3月30日晚，萬科發(fā)布2021年年報，報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營業(yè)收入4528億元，同比增長8%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為225億元，同比下降45.7%。萬科披露，公司將在未來三個月內(nèi)擇機開展20億至25億元的回購，2021年分紅比例擬由2020年的35%提升至50%，合計擬派發(fā)現(xiàn)金分紅112.8億元。
2021年萬科凈利潤下降45.7%，是萬科繼1995年、2008年后，上市31年以來第三次下滑。從財務(wù)層面看，凈利潤下降主要是因為毛利率下降、投資收益減少和市場下行帶來的計提減值。
多因素致凈利潤下滑
在2021年房地產(chǎn)行業(yè)震蕩調(diào)整的背景下，萬科守住了安全經(jīng)營底線，保持了“綠檔”和業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的信用評級，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額連續(xù)13年為正，年末存量融資的綜合融資成本降至4.1%。財務(wù)狀況安全健康，持有現(xiàn)金1493.5億元，凈負債率29.7%且長期處于行業(yè)低位。
對于凈利潤下滑，萬科董事會主席郁亮在年報《致股東》中反思了內(nèi)部原因。從財務(wù)層面看，2021年萬科凈利潤下降源于三方面，包括毛利率下降、投資收益減少和市場下行帶來的計提減值。其中，毛利率下降是財務(wù)層面的主因，2021年萬科整體毛利率21.8%，同比下降7.4個百分點，扣除營業(yè)稅金及附加后的整體毛利率，從2020年的22.8%下降至17.2%。
“財務(wù)數(shù)據(jù)只是最終結(jié)果，要改善結(jié)果必須追溯其原由。從結(jié)構(gòu)上看，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)依然對公司的凈利潤具有決定性作用，去年開發(fā)業(yè)務(wù)毛利總額同比減少189億元。”郁亮坦言，盡管公司較早意識到高速增長終將結(jié)束，但公司的行為未能堅決擺脫高增長慣性，部分城市的投資追高冒進，對市場判斷過于樂觀，一些項目的投資預(yù)期沒有實現(xiàn)，導(dǎo)致毛利率下滑。
郁亮還提到，充分授權(quán)、分布式實施是萬科過往快速發(fā)展的機制保障，但隨著近年來業(yè)務(wù)復(fù)雜度提高，市場競爭日趨激烈，萬科部分城市公司能力的參差不齊導(dǎo)致操盤表現(xiàn)的離散度上升，影響了整體業(yè)績。
“盡管我們依然擁有一批優(yōu)秀公司和拔尖人才，但操盤表現(xiàn)離散度在上升。雖然我們在部分大型復(fù)雜項目上展現(xiàn)出優(yōu)勢能力，但未能將其及時轉(zhuǎn)化為公司的標準動作和一致表現(xiàn)。”郁亮說。
2021年的業(yè)績表現(xiàn)，對于萬科是一次警醒。郁亮表示，2022年將采取堅決的、有針對性的行動，解決開發(fā)業(yè)務(wù)存在的問題，鞏固在不動產(chǎn)綜合發(fā)展方面的先發(fā)優(yōu)勢，保障財務(wù)安全，實現(xiàn)營業(yè)收入和凈利潤的企穩(wěn)回升。
第二增長曲線初步顯現(xiàn)
當前，房地產(chǎn)行業(yè)面臨重大挑戰(zhàn)，新增住房需求逐步向改善、更新需求過渡。郁亮表示，“以我國龐大的人口基數(shù)，未來住宅開發(fā)依然是重要的經(jīng)濟活動之一，也仍將是萬科最主要的業(yè)務(wù)。”
與此同時，經(jīng)營、服務(wù)業(yè)務(wù)的發(fā)展，也將為未來價值增長提供更多支撐，萬科選擇將物業(yè)服務(wù)、物流倉儲、長租公寓和商業(yè)確定為主要方向。
其中，萬物云成為行業(yè)率先覆蓋“住宅服務(wù)、商企辦公、城市服務(wù)”全域空間服務(wù)的公司，2021年其收入首次超過200億元，同比增長32%。物流倉儲近三年收入復(fù)合增速52%，2021年收入32億元，同比增長69%，穩(wěn)定期項目NOI率達到6.5%。萬科泊寓近三年收入復(fù)合增速40%，2021年收入同比增長14%，NOI約為5.3億元，同比增長193%。商業(yè)業(yè)務(wù)方面，印力近五年收入復(fù)合增速達到20%。
如果只看經(jīng)營收入和利潤，這些業(yè)務(wù)現(xiàn)在及將來都無法與房地產(chǎn)開發(fā)相提并論。另外，萬科采用成本法對這些以重資產(chǎn)為主的業(yè)務(wù)進行折舊攤銷，去年合并報表范圍內(nèi)此部分費用達80億元，加大了對報表利潤的影響。
郁亮表示，“探索這些業(yè)務(wù)的學(xué)費，大部分已經(jīng)交完。隨著全社會收益率要求和風險偏好的下降，經(jīng)營、服務(wù)業(yè)務(wù)能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)勢開始顯現(xiàn)。今年，非開發(fā)業(yè)務(wù)總體將開始形成正向貢獻。”
免責聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負責。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問題的，請聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
