樓市修復(fù)進(jìn)行時(shí):一季度房地產(chǎn)投資保持增長(zhǎng),政策效應(yīng)仍待釋放

2022年04月20日 10:40
來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為,這些政策的疊加效應(yīng)會(huì)逐漸顯現(xiàn)。由于去年同期基數(shù)較高,各項(xiàng)數(shù)據(jù)會(huì)繼續(xù)負(fù)增長(zhǎng),但由于需求潛力仍大,市場(chǎng)復(fù)蘇的大勢(shì)不會(huì)改變。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者張敏 實(shí)習(xí)生張雁楠 北京報(bào)道 由于多重原因而出現(xiàn)降溫的房地產(chǎn)市場(chǎng),正在不斷修復(fù)中。4月18日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布今年一季度房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)。今年1-3月,全國(guó)商品房銷售面積3.1萬平方米,同比下降13.8%;商品房銷售額3.0萬億元,下降22.7%。其中,住宅銷售降幅高于上述均值。
同期,房地產(chǎn)企業(yè)到位資金、房企拿地面積及金額等指標(biāo)均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為0.7%,維持正增長(zhǎng)。
機(jī)構(gòu)將這一階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)稱為“盤整期”或“修復(fù)期”。今年以來,隨著數(shù)十個(gè)地方政府出臺(tái)穩(wěn)樓市政策,多地適度放開限購(gòu)限售、降低公積金使用門檻等,市場(chǎng)信心正在逐步恢復(fù),但政策效應(yīng)的傳導(dǎo)仍需時(shí)間。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉在新聞發(fā)布會(huì)上表示,各地堅(jiān)持“房住不炒”,持續(xù)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期,完善房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制,積極滿足合理住房需求,全國(guó)商品房銷售下行的態(tài)勢(shì)可能得到緩解。
復(fù)蘇進(jìn)程中的3月波折
在去年同期的高基數(shù)面前,今年一季度樓市成交下滑并不令人意外。分析人士普遍認(rèn)為,由于去年同期出現(xiàn)了“史上最好的第一季度”,即便沒有其他因素影響,今年的樓市交易規(guī)模也很難繼續(xù)攀升。
隨著一系列穩(wěn)樓市政策的推出,今年以來,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)緩慢復(fù)蘇的跡象。但進(jìn)入3月,疫情的反復(fù)開始對(duì)這一進(jìn)程產(chǎn)生影響。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),今年1-3月,全國(guó)商品房銷售面積、商品房銷售額分別同比下降13.8%、22.7%,降幅比前兩月擴(kuò)大5.2和3.4個(gè)百分點(diǎn)。從區(qū)域來看,東部地區(qū)、東北地區(qū)銷售額累計(jì)分別下跌了27.7%和33.9%,降幅遠(yuǎn)高于中部地區(qū)和西部地區(qū)。
銷售下滑直接影響了房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況。今年第一季度,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金3.8萬億元,同比下降19.6%,降幅比前兩月擴(kuò)大1.9個(gè)百分點(diǎn)。其中,定金及預(yù)售款、個(gè)人按揭貸款的降幅分別達(dá)到31.0%和18.8%。
同期,房企新開工面積、竣工面積、拿地面積均為負(fù)增長(zhǎng),施工面積微漲0.1%。
貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩潘浩表示,銷售端的不利使多數(shù)房企較難在土地、施工等方面加大投入,房地產(chǎn)從銷售到拿地再到融資的鏈條整體受阻。 
在投資端,一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資2.78萬億元,同比增長(zhǎng)0.7%,在多項(xiàng)指標(biāo)下滑的同時(shí),仍然保持正增長(zhǎng)。對(duì)此,付凌暉表示,從歷史上看,房地產(chǎn)投資和商品房銷售的增長(zhǎng)關(guān)系總體保持了同向變化,但由于房地產(chǎn)項(xiàng)目一旦開工建設(shè),房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)持續(xù)推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè),從而保證項(xiàng)目銷售的回款,因此房地產(chǎn)投資相對(duì)于銷售具有一定的穩(wěn)定性。
就今年一季度的情況而言,付凌暉說,一是去年底以來,各地區(qū)堅(jiān)持“保交付、保民生、保穩(wěn)定”,積極推動(dòng)前期停建緩建的房地產(chǎn)項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn),推進(jìn)在建項(xiàng)目的建設(shè);二是房地產(chǎn)開發(fā)投資中,前期發(fā)生的土地購(gòu)置費(fèi)是隨著房地產(chǎn)施工建設(shè)逐步計(jì)入,相應(yīng)也支撐了房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)。
與此同時(shí),今年以來,建筑材料、工程安裝等價(jià)格漲幅較高,一定程度推高了房地產(chǎn)投資的名義增速。
但總體來看,樓市復(fù)蘇的進(jìn)程在3月出現(xiàn)了一些波折。3月份,房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為96.66,經(jīng)過2月的小幅回升后再度下跌。
政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)
盡管如此,今年以來的各項(xiàng)穩(wěn)樓市措施,作用仍然不容忽視。
自去年末以來,房地產(chǎn)信貸政策持續(xù)優(yōu)化。央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾近期表示,3月,全國(guó)已經(jīng)有100多個(gè)城市的銀行根據(jù)市場(chǎng)變化和自身經(jīng)營(yíng)情況,自主下調(diào)了個(gè)人房貸利率,平均下調(diào)幅度在20個(gè)到60個(gè)基點(diǎn)。
放款周期方面,貝殼研究院的監(jiān)測(cè)顯示,今年3月,103個(gè)監(jiān)測(cè)城市的平均放款周期在1個(gè)月左右,接近2020年三季度時(shí)的最快速度。目前近五成的城市放款周期不足一個(gè)月,19城放款周期低于20天。 
另據(jù)統(tǒng)計(jì),截至3月底,今年已有超過50個(gè)城市出臺(tái)了優(yōu)化樓市環(huán)境的相關(guān)政策,主要包括降低首付比例、下調(diào)房貸利率、提高公積金貸款額度、加大人才引進(jìn)力度、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等方面,對(duì)剛需和改善性需求同時(shí)進(jìn)行支持。
在一定程度上,這些動(dòng)作起到了修復(fù)市場(chǎng)信心的作用。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),今年3月,70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)回穩(wěn)。其中,二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降的城市45個(gè),比2月減少12個(gè);上漲的城市有21個(gè),增加11個(gè)。
付凌暉也表示,盡管當(dāng)前房地產(chǎn)銷售在下降,但是也要看到,隨著多地適度放開限購(gòu)限售,降低公積金使用門檻,加快購(gòu)房貸款審批等,部分城市的住房需求有所釋放,銷售面積降幅有所收窄。
進(jìn)入4月,出臺(tái)穩(wěn)樓市政策的城市數(shù)量已增至80多個(gè),其中包括南京、蘇州等強(qiáng)二線城市。從政策力度上,限購(gòu)、限售等措施繼續(xù)優(yōu)化,對(duì)合理需求的支持力度進(jìn)一步增加。
多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為,這些政策的疊加效應(yīng)會(huì)逐漸顯現(xiàn)。由于去年同期基數(shù)較高,各項(xiàng)數(shù)據(jù)會(huì)繼續(xù)負(fù)增長(zhǎng),但由于需求潛力仍大,市場(chǎng)復(fù)蘇的大勢(shì)不會(huì)改變。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出,短期來看,各地或繼續(xù)加大需求端政策優(yōu)化調(diào)整力度,隨著政策逐漸顯效,市場(chǎng)情緒有望逐漸好轉(zhuǎn),但市場(chǎng)進(jìn)一步恢復(fù)仍需要時(shí)間。
但陳文靜同時(shí)也表示,雖然多數(shù)城市市場(chǎng)調(diào)整壓力仍較大,但個(gè)別熱點(diǎn)城市市場(chǎng)活躍度有所提升,這部分地區(qū)的新開工情況有望邊際改善。
付凌暉則對(duì)市場(chǎng)的恢復(fù)前景較為樂觀。他表示,下階段,各地堅(jiān)持“房住不炒”,持續(xù)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期,完善房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制,積極滿足合理住房需求,全國(guó)商品房銷售下行的態(tài)勢(shì)可能得到緩解。同時(shí),隨著長(zhǎng)租房市場(chǎng)不斷完善,保障房建設(shè)加快推進(jìn),房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步趨穩(wěn)。
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