(dāng)年物業(yè)管理行業(yè)發(fā)生并購(gòu)交易63宗，涉及并購(gòu)方33家物業(yè)企業(yè)；交易金額約315億元，相比2020全年交易總額大幅增長(zhǎng)約198%。

為何如此多的物企默契地參與了收并購(gòu)？嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院研究總監(jiān)李艷杰分析稱，2021年物業(yè)行業(yè)收并購(gòu)的主要推動(dòng)因素有兩個(gè)：這是地產(chǎn)端回籠資金的需求；這也是物業(yè)端整合的大勢(shì)所趨，是對(duì)規(guī)模的追求及對(duì)投資者高業(yè)績(jī)承諾的兌現(xiàn)。她指出，收并購(gòu)是物業(yè)企業(yè)短期增長(zhǎng)的主要手段，也快速地推動(dòng)了行業(yè)集中度的提升，頭部企業(yè)的話語(yǔ)權(quán)在快速地確立，將推動(dòng)行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的完善，物業(yè)行業(yè)的話語(yǔ)權(quán)也將逐步確立。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)CREIS·物業(yè)版截至目前能獲取的最新數(shù)據(jù)，2021年物業(yè)行業(yè)規(guī)模將超270億平方米，行業(yè)總收入將突破6750億元，行業(yè)空間依然巨大。上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)也積極發(fā)展，以2021年中報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，各家企業(yè)規(guī)模與業(yè)績(jī)不斷提升，高增長(zhǎng)的發(fā)展邏輯不變。并且行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，“二八效應(yīng)”顯現(xiàn)，也是行業(yè)加速發(fā)展的一種反映。

中指研究院物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理牛曉娟指出，收并購(gòu)是物業(yè)企業(yè)規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)的重要手段之一，隨著收并購(gòu)數(shù)量繼續(xù)增加，頭部物業(yè)企業(yè)進(jìn)一步加速整合，物業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)不同層級(jí)企業(yè)管理面積分化明顯，規(guī)模較大企業(yè)規(guī)模效應(yīng)和發(fā)展優(yōu)勢(shì)更加凸顯，規(guī)模較小企業(yè)發(fā)展相對(duì)平穩(wěn)，產(chǎn)生更加差異化的發(fā)展路徑。

“百?gòu)?qiáng)企業(yè)通過(guò)并購(gòu)科技、教育、電梯、保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)領(lǐng)域的專業(yè)公司，也可以不斷提升綜合服務(wù)水平，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，創(chuàng)造新業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。”牛曉娟表示。

擴(kuò)張熱度之外

對(duì)于收并購(gòu)，也有相當(dāng)數(shù)量的上市企業(yè)表現(xiàn)出了足夠的謹(jǐn)慎。3月21日，新希望服務(wù)公布2021年業(yè)績(jī)，作為上市第一年的新希望服務(wù)，并沒有急于在2021年進(jìn)行項(xiàng)目收并購(gòu)。

新希望服務(wù)執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官陳靜在當(dāng)天的媒體發(fā)布會(huì)上也對(duì)此作了解釋，她表示，公司秉承理性和審慎的態(tài)度對(duì)待收并購(gòu)，第三方市場(chǎng)外拓一直是新希望服務(wù)規(guī)模發(fā)展方面最為重要的方式方法，而收并購(gòu)僅作為一個(gè)補(bǔ)充手段。

頭部物企保利物業(yè)在2021年也未進(jìn)行收并購(gòu)：“本集團(tuán)于截至2021年12月31日止年度概無(wú)任何重大投資、重大收購(gòu)及出售。”另一方面，當(dāng)年該公司“與四家優(yōu)質(zhì)地方國(guó)資平臺(tái)成立合資公司，鎖定區(qū)域優(yōu)質(zhì)戰(zhàn)略資源，推動(dòng)整體規(guī)模再上新臺(tái)階”。

李艷杰認(rèn)為，進(jìn)入2022年以后，物企的收并購(gòu)熱度有所下降，大規(guī)模的收購(gòu)案例并不多，在她看來(lái)，部分出險(xiǎn)地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)在早期先后釋放，而物業(yè)板塊有實(shí)力進(jìn)行收購(gòu)的企業(yè)在收購(gòu)的過(guò)程中更注重業(yè)務(wù)協(xié)同與融合問(wèn)題，而不單是為了規(guī)模去收購(gòu)，且在買賣雙方博弈的過(guò)程中市場(chǎng)的邏輯也發(fā)生了一些變化。

“投前，收購(gòu)?fù)七M(jìn)的完成率會(huì)受到地產(chǎn)、買方等多方面不確定因素的影響，尤其是在地產(chǎn)交付不確定性增大的情況下，對(duì)于物業(yè)板塊的未來(lái)業(yè)績(jī)預(yù)估也存在一定的難度，這對(duì)投前盡調(diào)產(chǎn)生很大的影響；收購(gòu)之后如何實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)協(xié)同，不同管理體系如何進(jìn)行融合也是當(dāng)前物企面臨的重要經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。”對(duì)于收并購(gòu)過(guò)程中可能遇到的阻礙，李艷杰提醒。

牛曉娟也指出，收并購(gòu)短時(shí)間會(huì)給企業(yè)帶來(lái)大量的項(xiàng)目資源，但收并購(gòu)企業(yè)與標(biāo)的企業(yè)雙方在企業(yè)文化、管理人員和管理隊(duì)伍素質(zhì)與能力等許多方面存在差異，可能會(huì)出現(xiàn)管理手段不一致、不協(xié)調(diào)，影響整體管理水平從而阻礙企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

差異化競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)場(chǎng)

“針對(duì)創(chuàng)新業(yè)務(wù)，我們將繼續(xù)挖掘具備潛力的增值服務(wù)，如社區(qū)養(yǎng)老、旅游、餐飲、未來(lái)教育等細(xì)分業(yè)務(wù)。我們將繼續(xù)加大社區(qū)養(yǎng)老等相關(guān)投入，持續(xù)改進(jìn)居家養(yǎng)老輕資產(chǎn)平臺(tái)運(yùn)營(yíng)模式，輸出服務(wù)品質(zhì)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。”遠(yuǎn)洋服務(wù)的業(yè)績(jī)報(bào)告中描述了其對(duì)創(chuàng)新業(yè)務(wù)的計(jì)劃。

傳統(tǒng)業(yè)務(wù)顯然已經(jīng)無(wú)法滿足物企的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)需求，差異化競(jìng)爭(zhēng)逐漸成為越來(lái)越多物企的“殺手锏”。在新希望服務(wù)2021年的營(yíng)業(yè)收入中，“生活服務(wù)”收入達(dá)到2.54億元，同比增加116.2%，是新希望服務(wù)四個(gè)主營(yíng)業(yè)務(wù)中唯一達(dá)到收入翻倍的業(yè)務(wù)。而其傳統(tǒng)業(yè)務(wù)“物業(yè)管理服務(wù)”收入同比增長(zhǎng)比例為67.2%，遜于“生活服務(wù)”的增速。

據(jù)介紹，新希望服務(wù)的“生活服務(wù)”提供社區(qū)生活服務(wù)、社區(qū)資產(chǎn)管理服務(wù)、在線及線下零售服務(wù)及餐飲服務(wù)。2021年該公司的社區(qū)生活服務(wù)板塊在2020年基礎(chǔ)上進(jìn)行業(yè)務(wù)品類升級(jí)，從客需出發(fā)開拓家電清洗、甲醛治理、開荒保潔、石材養(yǎng)護(hù)等多項(xiàng)定制化增值服務(wù)，覆蓋全國(guó)大多數(shù)在管物業(yè)項(xiàng)目，并較2020年同期實(shí)現(xiàn)較高的增長(zhǎng)。

新希望服務(wù)介紹，來(lái)自生活服務(wù)的收入增加，是該公司總收入實(shí)現(xiàn)57.2%增長(zhǎng)的主要原因之一。生活服務(wù)也成為助力其在市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)的重要業(yè)務(wù)。

李艷杰指出，發(fā)展特色服務(wù)對(duì)物業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)是搶占差異化競(jìng)爭(zhēng)賽道，實(shí)現(xiàn)彎道超車的重要舉措，能夠助力企業(yè)在同質(zhì)化較高的物業(yè)行業(yè)中脫穎而出。這對(duì)于突破規(guī)模瓶頸、業(yè)態(tài)限制等具有深遠(yuǎn)的意義。

發(fā)展特色業(yè)務(wù)可以拓展企業(yè)服務(wù)形式。在牛曉娟看來(lái)，特色業(yè)務(wù)更加貼合業(yè)主需求，能夠提高業(yè)主滿意度，拓展收入渠道。同時(shí)，特色業(yè)務(wù)也可以幫助建立業(yè)務(wù)、管理和技術(shù)門檻。隨著物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加強(qiáng)，不斷挖掘和滿足業(yè)主需求，提供精細(xì)化和特色化服務(wù)，利用各種技術(shù)提高管理團(tuán)隊(duì)的管理經(jīng)驗(yàn)和水平，也逐漸成為企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要因素。

“優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目向來(lái)是物業(yè)企業(yè)競(jìng)相角逐的目標(biāo)，但單純地追求規(guī)模擴(kuò)張已不能滿足企業(yè)發(fā)展和業(yè)主需求。‘攻下城’之后如何‘守好城’，為優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目提供持續(xù)的高滿意度的服務(wù)，進(jìn)一步成為物業(yè)企業(yè)體現(xiàn)服務(wù)價(jià)值、提高品牌影響力的著眼點(diǎn)，是企業(yè)需要考慮的問(wèn)題。”牛曉娟總結(jié)稱。