開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下滑是導(dǎo)致利潤(rùn)受損的直接原因。
在2021年樓市寒冬中，房企普遍出現(xiàn)利潤(rùn)下滑、規(guī)模收縮的情況，民企和國企表現(xiàn)分化。一季度銷售情況仍未出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，近期地方政策暖風(fēng)傳遞到市場(chǎng)還需要一定時(shí)間。
在克而瑞一季度銷售榜的TOP50房企中，有36家披露了2021年年報(bào)，其中31家營業(yè)收入同比增長(zhǎng)，但歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)的只有11家。TOP3碧桂園、萬科、保利發(fā)展歸母凈利潤(rùn)分別下滑23%、46%和5%；TOP10中利潤(rùn)下滑的有6家；中海地產(chǎn)被稱為行業(yè)里的“利潤(rùn)王”，但2021年卻出現(xiàn)19年來首次凈利潤(rùn)負(fù)增長(zhǎng)。
開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下滑是導(dǎo)致利潤(rùn)受損的直接原因。國內(nèi)樓市從2021年下半年開始轉(zhuǎn)冷，房企銷售放緩，部分甚至出現(xiàn)打折促銷。而這批項(xiàng)目大多是2018年前后市場(chǎng)火熱時(shí)拿下的高價(jià)地，因此利潤(rùn)空間受到侵蝕。
頭部房企萬科在年報(bào)中總結(jié)，業(yè)績(jī)下滑原因?yàn)殚_發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下降、投資收益回落以及計(jì)提資產(chǎn)減值損失。董事會(huì)主席郁亮在業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)一步表示，萬科旗下各城市公司能力參差不齊，操盤離散度較大，一些達(dá)不到平均水平的項(xiàng)目拉低了整體業(yè)績(jī)回報(bào)。
從銷售規(guī)?？?，行業(yè)呈現(xiàn)規(guī)模收縮的趨勢(shì)。此前的前三強(qiáng)“碧萬恒”均出現(xiàn)銷售規(guī)模下降，碧桂園是上市以來首次負(fù)增長(zhǎng)，萬科則是自2008年以來的首次同比下降，中國恒大則由于債務(wù)危機(jī)導(dǎo)致全年銷售額大跌四成。
與此同時(shí)，民企和國企在去年出現(xiàn)明顯分化。安信固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)以TOP50中30家已披露年報(bào)的上市房企為統(tǒng)計(jì)樣本，其中17家民企債務(wù)規(guī)模被動(dòng)壓降，但債務(wù)率仍明顯抬升，2021年下半年有息負(fù)債率相比上半年升6.7個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)年末現(xiàn)金短債比相比2021年中大幅回落43.1個(gè)百分點(diǎn)。
在土地市場(chǎng)，2021年國內(nèi)推出了集中供地。由于多個(gè)熱點(diǎn)城市起先沒有控制地價(jià)，部分房企還利用馬甲搶地，因此首批集中供地出現(xiàn)房地價(jià)倒掛的現(xiàn)象。修補(bǔ)規(guī)則后，后續(xù)幾批集中供地利潤(rùn)空間有所改善，但房企整體拿地積極性不高。
今年還出現(xiàn)多家房企延期刊發(fā)業(yè)績(jī)的情況。3月30日是港股上市公司披露年報(bào)的截止日期，但多家公司年報(bào)難產(chǎn)，其中包括中國恒大、融創(chuàng)中國、世茂集團(tuán)、融信中國、新力控股、中國奧園、佳兆業(yè)集團(tuán)、當(dāng)代置業(yè)等，延期披露也導(dǎo)致這些多數(shù)公司處于停牌狀態(tài)。
對(duì)于延期披露的原因，多家公司稱是受到疫情影響，導(dǎo)致員工被隔離或函證確認(rèn)程序延誤等。不過，這些房企大多存在流動(dòng)性壓力，一位四大會(huì)計(jì)師事務(wù)所人士告訴證券時(shí)報(bào)·e公司記者，延期披露年報(bào)的原因有很多，可能是公司和審計(jì)師意見不能達(dá)成一致，又或者審計(jì)師辭任，公司還沒找到下任等。按照交易所規(guī)定，只有等到業(yè)績(jī)發(fā)布后才能恢復(fù)交易。
目前大部分房企的一季報(bào)還未披露。萬科在4月28日晚間披露的一季報(bào)顯示，公司實(shí)現(xiàn)營收626.67億元，同比增長(zhǎng)0.65%；歸母凈利潤(rùn)14.29億元，同比增長(zhǎng)10.58%；但扣非后凈利潤(rùn)同比下滑5.58%。
從銷售口徑來看，房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力仍在持續(xù)。據(jù)克而瑞研究報(bào)告，一季度有逾八成的百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比降低，其中近四成企業(yè)的降幅高于50%。單看3月，TOP100房企單月僅實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額5115.4億元，環(huán)比增長(zhǎng)27.4%，增幅明顯低于往年同期；同比降低52.7%，較2月降幅擴(kuò)大5.5個(gè)百分點(diǎn)。
克而瑞分析，雖然目前政策面有緩和、好轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，但短期內(nèi)市場(chǎng)整體的供求和成交尚未有明顯轉(zhuǎn)暖跡象，預(yù)計(jì)2022年企業(yè)銷售目標(biāo)將更為謹(jǐn)慎。
一季度全國多地房地產(chǎn)政策頻吹暖風(fēng)。例如浙江衢州不再限制外地人購房、新房不限售，成為全國首個(gè)全面放開樓市限售限購政策的城市。此外，鄭州、福州、哈爾濱、秦皇島、大連多地限購限售政策也有所放松。
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